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  • 香港新鴻基出手英國 10億港元抄底接盤海航倫敦項目

    觀點地産網

    2019-11-22 16:00

  • 海航徹底清空了所有英國地産項目。

    傅士鵬 香港財團又出手了。

    英倫投資客(2019年11月21日)獲悉,香港新鴻基公司(Sun Hung Kai & Co)聯手澳洲投行麥格理集團(Macquarie Group),斥資1億英鎊(約10.1億港幣,9.1億人民幣),買下了中國海航集團持有的倫敦金絲雀碼頭寫字樓——哥倫布廣場17號(17 Columbus Courtyard)。

    該樓目前被整租給瑞士瑞信銀行(Credit Suisse),又被稱作瑞信大樓。

    根據最新消息,新鴻基公司對瑞信大樓的報價已經被海航接受(under offer)。

    在此之前,海航已經將于2015年8月31日買入的倫敦路透總部大樓(30 South Colonnade)出售給了另一家中資。

    經過這兩筆交易,海航徹底清空了所有英國地産項目。

    海航打折甩賣,新鴻基抄底接盤

    再說回剛剛發生的這筆交易。

    三年之前(2016年4月20日),海航斥資1.31億英鎊(按照當時1:9.3彙率計算約爲12.183億人民幣)收購了哥倫布廣場17號大樓。

    三年過後,哥倫布廣場17號大樓如今的成交價僅爲1億英鎊,遠低于之前的收購價,這到底是什麽原因呢?

    1、租客退租

    原來,在海航買下所謂的瑞信大樓後,租客瑞士信貸就在2018年1月5日宣布,將于2020年初搬離海航買下的這棟樓。

    雖然和業主的租約簽到了2024年,但瑞信提出了解約申請,如果被否決,瑞信就會將大樓轉租出去直到2024年租約到期。

    此舉意味著大樓業主需要迅速爲該樓找到新租客,否則就面臨空置風險,損失未來的穩定租金。

    簡單來說,租客的突然退租,影響到了該樓的估值。

    2、海航流動性危機

    海航此前的債務危機,大家應該都知道了。

    爲避免流動性危機,海航不得不通過出售海外資産,來償還債務。

    據《金融時報》報道,2019年4月17日,海航在香港的子公司CWT International的一筆14億港元債務發生違約,導致其抵押資産面臨被債權人接管的風險。

    這筆債務的抵押資産,就包括這棟位于倫敦金絲雀碼頭的哥倫布廣場17號大樓。

    發生債務違約後,該樓自4月份起就由香港會計公司KLC接管,並由Begbies Traynor協助清算程序。

    不過,由于海航隨後完成了一筆再融資,將債務從1.38億英鎊增加到了1.61億英鎊,並將貸款期限延長到了2020年8月5日。

    因此在今年8月份的時候,海航又重新拿回了哥倫布廣場17號大樓的控制權。

    然後,海航馬上就開始迫切地尋找買家接盤,一直到香港新鴻基公司適時出現,以抄底價拿下了這棟大樓。

    新鴻基公司出手英國,意欲何爲?

    來自香港的新鴻基公司抄底買下海航倫敦項目後,還准備在歐洲成立一個房地産債權投平台,專注投資歐洲的商業地産、開發項目。

    對于這個新業務,新鴻基公司發言人表示:

    “我們認爲,房地産債權投資很有吸引力,相對股權投資,其估值更合理,風險更低、投資回報結構更好。”

    “房地産是我們公司的核心業務,我們看到了房地産債權投資市場的巨大機遇。”

    “我們將繼續在大中華區和歐洲的房地産市場尋找機會。”

    新鴻基公司在今年6月份發布的2019上半年財報中,還透露曾在倫敦收購了一個酒店。

    新鴻基公司和新鴻基地産,是什麽關系?

