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          • 京城鼠年首拍 80億出讓三宗不限價地與華潤47億補倉

            觀點地産網

            2020-02-11 21:22

          • “在疫情還處于高位的情況下,敢拿地的企業都是勇士。”

            觀點地産網 疫情打亂了城市的節奏,往日人潮湧動的商場如今關門歇業,曾經車水馬龍的街頭如今也稍顯冷清。2月11日,北京市政務服務中心大廳重現久違的“熱鬧”場面,這是鼠年春節後北京的第一場土地拍賣。

            爲了首場土拍,北京早早做足准備,佩戴口罩、體溫檢測、分散等侯、每家競買單位辦事人員不得超過2人、入座間隔距離不得小于1米……北京規自委甚至要求,涉及進場人員需滿足在京隔離14天。

            但疫情防控並未澆熄房企的拿地熱情。

            據悉,庚子鼠年的第一場土拍總共出讓三宗涉宅地,用地面積15.82萬平方米,規劃建築面積近36萬平方米,地塊吸引了十余家房企參與報價,曆時近一個半小時,最終,三宗地塊均成功出讓,總攬金80.5億元。

            北京土拍向來不乏關注度,而今日80億的土拍開門紅之下,有首創孤身拿地的側影,也有華潤、世茂等七家房企搶入通州的火花,更有大興低密地塊兩分鍾落幕的迅雷不及掩耳。

            80億土拍開門紅

            下午三點,參與競拍的房企完成取號,在現場工作人員的指引下紛紛落座,土拍走入現場競價的流程,通州地塊是此次土拍中最受期待的一宗。

            該地塊爲北京通州區馬駒橋鎮亦莊新城0500街區YZ00-0500-6007、6009以及6011地塊,用途爲二類居住用地及托幼用地,該地塊吸引了首開+旭輝聯合體、華潤+中交聯合體、平安、金茂、世茂五個主體共七家房企參與競拍,地塊起拍價爲38億元,起始樓面價約1.77萬元/平方米。

            下午三點三十分,地塊正式開拍,平安搶先報出38.95億元的價格,首開+旭輝聯合體緊隨其後,世茂也不甘落後,報出39.5億元的價格。開拍的前十分鍾,節奏並不算快,僅有上述三家拿地主體輪番報價,各家房企仍舊十分謹慎,在第二遍確認時才緩緩舉起手中的號碼牌。

            從第十輪報價開始,房企們似乎放下來“扭扭捏捏”的羞澀勁,開始加快舉牌的速度。此時,平安經過前面幾輪的上場厮殺,也轉爲觀望的態度,而金茂全程則以旁觀者的姿態,注視著現場的一舉一動。

            此時,場上剩下首開+旭輝聯合體、世茂、華潤+中交聯合體三個拿地主體在較勁兒,現場的人數不算多,大家隔得遠遠的坐下,場間少了些許議論與交流的聲音,僅有沙沙沙的計算聲。

            權衡過成本與利潤後,企業再次加快了舉牌的速度。當世茂報出41.9億元的價格後,華潤+中交聯合體與首開+旭輝聯合體幾乎同時舉起手中的號碼牌,但顯然,華潤+中交更勝一籌,報價42.1億元。

            在幾番激烈交鋒後,十五點五十八分,該宗地塊成功由華潤+中交聯合體拿下,成交價格46.7億元,溢價率達到22.89%。

            與通州地塊爭搶40輪不同,其余兩宗地塊並沒有出現觀衆期待的戰火四起場面,西黃村地塊一錘定音,由首創收入囊中,而大興采育地塊開拍兩分鍾便落下帷幕。

            據悉,石景山區西黃村地塊爲F2公建混合住宅用地,建設用地面積3.84萬平方米,規劃建築面積11.78萬平方米,起拍價爲29.75億元,起拍樓面價約爲2.52萬元/平方米。

