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                      10. 賭贏英國的人,不只李嘉誠|2019年終盤點

                        觀點地産網

                        2019-12-31 17:59

                      11. 對投資客們來說,敢在今年這樣的情況下來英投資,需要很大的勇氣和膽識。

                        傅士鵬 鮑裏斯大勝贏下雙12大選後,有一個說法在中文媒體中傳播得很廣,那就是:

                        李嘉誠又賭贏了。

                        確實,2019年的英國可謂相當“坎坷”:

                        原定的2019年3月31日脫歐日,因爲梅姨版脫歐協議連續三次被議會否決,經曆了一次又一次延期;

                        因爲脫歐,特蕾莎·梅于2019年5月23日含淚辭職,鮑裏斯·約翰遜接下這個“爛攤子”後,又被媒體群嘲,說他可能會成爲“史上最短命的英國首相”;

                        還是因爲脫歐、特別是因爲其無協議脫歐計劃,鮑裏斯于2019年7月23日初登相位後,慘遭21位保守黨議員叛變,幾乎輸掉了所有議會投票;

                        更雪上加霜的是,鮑裏斯請求女王關閉議會的決定,還被英國最高法院判定違法。

                        (上面提到的的每一個大事件,我都在第一時間做了分析,大家可以點擊藍字回顧。)

                        其實光看上面的藍色關鍵字,我們就能感受到:今年的英國實在是“太難了”。

                        而對投資客們來說,敢在今年這樣的情況下來英投資,需要很大的勇氣和膽識。

                        今年12月大選之前,整整11個月,英鎊一直處在低位,兌人民幣長期處在9以下,兌美元甚至一度跌到1.20。

                        不但英鎊弱勢,英國投資市場也是一片慘淡,在買方市場下,賣方們過得非常憋屈,從前一搶而空的項目,今年往往要打到骨折才能售出。

                        這樣的行情,一直到2019年12月12日鮑裏斯大勝80席的結果公布後,才真正得以逆轉。

                        據英倫投資客綜合各方公開報道的統計,英國雙12大選結束後的一周時間裏,各路資本僅在倫敦就達成了至少18筆大交易,總投資額高達53億英鎊(約483億人民幣)。

                        大選之後,鮑裏斯版脫歐協議于2019年12月20日被英國議會通過,脫歐大戲至此進入終章。

                        脫歐進入尾聲,意味著持續了三年多的政治不確定性開始消散,英國投資市場又重新火熱了起來。

                        即便是最近的聖誕假期,大交易還在此起彼伏的發生。

                        確實,也只有現在回過頭看,才能真正說李嘉誠賭贏了,才能說他敢在今年8月脫歐最混亂的時候、豪擲46億英鎊收購英國格林王酒吧集團的決定,是多麽的明智。

                        從2016年開始,每年我都會在英倫投資客公衆號發布中國對英國投資的年終大盤點,今年是第四年。

                        實話說,因爲上面提及的原因、加之一些其它原因,今年中國對英國的地産投資不太多,從數量上看甚至比不上大選後的一周,但這些中國投資者敢在今年出手,意味著他們和李嘉誠一樣,都賭贏了。

                        從上面的清單看,2019年中國對英房地産投資金額超過73億英鎊,約666億人民幣,其中李嘉誠一人就投了46億英鎊,占比63%。

                        接下來,我們就來一筆一筆看,2019年以來,都有哪些中國投資者在英國做出了大手筆投資:

                        *今日推送地産版年終盤點(僅統計1000萬英鎊以上的交易),明日推送全行業盤點。

                        2019年3月(3筆投資)

                        2019年3月7日,李錦記健康産品集團斥資4550萬英鎊(約合4.01億人民幣,4.70億港幣),從英國開發商Thackeray Estate手中買下了位于倫敦金融城的三棟大樓。