    不知道大家有沒有注意到,這次出手英國,收購海航倫敦項目的是新鴻基公司(Sun Hung Kai & Co),並非大名鼎鼎的香港地産之王——新鴻基地産(Sun Hung Kai Properties)。

    值得一提的是,這兩家公司雖然同用一個logo,但代表是截然不同的兩大家族。

    衆所周知,新鴻基這個名字來自于三位創始人馮景禧、郭得勝、李兆基從其公司各取一個字得來。

    “新”字取于馮景禧的家族生意“新禧公司”、“鴻”字代表郭得勝經營YKK拉鏈等業務的“鴻昌行”,而“基”字則取自李兆基之名。

    新鴻基三劍俠

    1969年,三位創始人開始各自發展所長、並于後期分家。

    馮景禧成立了“新鴻基證券”及“新鴻基財務”,也就是後來的新鴻基公司,該公司曾一度占了香港股票市場總成交量的兩成。

    而郭得勝和李兆基則專注地産,著重發展新鴻基地産。

    1985年8月,馮景禧中風去世,終年63歲。

    馮景禧去世後,長子馮永發無心發展金融事業轉戰加拿大,次子馮永祥繼續父親業務數年後,于1996年把新鴻基公司出售給了聯合集團的李明治家族,自此結束了馮景禧一手創辦的金融王國。

    新鴻基公司持股關系,由李氏家族控制

    對比之下,新鴻基地産經過多年的分分合合,目前仍由郭氏家族牢牢控制,郭氏家族也是香港四大家族之一。

    簡單來說,新鴻基公司背後是李明治家族李氏家族,專注金融和投資(也涉及一些地産),新鴻基地産背後是郭得勝郭氏家族,只專注地産。

    兩家公司沒有任何從屬關系,更無股權關聯。

    無獨有偶,新鴻基地産也在倫敦買了不少資産

    搞清兩家公司的關系後,我們再看一下名氣更大的新鴻基地産。

    巧合的是,新鴻基地産近年來同樣在倫敦買了不少資産,最近一筆也買在金絲雀碼頭金融城。

    2018年9月28日,新鴻基地産聯手愛爾蘭開發商Ballymore,買進倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發項目Millharbour Quarter,項目價值10億英鎊(約102億港幣,90億人民幣)。

    當時,新鴻基地産從倫敦本地開發商Galliard手中買下兩塊相連的帶規劃的土地。

    根據英國土地注冊局的資料顯示,新鴻基郭氏的買地價格爲5080萬英鎊,未來還要投入近10億英鎊,開發6棟44層高的住宅高樓,一共供應1513套公寓。

    從地圖上看,這次新鴻基公司從海航手中接盤的哥倫布廣場17號大樓,和新鴻基地産去年買的地塊Millharbour Quarter非常近。

    除此之外,新鴻基地産的郭氏家族還持有價值10億英鎊的西倫敦Lillie Square項目第一期、價值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等開發項目的股份。

    Goodluck Hope曾是廢棄工業用地

    香港家族都跑英國來了

    從上述幾筆交易可以看出,香港家族最近加強了海外投資,特別是對于英國倫敦。

    今年以來,已經有多個香港家族在英投入巨資:

    李錦記李氏家族

    2019年3月7日,李錦記健康産品集團斥資4550萬英鎊(約合4.01億人民幣,4.70億港幣),從英國開發商Thackeray Estate手中買下了位于倫敦金融城的三棟大樓。

    這三棟大樓就在李錦記之前110億買的對講機大樓的正後方。

    三棟大樓目前都已經完全租出,共租給13個辦公單位和7個零售租戶,包括證券公司ETF、財富管理公司Prospect、餐廳Blacklock以及咖啡連鎖店Black Sheep。

    商鋪之王黎永滔

    2019年3月11日,“香港商鋪之王”黎永滔斥資1225萬英鎊(約1.27億港元,1.09億人民幣),收購了位于倫敦梅菲爾 ( Mayfair ) 商鋪和住宅大樓——46-58 Maddox Street。

    該樓共有18間公寓,底層和地下室是6間商鋪。

    加上這筆,黎永滔已經在倫敦完成帽子戲法。

    2018年9月20日,黎永滔以4900萬英鎊收購位于倫敦Soho的商鋪151 Wardour Street。

    2018年12月21日,黎永滔斥資1.52億英鎊,收購了位于邦德街的商鋪——老邦德街2-5號(2-5 Old Bond Street),收租英國奢侈品牌亞曆山大·麥昆(Alexander McQueen)和意大利鞋履和包包品牌托德斯(Tod's)。

    香港觀塘區議會主席陳振彬

    2019年3月30日,香港陳振彬家族斥資9000萬英鎊(約9.2億港幣,8億人民幣),收購了位于倫敦金融城的地標級寫字樓Monument Place,陳振彬目前還擔任香港觀塘區議會主席。

