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          • 香港傳真 | 跌浪近在眉睫?2020年香港樓市衆生相

            觀點指數研究院

            2019-12-27 18:03

          • 當10月16日的《施政報告》出台,放寬了按揭政策後,不少人認爲該政策能促進交易和保持樓價穩定,這將是返照的回光,還是樓市真的會見曙光?

            觀點指數 社經因素未明朗,北水如止潭,本地買家引頸觀望著明年的跌勢,最近香港的住宅樓宇交易市場頗有水靜鵝飛之感。當10月16日的《施政報告》出台,放寬了按揭政策後,不少人認爲該政策能促進交易和保持樓價穩定,這將是返照的回光,還是樓市真的會見曙光?

            觀點指數翻查香港土地注冊處的資料,可以看到今年9月的住宅樓宇買賣合約數目是3447宗(環比下滑15.60%),10月是4001宗(環比升16.07%),11月是5756宗(環比升43.86%)。

            由于注冊程序需時,該項統計有半個月左右的滯後。如果將11月視作按揭新政發布後的觀察始點,觀點指數發現還是有立杆見影之效的,11月住宅樓宇買賣合約數目對比10月有43.86%的升幅。不過,相比今年高位,即4月的9911宗和5月的10353宗則尚有一段距離。

            觀點指數統計過往全年住宅樓宇買賣總合約數目,2017年爲61591宗(平均每月5132宗),2018年57247宗(平均每月4770宗),2019年前11個月爲56613宗(平均每月5146宗),按此規模估計,2019年全年住宅樓宇買賣總合約數目或與2017年水平相若,約61500宗。

            數據來源:香港土地注冊處,觀點指數研究院統計

            注:2019年12月數據以三年每月平均數預估,或與實際有出入

            不過觀點指數在與多間地産代理交談中得知,某豪宅區在上半年一個周末至少有20-30組客人,但12月的潛在買家數目整體大減。剛過去的周末,每間地産中介商鋪前都平均站了3個代理,然而看樓的只有兩組客。

            中原研究部數據統計亦指,截至12月11日,一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得302宗,預期整月約有800宗,將較11月的2089宗大幅下跌61.7%;而二手方面,截至該日,12月二手私人住宅買賣合約登記暫時錄得1007宗,預測整月登記約2300宗,將較11月的3350宗下跌31.3%。就表面數據看,12月的樓宇買賣銷情或不如想象中樂觀,2019年全年住宅樓宇買賣總合約數目或不能及上文所預測的61500宗。

            如果展望明年,香港失業率的上升或進一步影響整體零售市場,包括餐飲、酒店、銀行等行業的表現,進而拖累整個經濟大環境。香港政府統計處公布的新一輪失業率數字中,香港經季節性調整失業率已由8月至10月的3.1%,上升到9月至11月的3.2%,再創2017年7月以來的新高。其中,餐飲業的失業率按月增加0.1%至6.2%,爲近8年來的最高水平。

            仲量聯行早前也發表報告指,失業率與樓價成反比,即失業率上升則樓價下調的機會大,而香港零售、餐飲、旅遊、酒店從業人員受到嚴重打擊,相關人數占總勞動人口400萬的15%,該行預計相當于可能有61萬人受到影響。可謂是引爆樓價下調至少10%的潛在地雷。

            另一地雷或來自主要針對一手新樓的“空置稅”。香港運輸及房屋局指出,以住宅平均租金回報率二點四厘計算,該稅項相當于樓價的5%。一個多星期前,有專業測量行高層表示,發展商爲了盡快推售新樓積壓庫存,將一手樓售價調低10%可謂小菜一碟,賬面贏利仍然可觀,附近二手樓業主雖然會心疼,但售價不可能高于一手新樓,只得無奈跟調,從而帶動整體樓價下調15%至20%。

            不過料發展商會兵來將擋,暫時只有些蠅頭小利的回贈,如裝修費、請買家旅遊等,甚至推出4、5年的特長成交期,以將風險轉嫁給買家,又能避過空置稅;也有發展商索性先不賣,將大量剩余新盤改爲服務式住宅,可謂各出奇謀。

            空置稅能否真正落實尚且存疑,隨時在明年上半年芳蹤杳然,畢竟香港立法會尚未選出正副主席,令一手空置稅的立法進度延宕,如未能在本立法年度內審議,便需要在香港明年選舉後再重新啓動,對樓市的影響或不如預期中來得大。

            至于政策對香港樓市的利好方面,如果是踏入社會數年的人士,工作穩定,本來想購置800萬港元—1000萬港元的豪宅,但拿不出320萬港元—400萬港元的首期,在新措施底下只要80萬港元—200萬港元就能入場,可能會刺激該批買家。到底是否能如願?短期來看未算十分明顯。

            據利嘉閣預測統計全港一二手私宅買賣登記量值,2019年500萬-699萬港元的買賣合約爲16603宗(同比升13%),700-999萬港元的買賣合約爲14612宗(同比升12%),而1000-1999萬港元的買賣合約爲9672宗(同比升14%)。由數據可見,800至1000萬的買家並沒有特別少或多,上述三個區間的合約量比例與去年相若。當然距離按揭新政也只有個半月時間,還可留待未來長遠觀察。

            數據來源:香港土地注冊處及利嘉閣地産研究部

            注:2019年資料爲預測全年數字

            觀點指數抽樣調查發現,部分香港市民認爲如若購置800萬港元的住宅,每月供樓支出預計是2萬港元出頭,如果是租的話,同樣的支出卻能居住價值1000多萬港元的住宅,比購買的居住質量高一個檔次,而800萬港元的住宅升值潛力或許比跌價潛在危險要高得多;

            另外部分認爲雖然有能力置業,不代表要在高位接貨。所以購房上述人群依然會抱持觀望態度,甯錯過、不買錯,唯一能打動他們的,或許是預計將持續5厘的低息環境。因此這些原本政策設想中的購買力能否投入市場尚且存疑。

            香港本地買家的態度如此,來自國內的資金會否不同?基本面來講,國內經濟略有回調,明年基調求穩,中美貿易戰在美國大選前仍然延續,加上外彙管制和香港社會因素,以上都令國內投資者來港的意欲暫緩。觀點指數預計,明年上半年香港樓市依舊處于下跌通道,保守下調8%-15%。

            香港傳真 | 一座城市裏的地産漫遊與畫像。

            撰文:陳盈妝    

            審校:歐陽穎

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