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                            10. 濟南“地市”流拍與底價齊現 中梁10億首入

                              觀點地産網

                              2019-12-09 23:52

                            11. 現階段房地産發展整體認知並不樂觀,同時年底開發商現金流緊張,導致出讓土地基本以底價成交。

                              觀點地産網 濟南也繞不過“地市”低潮期。12月的第二場土拍,也是沒有懸念的底價與流拍齊現。

                              12月9日,濟南共有15宗住宅、商業用地入市拍賣,地塊分布于藥山、南北康、白馬山、長嶺山、郎茂山附近等區域。最終9宗地以底價成交,5宗地流拍,僅奧體場館東南側加油站地塊溢價4.4%。

                              最終土拍成交額爲33.93億元。其中,中錦置業(萬科+市中控股+山鋼)12.83億元拿下南北康片區地塊2宗地塊,中梁9.9億元競得天橋區藥山西片區3宗地塊,祥泰以2.89億元摘得市中區英雄山路七裏山路西南城市更新項目2宗地塊,加州2.39億元奪得趙莊片區地塊,濟南香山明郡置業有限公司4.5億元拿下萊高2019-3居住、商業混合地塊。

                              合富研究院(山東)高級研究總監丁曉明對觀點地産新媒體表示,現階段房地産發展整體認知並不樂觀,同時年底開發商現金流緊張,導致出讓土地基本以底價成交。

                              中梁10億首入濟南

                              在此次落子濟南的萬科聯合體、祥泰、加州、中梁、香山明郡等一衆房企中,最爲顯眼的是中梁的首入。

                              這家根植于長三角經濟區的房企,也瞄准了山東的區域中心城市。中梁此次拿下的地塊爲天橋區藥山西片區3宗地塊,地塊成交總價爲9.9億元,最高樓面價9375元/平方米。

                              值得注意的是,該3宗地曾于今年8月5日挂牌出讓,總面積66029平方米。當時3宗土地平均樓面地價分別爲7981元/平方米,原本在9月4日進行網上交易,後因故終止出讓。

                              在這次出讓中,3宗地總起始價從11.09億降到9.9億,降了1.19億。其中,A1、A2地塊降幅約720元/平方米;A3地塊降幅1126元/平方米。有分析表示,這是今年濟南土地市場地價降幅最大的地塊。

                              據了解,該項目爲洋涓村城中村改造項目經營性儲備用地。地塊位于天橋區藍翔路以東、藥山西路以西,出讓地塊位于藥山公園西側,出門就是文化、體育休閑中心。

                              根據藥山片區控規,該片區功能定位爲工業研發、商務金融、生活居住等多元功能複合的城市新區,該3宗居住地塊所在的09街區爲藥山片區核心區。

                              至于爲何入局該地,中梁方面回應觀點地産新媒體表示,從近幾年同行在山東的拿地價格來看,整體保持較高位,本次獲得的3宗地塊價格粗略計算有接近30%的折價,價格占有一定優勢。

                              其續稱,中梁拿下的是濟南天橋區藥山西片區3宗居住用地,天橋區藥山片區爲濟南市的老城區,人口密度較大、競品較少,計劃利用本次機會打造該區標杆住宅項目。

                              此外,中梁方面也表態,一直很看好山東的發展前景。據悉,中梁近期的組織架構調整中,特別成立了山東大區,以促進公司在山東地區業務的持續拓展與深耕。

                              中梁把此前的12個區域集團進行收縮合並,並最終成立了南方大區、北方大區、中部大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區。

                              而中梁對于濟南的布局野心一直都存在。丁曉明分析道,中梁戰略支持進駐二線城市,濟南爲中梁企業發展的重點城市,曾幾次參與土拍,但受制于資金等影響,未拍到理想的地塊,天橋區藥山地塊素質較佳,本次出讓土地調整地價,促成中梁進駐濟南。

