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              1. 房地産市場繼續高熱還是開始降溫?

                觀點地産網

                2019-06-06 17:30

              2. 未來幾個月中國樓市的走勢,更大程度上並不取決于房地産市場本身。

                剛剛過去的5月杭州樓市,延續著今年2月以來急劇升溫的市場慣性,似乎沒有看出任何降溫的迹象。

                5月,杭州市區(含主城、余杭、蕭山)商品房成交8874套,環比上升1.8%,創2019年以來新高(其中商品住宅成交5694套,環比下降9%);成交均價28750元/平方米,環比微漲0.1%,基本與上月持平,創曆史同期新高。二手房成交量依然維持在2018年下半年以來的高位。

                保利融信·和光塵樾及華夏四季中簽率僅爲1.89%和2.08%,市場最終搖號樓盤綜合中簽率仍持續低位,僅9.5%。

                5月,杭州主城出讓四宗涉宅用地(除人才租賃用地),全部溢價封頂,最高自持26%。

                杭州的市場表現尚看不出降溫迹象,但官方的政策動向卻與公衆感受並不一致。

                01

                5月28日,北京朝陽區兩宗宅地兩年多來首次出現“不限價”成交。這是北京自2017年史上最嚴的“3.17”新政以來,北京市六區首個未限定未來商品住房銷售價格的純商品房地塊。

                杭州的兄弟城市南京,6月伊始,高淳區外地人“限購”令松綁,不再需要個稅或社保證明。

                而事實上,盡管杭州近三個月來樓市持續高溫態勢,但官方還是推出了《全日制大學專科(含高職)和全日制本科學曆人才落戶政策》,35周歲以下的專科(含高職)學曆及45周歲以下的本科學曆人才,在杭工作並由用人單位正常繳納社保的,即可申請辦理落戶。

                盡管杭州方面極力否認這一政策和樓市的關聯度,但任何一個稍有常識的人都不可能不將這一政策與樓市關聯。

                這是“搶人大戰”的升級。

                搶到了一個畢業生理論上可以創造出8個人的GDP。

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                將一個畢業生留住,組成小家庭後再生兩個孩子,雙方的父母至少階段性地照顧,甚至不排除也留在該市生活的可能。

                02

                5月的中國樓市,各城市之間嚴重分化,部分城市也已顯露疲態。

                合肥:5月,商品住宅成交73萬平方米,環比下跌3%。

                無錫:5月,商品住宅共成交38萬平方米,環比下跌27%。

                二手房方面,一線城市中北上廣二手房挂牌價環比均出現不同幅度的下跌,同時成交量環比分別下跌8%、10%以上和1.4%。

                二線城市中,廈門5月二手房成交量環比下降20.3%。

                即使是此輪行情中最火爆的杭州、蘇州等城市,樓市急劇升溫的勢頭也已出現放緩迹象。

                杭州市區5月商品住宅成交量環比下降9%;蘇州在5月內三度調控之後,市區商品住宅成交面積環比下滑6%。

                03

                爲何官方的判斷和政策導向,與公衆的判斷和預期出現如此大的差距?

                關鍵就在于,官方對宏觀經濟形勢,對中美經貿以及中國經濟的下行壓力看得更清楚,因而提前釋放一些政策來應對中美經貿對經濟帶來的沖擊和損害。

                而對未來經濟走勢未雨綢缪,似乎並不僅僅是中國。

                近期,各國央行似乎進入了降息周期。

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                近期,美聯儲主席鮑威爾講話也暗示可能降息。

                在海外貨幣政策繼續偏鴿、部分央行開啓降息周期的外部環境下,中國是否會跟進,成爲最大懸念。

                04

                看似瘋狂拿地的房企和公衆對市場未來走勢的判斷,實際上在很大程度上是基于同一個邏輯:在經濟下行壓力繼續加大時,或迫不得已放寬貨幣政策,放松對房地産市場的調控,甚至可能會推出某些救市政策。

                部分房企和公衆,也正是在“豪賭”這一點。

                對未來市場的預判,或在未來幾個月得到肯定或否定。

                但有一點可以肯定:

                未來幾個月中國樓市的走勢,更大程度上並不取決于房地産市場本身。更多的將取決于中美形勢的走勢,取決于對經濟的影響,取決于包括中國在內的各國的貨幣政策等等。

                形勢可能瞬息萬變。

                丁建剛  浙報傳媒地産研究院院長  觀點地産網專欄作者

                撰文:丁建剛    

                審校:徐耀輝

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