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                      • 銷售強勁、布局精准 碧桂園銷售額持續穩定增長

                        觀點地産網

                        2019-12-06 18:10

                      • 今年房地産銷售整體承壓,融資環境逐步收緊,面對波動的市場行情,碧桂園適時調整推貨節奏及産品結構,在下半年屢創銷售業績新高。

                        12月4日,碧桂園(02007.HK)披露了11月的銷售數據。齐鲁彩票官方平台顯示,碧桂園在8、9、10月連續錄得同比超40%的增長後,11月份銷售增速再攀新高,單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約601.5億元,同比增長78.22%。

                        前11個月累計,碧桂園實現權益合同銷售金額約5398.4億元,同比增長10.2%,已超過2018年全年的5018.8億元。

                        而據研究機構最新發布的1-11月中國房地産企業銷售Top100排行榜顯示,按全口徑金額來看,前11個月碧桂園、恒大、萬科依然是銷售前三。

                        今年房地産銷售整體承壓,融資環境逐步收緊,面對波動的市場行情,碧桂園適時調整推貨節奏及産品結構,在下半年屢創銷售業績新高;同時,伴隨著銷售回款的提升,碧桂園的自我“造血”能力也越來越凸顯。

                        有質量的發展 盈利大有空間

                        自2013年銷售金額突破千億以來,碧桂園的銷售規模就在快速擴張,直至2017年登頂行業龍頭。2018年中期,爲追求更有質量的發展,碧桂園提出提質控速,在投資拿地以及供貨節奏方面,采取更加適應市場的靈活策略。

                        根據企業齐鲁彩票官方平台,碧桂園2019年7800億的可售貨值中,有80%是新推盤項目,可以使公司有機會把握城市、區域的輪動行情支撐銷售增長,推盤更加靈活。

                        在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上,碧桂園集團常務副總裁程光煜表示,今年整體銷售比較穩定,尤其下半年隨著新項目入市,單月銷售額均保持穩定持續的增長。

                        (數據來源:企業齐鲁彩票官方平台)

                        銷售業績保持穩定增長的同時,碧桂園盈利水平也在穩步提升。2019年上半年,伴隨著前兩年銷售業績的持續釋放,碧桂園結轉收入創新高,營業收入、毛利潤、淨利潤等核心指標均實現大幅增長。其中,營業收入約爲2020.1億元,毛利潤548.6億元,淨利潤230.6億元,分別同比增長約53.2%、56.9%和41.3%。

                        (數據來源:企業齐鲁彩票官方平台)

                        截至2019年6月底,碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7352億元,未來結算收入增長可期。

                        中金公司在11月的研報中預測,未來2-3 年碧桂園淨利潤有望維持正增長。預計2019 年和2020年公司核心淨利潤同比分別增長21%和10%,達到414 億元和456億元。

                        此前,碧桂園首席財務官伍碧君表示,隨著投資的優化,公司拿地權益比正逐漸上升,銷售回款率也會做到比較好。對此,中金公司分析,這也將爲盈利增長帶來額外支撐,尤其在2021年將得到顯現。

                        現金流充裕 抗結構性風險能力強

                        自2016年起,碧桂園的銷售回款率便維持在90%以上, 2019年中期更是達到94.3%。得益于較高的銷售回款率,碧桂園淨經營性現金流從2016年開始一直保持正數。

                        淨經營性現金流這個指標爲正,說明公司當期通過經營本身便可以實現良性循環。目前市場上,僅有少數運營能力較強的企業能夠實現上述目標,民營企業更是寥寥無幾。

                        當前,受制于境內外融資環境收緊,房企以外部融資獲取資金的難度越來越大,與此同時,融資成本也在提升。有研究機構數據顯示,受制于境內外融資環境收緊,2019年上半年房企債券融資成本爲7.25%,較2018年年末上升了0.77個百分點。

                        而據研究機構所做的企業現金流壓力測試,即使外部融資全面停止,碧桂園依靠自身超過90%的回款率就能滿足公司的經營開支。

                        中金公司分析,碧桂園全年經營性現金流大概率實現盈余,從而使年底淨負債率維持在60%以下。得益于三大評級機構對公司財務狀況的認可,截至2019 上半年末,公司平均融資成本爲6.13%,具備防禦性。

                        資料顯示,早在2017年,碧桂園就已獲得國際權威評級機構惠譽的投資級評級;標普和穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級,距投資級均只有一級之遙。今年8月,穆迪又將對碧桂園的展望由“穩定”調升至“正面”,這也反映了穆迪對于碧桂園強勁的執行力、穩健的財務管理的預期。

                        此外,截至2019年中期,碧桂園的未動用銀行授信額度有3133億元,充足的可動用現金及授信額度能夠使其保持經營的靈活性和穩定性。

                        在規模快速增長的同時,碧桂園依然能保持較低的財務杠杆,淨借貸比率自上市以來已連續12年保持在70%以下,2019年中期僅爲58.5%,是行業內少有的兼顧規模增長和負債管控的企業之一。

                        土儲結構優化 對未來業績有保障

                        盡管放緩了拿地節奏,2019年前11個月,碧桂園新增土地貨值仍達到6953.6億元,位居行業首位。

                        截至2019年6月底,碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元,潛在的權益可售貨值約10251億元,權益可售資源合計27838億元,可售貨值充分,完全可以滿足未來三到五年的銷售量。

                        更值得關注的是,在已獲取的這些可售資源中,75%的權益貨值位于粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群,98%位于常住人口50萬人以上的區域,94%位于人口流入區域。

                        高盛研報觀點認爲,碧桂園一直在優化其地理分布,充分利用中國正在進行的城鎮化,從而使當前可售資源的分布符合人口遷移趨勢,這爲公司長期贏得全國市場、繼續保持穩定增長奠定了堅實的基礎。

                        廣發證券也指出,碧桂園在更多省份布局的同時,其在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大。“這四個省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點地區。”

                        截至2019年6月30日,碧桂園項目數量合計2381個,其中廣東有498個,長三角(江蘇、上海、浙江、安徽)645個,合計擁有的項目數量占據總量的半壁江山。以粵港澳大灣區而言,碧桂園在大灣區內已獲取的權益可售資源約3467億元,潛在權益可售資源達5519億元,合計接近9000億元,儲備領先同行,開發價值巨大。

                        碧桂園在各線城市的戰略布局也異常清晰,鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線,針對分化的市場做好精准覆蓋,不斷提升競爭力。2019年前10個月,碧桂園在國內新購土地中,按權益金額計算,位于一二線與位于三四線的占比分別爲45%和55%。目標一二線城市土儲比例遠超2018年,即使遇到城市成交輪動影響,也可以強力支撐公司銷售增長。

                        同時,在新型城鎮化不斷推進的大背景下,低線城市未來發展空間仍被看好。中銀國際分析人士稱,低線城市的供求狀況相當健康,銷售單價增長率在各線城市中仍然領先。自1998年以來,在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口,而在高線城市,這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市,但低線城市人口實際上仍在增長。

                        高盛預計,在中國 100 個大城市以外,會有三四萬億的房地産銷售市場存在,這將給碧桂園帶來更多的增長空間。海通證券也認爲,三四線城市體量足夠大且有韌性,碧桂園深耕多年,擁有品牌優勢,市場占有還有進一步提升空間。

                        審校:徐耀輝

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