                        這三棟大樓位于李錦記之前110億買的對講機大樓的正後方。

                        三棟大樓目前都已經完全租出,共租給13個辦公單位和7個零售租戶,包括證券公司ETF、財富管理公司Prospect、餐廳Blacklock以及咖啡連鎖店Black Sheep。

                        2019年3月11日,“香港商鋪之王”黎永滔斥資1225萬英鎊(約1.27億港元,1.09億人民幣),收購了位于倫敦梅菲爾 ( Mayfair ) 商鋪和住宅大樓——46-58 Maddox Street。

                        該樓共有18間公寓,底層和地下室是6間商鋪。

                        加上這筆,黎永滔在倫敦上演了買樓帽子戲法。

                        2018年9月20日,黎永滔以4900萬英鎊收購位于倫敦Soho的商鋪151 Wardour Street。

                        2018年12月21日,黎永滔斥資1.52億英鎊,收購了位于邦德街的商鋪——老邦德街2-5號(2-5 Old Bond Street),收租英國奢侈品牌亞曆山大·麥昆(Alexander McQueen)和意大利鞋履和包包品牌托德斯(Tod's)。

                        2019年3月30日,香港陳振彬家族斥資9000萬英鎊(約9.2億港幣,8億人民幣),收購了位于倫敦金融城的地標級寫字樓Monument Place,陳振彬目前還擔任香港觀塘區議會主席。

                        賣家歐洲核子研究中心(CERN)去年將該樓放上市場時,曾爲其標價9700萬英鎊,但陳振彬最終砍價700萬英鎊(約7154萬港幣,6100萬人民幣),只付出9000萬英鎊就拿下了這棟地標大樓。

                        值得一提的是,歐洲核子研究中心于2015年3月買樓時還花了9300萬英鎊,陳振彬付出的價格比4年前還低。

                        2019年4月(1筆投資)

                        2019年4月13日,羅旭瑞旗下富豪酒店集團(Regal Hotels)斥資2250萬英鎊(約2.31億港幣,1.98億人民幣),收購了位于倫敦市中心黃金地段的寫字樓Waterman House。

                        收購完成後,羅旭瑞計劃翻新大樓,並將其改造爲地標級酒店。

                        羅旭瑞買下的大樓位于倫敦西敏寺區的Kingsway街道,對面就是倫敦政經學院(LSE),走幾步就能到達科芬特園(Covent Garden)和泰晤士河。

                        2019年5月(1筆投資)

                        2019年5月25日,香港張氏家族控股(Cheung & Sons )斥資3000萬英鎊(約3億港幣,2.6億人民幣),收購了位于倫敦金融城的寫字樓28-30 Cornhill。

                        28-30 Cornhill大樓面積爲30,816平方英尺(約2862平方米),按照收購價來算,單價合人民幣差不多是9萬一平米。

                        大樓于2012年完成翻新,目前被出租給7個不同的公司,年租金收益率約爲4.1%。

                        28-30 Cornhill大樓位于寸土寸金的金融城,屬于永久産權的二級保護建築,對面就是英國皇家交易所(Royal Exchange)。

                        2019年6月(2筆投資)

                        2019年6月20日,香港人譚逢敬出手過英國,通過?港永光地産旗下的譚張資本,以7400萬英鎊(6.45億?民幣)的價格買下了新邦德街172號商鋪,租客是高端珠寶品牌 — Moussaieff(慕莎依芙)。

                        目前,香港人譚逢敬在倫敦持有至少8個頂級商鋪,每個價值都在2000萬英鎊以上。

                        2019年6月25日,碧桂園旗下的帕拉丁資産管理(Prime Pacific),與英國投資公司ED Group共同創立的倫敦精品住宅投資基金 — Paladin LBS UK Residential Fund I,收購了位于倫敦國王十字區(King‘s Cross)的Brill Place住宅開發項目,投資額爲1700萬英鎊。

