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                • 廣東房協:“公攤面積傷民”並非“以建築面積交易”之果

                  觀點地産網

                  2019-03-02 12:25

                • 制定該條款的目的,是爲了消除“公攤面積傷民”矛盾,而作爲住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求之一。至于該條款能否達到預期目的,則可以作進一步探討。

                  王韶 2月18日,住建部發布《關于〈城鄉給水工程項目規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規範(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)2.4.6條要求:“住宅建築應以套內使用面積進行交易”(以下簡稱“該條款”),引發業內廣泛關注和討論。廣東省房協市場研究部也對《意見稿》進行了認真學習,現將學習心得與大家交流探討,希望能起到抛磚引玉的作用,共同促使《意見稿》更爲完善、可行。

                  關于該條款的目的

                  首先,《意見稿》明確,該規範是爲保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規範住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定,是住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求。

                  其次,《意見稿》“起草說明”就該條款表示:本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建築主要以建築面積進行交易,這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

                  綜上,制定該條款的目的,是爲了消除“公攤面積傷民”矛盾,而作爲住宅項目建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求之一。至于該條款能否達到預期目的,則可以作進一步探討。

                  關于“公攤面積”的測定

                  由國家建設部及國家質量技術監督局于2000年8月起實施的《房産測量規範》(GB T17996.1-2000),其適用範圍爲房産産權、産籍管理、房地産開發利用、交易、征收稅費,以及爲村鎮規劃建設提供數據及資料,是各級建設、房地産行政主管部門在房産測量及産權、産籍管理等工作的主要依據。

                  根據《房産測量規範》,成套房屋建築面積包括包括套內建築面積和共有建築面積。其中,套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽台建築面積三部分組成。整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和,並扣除已作爲獨立使用的地下室、車棚、車庫、爲多幢服務的警衛室、管理用房及人防工程等建築面積,即爲整幢建築物的共有建築面積。

                  關于共有建築面積的處理原則,産權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行;無産權分割文件或協議的,可按相關房屋的建築面積按比例進行分攤。其分攤公式爲:

                  δSi=K?Si

                  K=(∑δSi)/∑Si

                  式中:δSi爲各單元參加分攤所得的分攤面積,K爲面積的分攤系數,Si爲各單元參加分攤的建築面積;∑δSi爲需要分攤的分攤面積總和,∑Si爲參加分攤的各單元建築面積總和。

                  在房屋交易實務中,涉及標的的面積須由符合條件的測繪機構通過預測繪和實測繪提供,其中商品房物價備案、預售、預告登記、在建工程抵押等涉及的面積爲預測面積,商品房確權面積、不動産登記面積爲實測面積。

                  可見,商品住宅交易合同或産權登記的各類面積,均由具有測量資質的機構依據《房産測量規範》測繪所得,公攤面積有著嚴格、具體的測量規範,而非開發企業自主測定。

                  此外,《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部88號令)第二十條規定:按套內建築面積或者建築面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與産權登記面積發生誤差的處理方式。並對合同未作約定的,規定了處理原則。第二十一條規定:按建築面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積,並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

                  關于“公攤面積傷民”的可能

                  1、商品住宅“公攤面積”必不可少

                  《意見稿》中所謂的“公攤面積”,即爲《房産測量規範》中的住宅共有建築面積,包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及爲整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算;還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆 (包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。上述公攤面積均爲保證住宅功能完整的必要組成部分,除非獨幢獨戶,不然公攤面積必然存在。

                  《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部88號令)第十八條也明確規定:“商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,套內建築面積部分爲獨立産權,分攤的共有建築面積部分爲共有産權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。”可見,公攤面積並不會因爲以套內面積計價(交易)而消失。

                  2、公攤面積少不一定利民

                  根據《房産測量規範》關于共有建築面積分攤公式,共有建築面積分攤的多寡,與單套住宅套內建築面積和整幢建築物的共有建築面積正相關,與參加分攤的各單元套內建築面積之和負相關。例如,在同樣規範的設計標准下,兩梯四戶的分攤系數一般大于兩梯六戶的分攤系數,但前者居住的舒適度一般也優于後者。再如,同樣是兩梯四戶的設計,配置兩台普通電梯樓幢的分攤系數可能小于至少配置一台可以容納擔架的無障礙電梯樓幢的分攤系數,兩幢樓體住戶的日常生活舒適度差異也不大,但在需要急救時,前者可能付出人命的代價。可見,在合理、規範的前提下,公攤面積少不見得利民,多也未必傷民。

                  3、交易方式與“公攤面積傷民”無關

                  誠然,以建築面積進行交易,會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的情況。同理,以套內面積進行交易,也會出現同一項目的套內使用面積相同而建築面積不同的情況。但這兩種情況的出現,顯然與交易方式無關。如前文所述,公攤面積客觀存在,且有嚴格的測量規範,遵循“成套住宅建築面積=套內建築面積+公攤面積”。雖然交易方式不同,但同一套住宅載明的成套建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積均爲一致。也就是說,以建築面積進行交易並不必然加劇“公攤面積傷民”的矛盾,以套內使用面積進行交易也未必能夠消除“公攤面積傷民”。

                  那麽,因何出現“公攤面積傷民”的誤解?

                  《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:“按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積。”但未要求按成套建築面積計價的,應注明套內建築面積和分攤的共有建築面積。由此,可能導致部分以建築面積計價(交易)的,未明確注明套內面積和公攤面積,但購房者則以爲建築面積即爲套內面積,由誤解進而引發糾紛,這或許是最終加劇“公攤面積傷民”矛盾的主要原因。當然,任何行業都存在個別不規範的案例,這些個例經輿論聚焦、放大之後,其影響也不可忽視。

                  關于消除“公攤面積傷民”的建議

                  綜上分析,《意見稿》爲消除“公攤面積傷民”矛盾的出發點值得肯定,但通過以套內使用面積進行交易恐難以實現。針對《意見稿》及“公攤面積傷民”誤解,我們建議:

                  第一,《意見稿》2.4.6條“住宅建築應以套內使用面積進行交易”可以刪除。因爲《意見稿》屬于技術規範,約束的是工程建設行爲,約束對象是住宅項目的建設單位。而該條款屬于交易範疇,置于“2.4 使用維護”之內不甚貼切。且《商品房銷售管理辦法》已明確,商品房銷售可以按套內建築面積或者建築面積計價,即按建築面積交易應被允許。

                  第二,修訂《商品房銷售管理辦法》,要求按套內建築面積或者成套建築面積計價的,商品房買賣合同中均須注明成套建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積。

                  第三,加強對“公攤面積”的測量規範和正面宣傳。根據《建設部關于認真貫徹執行<房産測量規範>加強房産測繪管理的通知》(建住房〔2000〕166號),各級建設、房地産行政主管部門要重點加強對房産測繪、産權管理工作人員的培訓,通過各種方式組織好房地産開發企業營銷人員和房地産中介機構相關人員的培訓。同時,通過發表文章、張貼標語、印發宣傳材料、開展咨詢服務等多種形式,加大對“公攤面積”的正面宣傳引導,以有利于社會監督,維護房地産市場秩序。

                  王韶 廣東房協會長

                  撰文:王韶

                  審校:勞蓉蓉

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