            截至開拍,該地塊僅獲得一輪報價,最終地塊由首創拿下。隨後,坊間傳來消息稱,該地塊將會作爲新城·首創·禧悅學府的二期開發用地。

            而大興區采育鎮01-0042地塊的用地面積2.08萬平方米,規劃建築面積不超過2.18萬平方米,起始價爲2.88億元,地塊吸引了路勁、京能、住總+興創聯合體參與競拍。

            開拍僅兩分鍾,共報價8輪,該地塊便由京能以3.6億元的價格拿下,溢價率爲25%。

            “拿地房企以國資爲主,私企相對較少”,中原地産首席分析師張大偉提到,北京最近將會密集出讓土地,2月份合共有10宗地塊出讓,除去今日出讓的3宗地塊,未來還有7宗地塊入市,起價高達276.7億元。

            他預計稱:“整體來看,房企資金壓力分化,最近的土地市場仍舊以國企爲主。”

            分化的土拍市場

            一邊是激烈的爭搶,一邊則是迅速成交,開年京城的第一場土拍呈現出兩極分化的場面。

            但市場對此並不感到驚訝,合碩機構首席分析師郭毅告訴我們,地塊本身的位置、價格、條件等等都會成爲房企拿地考量的因素,未來的操盤難度、能不能實現比較好的去化是制約房企拿地的根本原因。

            對于西黃村地塊的一錘定音,郭毅提到,西黃村地塊爲F2類地塊,70%都是商業,該地塊的規劃建築面積雖爲11.78萬平方米,但商業建面占到了8.25萬平方米,住宅建面僅爲3.53萬平方米。

            “不是所有的房企都能拿得了的,對一般房企來說,這塊地本身也很難實現一個比較好的開發收益。”

            加之近兩年,北京在商住地塊上提出了“最小分割單元不得低于500平方米”、“在建、在售商辦類項目只能賣給企事業單位、社會組織”等調控要求,她認爲,這在一定程度上,也給企業的資源調配提出了更高的要求。

            至于大興采育地塊,郭毅則提到,該地塊在北京的七環邊上,位置相對偏遠,此外,目前該區域的商品房成交價格並不是特別理想,因此,地塊並沒有呈現出多家爭搶的火爆場面。

            但她也表示,目前大興采育片區的商品房成交單價在兩萬多三萬元左右,而此次出讓地塊的樓面價僅爲一萬余元,權衡下來,還是有利可圖的;此外,該地塊的體量較小、總價較低,對企業資金成本的占用率並不算特別高,所以,還是吸引了京能、住總等企業的參與。

            有業內人士則認爲,低密度或許是該地塊最大的買點,該人士表示,大興采育地塊未來或將打造爲低密住宅,受到武漢疫情的沖擊,未來低密産品可能會呈現出一個小小的需求高峰期。

            縱觀北京的土地市場,雖然土拍呈現出分化局面,但在疫情防控的當下,此次拍賣的三宗地塊均爲不限價地塊,同時均成功出讓,無疑爲市場釋放出新的信號。

            “從整體的土地供應來講,去年開始一直到今年,北京對土地價格已經有了比較大的放松尺度,可以預計今年的不限價地塊數量將會增多。”郭毅提到,目前北京市的商品住宅市場已經保持在一個比較穩定的價格走勢上,不再需要加大土地市場調控來實現整體價格穩定,那麽,北京對土地市場的管控也會逐漸放松。

            至于房企拿地是否受到疫情影響?有業內人士則提到,房企的拿地熱情還是比較高的,受疫情的影響並不大,該人士甚至打趣道:“樓市再艱難,該拿的地還是要拿的。”

            但市場也傳來不同的聲音,張大偉認爲,最近敢拿地的其實都是賭博,疫情能快速緩解的話,肯定都是抄底,獲得了優質低價地塊,彎道超車,但如果疫情影響持續,那麽很可能就是跌下泥潭。

            “在疫情還處于高位的情況下,敢拿地的企業都是勇士。”

            撰文:龔麗欣    

            審校:劉滿桃

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