                        該基金預計未來1-2年在倫敦投資5個房地産項目,整個基金目標總規模將達到2-3億美元,主要投資于倫敦高薪人口聚集、交通便利及商業配套完善的地區。

                        2019年7月(1筆投資)

                        2019年7月5日,前身爲永泰制衣廠的香港永泰控股(Wing Tai)聯手一位香港私人投資者,斥資2.25億英鎊(約合22.22億港幣,20億人民幣),收購了倫敦金融城地標寫字樓8 Salisbury Square,該樓爲KPMG前英國總部大樓。

                        8 Salisbury Square大樓位于倫敦老金融城,緊鄰Blackfriars和CIty Thameslink站,大樓總面積約爲15.5萬平方英尺(1.43萬平方米),按照收購價算單價約爲每平米14萬人民幣。

                        香港永泰控股背後是鄭翼雄家族。

                        2019年8月(1筆投資)

                        2019年8月20日,香港首富李嘉誠家族旗下長江實業已達成交易,將斥資46億英鎊(約430億港幣,393億人民幣),全資收購英國最大酒吧集團和釀酒廠Greene King(格林王)。

                        根據公告,長實將支付27億英鎊現金,並承擔格林王 19億英鎊的債務。

                        格林王創辦于1799年,總部位于英國薩福克郡的貝裏聖埃德蒙茲(Bury St Edmunds),現在是英國第一大酒吧運營商和釀酒商,在英國擁有超過3000家酒吧、餐廳和酒店。

                        2019年9月(3筆投資)

                        2019年9月19日,據英國媒體報道,一位沒有透露姓名的神秘香港富豪僅考慮了72小時,就決定以1075萬英鎊(約1.05億港幣,9568萬人民幣)的價格,買下一套位于倫敦科林西亞酒店(Corinthia Hotel)五樓,面積3,703平方英尺(344平方米)的頂層公寓。

                        這是過去五年來倫敦白廳區域成交金額最大的一筆住宅交易。

                        2019年9月19日,中國複星旗下地産投資平台Resolution Property正式完成收購倫敦寫字樓Vantage London,交易價格爲2800萬英鎊(約2.46億人民幣)。

                        該寫字樓位于西倫敦chiswick,總共12層,可用面積爲117,263平方英尺,當前租戶包括Regus,電影院Cineworld,教育公司GL Education等。

                        2019年10月(1筆投資)

                        2019年10月31日,香港四大家族之一、李兆基家族成員鄭啓文斥資4000萬英鎊(約合4.06億港幣,3.63億人民幣),買下了位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street,並計劃將其改建爲酒店。

                        鄭啓文買下的大樓位于寸土寸金的倫敦金融城,屬于英國二級保護建築。大樓緊挨著英格蘭央行,距離倫敦金融城地標“小黃瓜”和“對講機”大樓也不遠。

                        大樓總共12層,內部面積約爲5.7萬平方英尺(約5295平方米),按收購價算的話,單價差不多701英鎊一平方英尺,約合人民幣6.8萬一平方米。

                        2019年11月(4筆投資)

                        2019年11月21日,香港新鴻基公司(Sun Hung Kai & Co)聯手澳洲投行麥格理集團(Macquarie Group),斥資1億英鎊(約10.1億港幣,9.1億人民幣),買下了中國海航集團持有的倫敦金絲雀碼頭寫字樓——哥倫布廣場17號(17 Columbus Courtyard)。

                        2019年11月25日,包括Ayres資本管理公司和MCL金融集團在內的香港財團,斥資3020萬英鎊(約合3億港幣,2.7億人民幣),收購了位于倫敦西區考文特花園的寫字樓65 Chandos Place。

                        2019年11月26日,香港豪門家族——羅氏針織第三代成立的建灏地産(K&K Property Holdings),斥資1.3億英鎊(約合13億港幣,11億人民幣),收購了位于倫敦西區考文特花園的寫字樓Orion House。