                              早于今年5月,雪山A-1地塊入市交易,參與競拍的房企達10家,其中就有中梁的身影,最終落子的是鑫都。

                              事實上,中梁此前絕大多數項目位于三四線城市以及一二線周邊城市。據中梁7月份的招股書顯示,2016-2018年,中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地,其中有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市。截至2019年3月底,中梁土儲規劃總建築面積爲3890萬平方米,其中,以浙江、江蘇、安徽爲主要市場的長三角占37.9%。

                              今年上半年,中梁首進包括西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等二線城市。由此探究,中梁此前于二線城市的布局並不算完整,在三四線城市紅利消退的趨勢之下,已登陸資本市場的中梁,土儲布局亟需擴展。

                              下半年,中梁繼續發力二線城市,布局無錫、甯波、成都、合肥、沈陽、大連等多個城市。截至2019年前11月,中梁新增129塊土地,其中50%位于二線城市。

                              至于拿地策略,中梁方面回應稱:“公司的拿地布局緊跟國家發展政策,並跟隨行業發展趨勢尋找不同能級城市的結構性機會。拿地時,公司特別關注城市的宏觀層面,包括人口、城市化比率、經濟,公司關注基數大、城市化率提升快、人口流入多的城市。”

                              近半年最大規模流拍

                              此次5宗地塊的流拍,是近半年來濟南出現的最大規模流拍,流拍地塊大概率會在明年再次挂牌。地塊分別爲長嶺山片區B-8地塊、白馬山片區組團地塊、原山東長城房地産綜合開發總公司地塊。

                              其中白馬山片區組團地塊包括1宗居住用地與2宗商務金融用地,均位于市中區白馬山片區,二環西路以西,起始價9.47億元,樓面價爲7000元/平方米。

                              根據規劃,濟南市中區政府擬將該區域打造成“互聯網+”創新創業聚集地,擬引入一家納入“國家首批雙創企業示範基地”名單中的企業。擬引入一家由世界品牌實驗室評選爲“2018 年度世界品牌 500 強”中的物聯網生態品牌企業。

                              地塊出讓的條件可謂嚴苛,大概率爲定向出讓地塊,但仍遭遇流拍。丁曉明也認爲,就觀察而言,目前幾宗流拍土地其實都有比較明確的意向企業。

                              而原長城房地産用地位于郎茂山腳下,爲稀缺板塊,容積率僅1.2,樓面起價1.4萬元/平方米在合理範圍內;長嶺山片區B-8地塊,折合1.11萬元/平方米的樓面地價也並不貴,但仍無人報價而流拍。

                              對于土地紛紛流拍的現象,丁曉明分析稱:“雖然有意向企業,但是在年底的特殊時期,很多企業都有綜合的財務考量,是土地流拍的一方面原因。另一方面,也不排除部分單位爲了完成全年土地推售計劃,加速推出土地導致市場准備不足的可能。”

                              盡管底價與流拍頻現,但不容置疑的是,濟南仍是房地産的主戰場之一。丁曉明也強調,濟南仍是各類房企重點布局的城市,整體土地成交量基本穩定。

                              進入2019年,依然有很多房企也選擇布局濟南,據合景研究院統計,中糧、中南、陽光城、民生、鑫都、中梁等房企均在今年首入濟南。

                              相關數據顯示,2019年上半年,濟南土地供應5088畝,成交土地308萬平方米,折合4633畝,成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝,成交金額302億元,商服商務金融零售用地成交1663畝,成交金額46億元。

                              融創爲濟南上半年拿地量最大的房企,下半年濟南土地市場住宅供應計劃337萬平方米,折合爲5054畝,加上商業用地,超過上半年土地供應。

                              而11月濟南土地零成交。如此看來,臨近年末,濟南的供地任務仍頗重。12月計劃舉行5場土拍,一共有63宗約5166畝土地挂牌截止進入出讓階段。

                              截至本月底,還有3場(含章丘)土地拍賣活動未進行。

                              撰文:許淑敏    

                              審校:武瑾瑩

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