    賣家歐洲核子研究中心(CERN)去年將該樓放上市場時,曾爲其標價9700萬英鎊,但陳振彬最終砍價700萬英鎊(約7154萬港幣,6100萬人民幣),只付出9000萬英鎊就拿下了這棟地標大樓。

    值得一提的是,歐洲核子研究中心于2015年3月買樓時還花了9300萬英鎊,陳振彬付出的價格比4年前還低。

    鷹君羅氏家族

    2019年4月13日,羅旭瑞旗下富豪酒店集團(Regal Hotels)斥資2250萬英鎊(約2.31億港幣,1.98億人民幣),收購了位于倫敦市中心黃金地段的寫字樓Waterman House。

    收購完成後,羅旭瑞計劃翻新大樓,並將其改造爲地標級酒店。

    因爲“爭産風波”,在家中排行第二的羅旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和,所以這次沒有使用家族中朗廷酒店品牌,而是使用自己的富豪酒店(Regal Hotel)品牌進軍英國,打開倫敦市場。

    羅旭瑞買下的大樓位于倫敦西敏寺區的Kingsway街道,對面就是倫敦政經學院(LSE),走幾步就能到達科芬特園(Covent Garden)和泰晤士河。

    張氏家族

    2019年5月25日,香港張氏家族控股(Cheung & Sons )斥資3000萬英鎊(約3億港幣,2.6億人民幣),收購了位于倫敦金融城的寫字樓28-30 Cornhill。

    28-30 Cornhill大樓面積爲30,816平方英尺(約2862平方米),按照收購價來算,單價合人民幣差不多是9萬一平米。

    大樓于2012年完成翻新,目前被出租給7個不同的公司,年租金收益率約爲4.1%。

    28-30 Cornhill大樓位于寸土寸金的金融城,屬于永久産權的二級保護建築,對面就是英國皇家交易所(Royal Exchange)。

    永泰鄭翼雄家族

    2019年7月5日,前身爲永泰制衣廠的香港永泰控股(Wing Tai)聯手一位香港私人投資者,斥資2.25億英鎊(約合22.22億港幣,20億人民幣),收購了倫敦金融城地標寫字樓8 Salisbury Square,該樓爲KPMG前英國總部大樓。

    8 Salisbury Square大樓位于倫敦老金融城,緊鄰Blackfriars和CIty Thameslink站,大樓總面積約爲15.5萬平方英尺(1.43萬平方米),按照收購價算單價約爲每平米14萬人民幣。

    香港永泰控股背後是鄭翼雄家族。

    李嘉誠李氏家族

    2019年8月20日,香港首富李嘉誠家族旗下長江實業已達成交易,將斥資46億英鎊(約430億港幣,393億人民幣),全資收購英國最大酒吧集團和釀酒廠Greene King(格林王)。

    根據公告,長實將支付27億英鎊現金,並承擔格林王19億英鎊的債務。

    格林王創辦于1799年,總部位于英國薩福克郡的貝裏聖埃德蒙茲(Bury St Edmunds),現在是英國第一大酒吧運營商和釀酒商,在英國擁有超過3000家酒吧、餐廳和酒店。

    神秘香港富豪

    2019年9月19日,據英國媒體報道,一位沒有透露姓名的神秘香港富豪僅考慮了72小時,就決定以1075萬英鎊(約1.05億港幣,9568萬人民幣)的價格,買下一套位于倫敦科林西亞酒店(Corinthia Hotel)五樓,面積3,703平方英尺(344平方米)的頂層公寓。

    這是過去五年來倫敦白廳區域成交金額最大的一筆住宅交易。

    科倫西亞酒店是倫敦新晉的超級豪華酒店,離倫敦官方中心查令十字僅100米,一開業就成了好萊塢巨星、美國總統特朗普兒女下榻倫敦的首選。

    李兆基家族成員鄭啓文

    2019年10月31日,香港四大家族之一、李兆基家族成員鄭啓文斥資4000萬英鎊(約合4.06億港幣,3.63億人民幣),買下了位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street,並計劃將其改建爲酒店。

    鄭啓文買下的大樓位于寸土寸金的倫敦金融城,屬于英國二級保護建築。

    鄭啓文是李兆基二女兒李佩玲的丈夫,這次使用旗下的香港華大酒店投資有限公司(Magnificent Hotel)進行投資。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉

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