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  • 夏磊:香港高房價困境是如何形成的?

    觀點地産網

    2019-08-19 11:04

  • 從制度層面,探索香港高房價背後的深層次原因。

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    夏磊 香港是全球最富裕的地區之一,但卻因高房價問題廣爲诟病。2019年8月,香港城區平均房價高達3.05萬美元/平,房價收入比增至50.8倍,均位居世界主要城市前列。是什麽造成了香港的高房價困境?本文試圖從制度層面,探索香港高房價背後的深層次原因。

    香港房價有多高?

    香港房價長期上漲,漲幅領先全球。從絕對漲幅看,香港房價漲幅遠超其他主要經濟體。1980-2017年,香港名義房價上漲15.8倍,同期英、法、韓、美、德分別上漲9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。從相對漲幅看,香港房價漲幅遠超居民收入漲幅。1993-2017年,香港房價上漲259%,居民人均收入上漲137%,房價漲幅是人均收入漲幅的1.9倍。

    絕對房價和房價收入比均位居世界主要城市前列。從絕對房價看,2019年8月香港城區均值爲3.05萬美元/平,遠超倫敦的1.58萬美元/平、新加坡的1.79萬美元/平和紐約1.39萬美元/平。從房價收入比看,2019年8月香港高達50.8倍,遠超倫敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。

    香港居民背負巨大的買房壓力,居住條件差。香港人均住房面積僅16平,近20萬市民租住劏房,人均住房面積不到5.8平米,遠遠落後于其他發達經濟體。盡管香港政府興建了一批公營房屋,但由于數量有限,很難滿足中低收入家庭居住需求。

    什麽造成了香港的高房價困境?

    第一,土地長期供應不足,爲高房價埋下伏筆。

    土地供應是住房市場供求平衡和穩健運行的重要基礎。香港土地長期供給不足,導致住房供求失衡、房價攀升。

    香港高度重視生態環保,可開發土地有限。根據1976年《郊野公園條例》與1996年《海岸公園及海岸保護區規例》,占總土地面積比重高達近37%的郊野公園與特殊地區受到政府保護,無法進行開發。目前,已開發城市用地占香港土地比重的24%,住宅用地占比僅7%,人均住宅用地不到10.4平,土地供應嚴重不足。

    因環保人士抗議,2005年以來填海造地大幅減少。由于土地可開發數量有限,填海造地一度成爲政府新增土地的重要來源。1887年以來,政府填海造地面積超69平方公裏,占已開發城市土地的25%,約容納香港27%的人口與70%的寫字樓總樓面面積。但從2005年後,因大量環保人士抗議,政府填海造地幾乎停頓。2005-2009年填海面積僅84公頃,2010-2013年更低至8公頃。

    2003-2010年爲維持樓市穩定,政府大幅減少土地出讓。爲防止土地賤賣、恢複樓市信心,香港政府在暫停一年土地出讓後,放棄定期土地拍賣,全面采用勾地方式。由于政府勾地底價有所提高,疊加樓市尚處恢複階段,房地産開發商拿地動力不強,導致土地出讓大幅減少。2003-2010年,香港年均供應住宅用地僅5.37萬平米。

    第二,按揭業務靈活、利率低,刺激居民加杠杆買房。

    香港金融體系發達且彙率穩定,吸引大量國際資本流入,疊加利率追隨美國而長期處于低位,貨幣超發嚴重,刺激居民加杠杆購房。

    香港按揭靈活多樣,支持多種形式貸款。香港本地居民購買首套房最低首付40%,若購買資助出售房屋或申請按揭保險,首付最低可至5%;地産商與財務公司按揭首付低于20%,並支持首付款按揭。香港還有加按(償還部分貸款後重新按揭)、轉按(銀行間按揭轉移)、樓換樓按揭(舊樓抵押支持新樓按揭)等多種按揭業務。

    房貸利率低,貨幣超發嚴重。香港實行聯系彙率制,利率追隨美國而長期處于低位,導致貨幣供給增長較快。1980-2014年,香港M2與名義GDP的年均增速差高達6.5個百分點,遠超其他發達經濟體。目前三大發鈔銀行按揭利率上限僅2.35%,處于國際較低水平。

    第三,公營房屋供應不足,難以緩解住房短缺壓力。

    香港以公營房屋保障中低收入家庭住房需求,包括公屋與資助出售房屋兩種,但由于總量有限、居住條件差,並未實質性改善香港的住房困境。

    公屋租金低廉,但輪候時間長,條件偏差。公屋租金爲私人房屋1/3到1/7,居民滿足資産收入限制,便可排隊輪候。但由于2002年以來公屋供應減少,平均輪候時間從2.3年延長至2017年的5.3年。公屋面積狹小,2007-2017年家庭人均居住面積中位數僅從12.2平提高到13.2平。

    資助出售單位折價出售,但價格偏高且供應少。資助出售單位以居屋爲主,售價約爲私人房屋的60%-70%。由于與市場價挂鈎,價格水漲船高,房源供應少。2002-2017年,房委會年均僅竣工580個單位。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉

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