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          10. 又現大宗交易 GIC逾80億收購LG雙子座大廈裏的外資進退

            觀點地産網

            2020-02-12 23:10

          11. 在受國際貿易動蕩和疫情雙重影響下,GIC依然出手收購LG雙子座大廈或許不難看出其對北京核心商圈的寫字樓長期看好。

            觀點地産網 2006年,初代Iphone還沒有發布的時候,“I chocolate you”一句廣告詞已令人耳熟能詳,帶著LG的廣告牌也在大街小巷裏隨處可見。與此同時,位于北京建國門商貿圈的LG雙子座大廈剛竣工啓用。

            資料顯示,雙子座大廈由兩棟高140米的建築組成,每棟大樓共有34層,包括地下4層和地上30層,總面積8.26萬平方米,總投資4億美元,折合人民幣約27.5億元。

            這是LG在中國區域發展的巅峰時刻。

            逝者如斯夫,一晃十四年過去了,如今LG在中國區域市場經過多年建起的“大廈”也在一則消息中最終易主。近日消息稱,LG將決定出售上述大廈予新加坡政府産業投資有限公司(GIC RE)下屬全資子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(下稱“PZP”),出售價爲1.37萬億韓元,折合約人民幣80.46億元。

            隨後,觀點地産新媒體向該項目交易參與者求證,該人士回應稱“消息屬實”,但其未透露更多交易細節內容。

            同時,另一位房産投資從業人士對此表示:“出售大宗物業碰到經濟環境不太好的時候,出手還是比較困難,估計LG對目前的前景不太看好,盡快套現補充現金流。”

            外資撤退身影 

            事實上,早在2019年7月份,韓國M&A業界就對外透露,LG電子海外公司LG控股(香港)正在推進出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈,預計出售價格爲1.5萬億韓元,折合人民幣約87.7億元。

            彼時,LG雙子座大廈由LG控股持有100%股權,LG電子作爲最大股東持有LG控股的49%的股份。項目內有20%左右的空間被LG電子、LG化學等LG子公司用作辦公用途,其他空間則租賃予中意保險、永旺夢樂城中國、俏江南、新光海航人壽保險等公司。

            觀點地産新媒體發現,與半年前相比,此次出售價格降低了超過7億元。正值國際投資市場不穩定和國內的“非常時期”,這是否意味著LG進行了降價抛售?

            對此,戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵認爲:“大宗物業完成交易一般需要半年多的時間,從LG推進出售雙子座的時間上相差不多,同時,價格有所下降不一定是降價抛售,整個交易是雙方要價的過程,前後會進行調整。從目前的情況來看,應該比較順利。” 

            關于出售事宜,LG方面則表示,爲預防全球經濟的不確定性,確保資金流動性,提高投資回報和股東價值,公司從去年下半年起著手出售雙子座,預計將于月內簽約,4月底前完成交易。

            無獨有偶,在LG出售雙子座之前,摩托羅拉、諾基亞等外資企業均已從北京核心商圈搬離。顯然,在中國經濟快速發展的浪潮中,上述三者遭遇了相同的“命運”。

            伴隨著中國區域市場主業盈利步步下滑,乃至全球市場盈利下滑,它們不得不重新調整戰略。對此,業內人士表示,十幾年前,持有大宗物業資産的成本對它們來說是可以接受的。但今天,從主業盈利、企業現金流資金安排等角度來看,加之持有核心商圈物業的升值,做出戰略調整也是一種不錯的選擇。

            GIC入場與京城大宗交易

            在這次LG出售雙子座事宜中,我們看到了另一家外資企業的入場——GIC RE。

            資料顯示,GIC RE于1982年成立,是新加坡政府投資公司(GIC)屬下負責房地産投資的機構,主要進行房地産基金、上市公司及貸款等間接方式的投資。

            于2020年年初,GIC在國內投資已是動作頻頻,投資範圍涵蓋長租公寓、物流地産以及“舉牌”萬科。其中,GIC與旭輝領寓設立5.7億美元長租公寓投資平台,在未來4年內投資中國一線和二線城市優質位置的長租公寓項目;與ESR成立合資公司,擬在中國開展項目。

            而這次在受國際貿易動蕩和疫情雙重影響下,GIC依然出手收購LG雙子座大廈或許不難看出其對北京核心商圈的寫字樓長期看好。

            據戴德梁行研究報告顯示,2019年,北京大宗交易創新高,交易總額爲746億元,同比上漲約三成;其中外資交易宗數翻倍至12筆,投資額占比約27%。在業態占比中,寫字樓仍是主力,占比達52%。

            在世邦魏理仕研究報告中,2019年,北京大宗交易總額達到創曆史紀錄的866億元,成交額超越上海,第一次位列全國首位。其中,外資是北京市場中最爲活躍的買家,投資額爲271億元,占比爲31%。

            兩者均預計,北京大宗交易額將持續增加,並出現更多核心位置稀缺資産交易。在經濟大環境下,外資持續活躍,將更加關注北京市場,投資額占比有望創新高。

            對此,劉兵認爲:“過往,上海一直是大宗交易最活躍的市場,因爲部委、央企、國企、銀行機構總部基本都在北京,所以北京市場可以交易的項目比前者要少很多,大部分都是自用爲主。一直以來,北京市場關注度低,也是因爲沒有合適的項目。”

            “2019年,上海新增供應量比較大,但中美貿易戰導致需求受到一些影響,投資機構則將注意力轉移到供需相對比較平衡的北京市場中。”劉兵補充說道。

            此外,雖然北京寫字樓投資受青睐,但受疫情影響,空置率將會進一步攀升。市場研究機構預計,2020年北京寫字樓市場空置率將持續上揚,租金水平也將繼續面臨下行壓力。

            但劉兵則認爲,這是一個比較正常的情況,因爲2019年北京寫字樓的市場供應超過100萬平米,這是20年內差不多排在前三的位置,集中供應時,是需要時間消化。“相對來說,北京市場未來的供應量算是全國比較健康的。”

            撰文:利晉    

            審校:劉滿桃

          12. 致信編輯 打印


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