                        值得一提的是,香港羅氏最終砍價1000萬英鎊,僅付出1.3億英鎊,就拿下了該大樓,使其年租金回報率達到了5.3%,這樣的回報率在倫敦西一區非常少有。

                        2019年11月30日,香港呂氏家族旗下的爪哇控股,將斥資超2.85億英鎊(超過29億港幣,26億人民幣),收購位于倫敦西區的地標寫字樓Sanctuary Buildings。

                        Sanctuary Buildings地處倫敦核心區,緊鄰大本鍾和國會大廈,旁邊就是威斯敏斯特大教堂,走路5分鍾到達泰晤士河。

                        Sanctuary Buildings大樓目前的租客是英國教育部,又被稱爲教育部大樓,由英國政府擔保,每年租金在1210萬英鎊左右,年租金回報率約爲4.2%。

                        2019年12月(4筆投資)

                        2019年12月10日,香港林氏家族林建嶽控制的麗新集團(Lai Sun)通過Great Century投資平台,斥資5000萬英鎊(約5億港幣、4.3億人民幣),收購了位于蘇格蘭的頂級度假勝地 — 聖安德魯斯費爾蒙酒店(Fairmont St Andrews)。

                        2019年12月16日,一位年僅30歲的香港投資者豪擲6500萬英鎊(約6億人民幣),在倫敦貝爾格萊維亞區買下了一套頂層公寓,並支付了近1000萬英鎊的印花稅。

                        這是今年成交價最高的頂層公寓,位于倫敦Belgravia Gate的最高兩層。

                        該頂層公寓的面積爲9800平方英尺,共有6個臥室,帶有2,000平方英尺的私人陽台和花園。

                        2019年12月20日,中國信泰資本斥資2.32億美元(約合1.79億英鎊,16億人民幣),完成收購了HCP英國養老資産包剩余49%的股份,這一資産包前後合計在英國持有百余處養老物業。

                        HCP是以養老地産爲主的REIT,擁有英國醫療地産領域中最大規模的資産組合。

                        2018年7月,信泰資本出資3.86億美元收購了HCP英國養老地産資産包51%的股份。

                        這意味著,信泰資本通過今年12月的這筆交易,實現了對HCP的100%控股,取得其全部在英資産。

                        2019年12月21日,有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋再次出手英國,旗下中渝置地聯合英國房地産公司Meyer Bergman,共同投資收購了位于西倫敦海德公園附近的大型商場Whiteleys。

                        總投資額高達12.5億英鎊,約114億人民幣。

                        中渝置地和Meyer Bergman將共同投資至少4億英鎊,而美國私募股權公司阿波羅(Apollo)也將提供8.5億英鎊的貸款,用于收購Whiteleys、並將其重新翻新改造。

                        Whiteleys過去曾是倫敦第三大商場,而後因經營不善關門,未來將被改建爲一個以豪華住宅爲主的新項目。

                        英倫投資客寫在最後

                        縱觀2019年全年中國對英地産投資,我總共盤點了20筆交易,總投資金額超過73億英鎊,雖然金額上相比去年同期的60億英鎊有所上漲,但我在前面提到過,今年李嘉誠一個人就投了46億英鎊,占了六成多。

                        實際上,因爲持續了大半年的脫歐不確定性,2019年總共20筆的中國對英地産投資交易數量不如2018年(32筆),更比不上2017年(46筆)。

                        再回顧一下這張清單。

                        我在上面這個清單裏把來自中國內地的投資用灰底標了出來。

                        可以看出,今年大部分的中國對英地産交易都來自中國香港,中國內地只有複星、碧桂園、信泰資本,以及中渝置地的張松橋在今年出手了英國。

                        而這也顯示出,作爲投資風向標的李嘉誠,影響了一大批香港家族的決策。

                        傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

                        撰文:傅士鵬    

                        審校:勞蓉蓉

                      12. 致信編輯 打印


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