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  • 恒大入主三年 嘉凱城轉型路上再次轉讓城市客廳

    觀點地産網

    2019-12-01 22:45

  • 嘉凱城近五年來都在靠出售項目來維持淨利潤的回正。

    觀點地産網 自2016年恒大斥資36億買下嘉凱城控股權,至今已三年有余。從回A備胎到轉型影院,嘉凱城這三年從沒停止過資産梳理。

    從金融、文旅到影院,嘉凱城轉型路上經曆了多次角色定位的搖擺。

    城市客廳是嘉凱城賣身恒大前實現戰略轉型的核心産品,2013年初,其曾計劃要5年內在江浙地區投資建設200個項目。

    一年內兩度收到深交所問詢函,不佳的財務情況,是深交所對嘉凱城問詢的重點。嘉凱城2018年歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤爲-15.7億元,已經連續5年爲負。

    換言之,嘉凱城近五年來都在靠出售項目來維持淨利潤的回正。

    冒著ST風險,恒大執意選擇繼續剝離房地産資産,一是履行避免同業競爭的承諾,二是爲培育院線業務套現。

    2.14億剝離六項目

    11月29日,嘉凱城集團股份有限公司公告稱,向之江文旅轉讓一個城市客廳項目資産包,涉及6家公司6個項目。

    資産包涵括:星橋城市客廳、閑林城市客廳、坎墩城市客廳、孟河城市客廳、袍江城市客廳、千島湖城市客廳六個城市客廳,項目占地面積13.52萬平方米,計容建築面積20.26萬平方米。

    據2019年上半年報告稱,該六項目預計投資金額20億元,實際投資資金5.52億元。截至2019年10月31日,嘉凱城及相關方對城市客廳資産包的債權款合計約1.79億元。

    事實上,早在2018年10月25日,嘉凱城就已將城市客廳資産包中的15%股權轉讓給了七彩文旅,當時的評估價爲4031.4萬元,交易價格爲4046.67萬元。

    此次交易完成後,七彩文旅累計斥資約2.54億元收購城市客廳資産包100%的股權。

    作爲嘉凱城的核心産品,目前仍還有10個城市客廳項目處于出租狀態,平均出租率82.7%,租金收入2157萬元。

    而這些已開業的城市客廳,也是嘉凱城融資的重要資産。

    11月27日,深交所披露顯示,“華泰佳越-嘉凱城城市客廳資産支持專項計劃”項目狀態更新爲“通過”。

    具體而言,上述債券類別爲ABS,擬發行金額15.73億元,發行人爲嘉凱城集團股份有限公司、嘉凱城集團商業資産管理有限公司,承銷商/管理人爲華泰證券(上海)資産管理有限公司。

    觀點地産新媒體了解到,今年9月11日,嘉凱城曾發布公告表示,擬以下屬子公司持有的若幹城市客廳資産設立商業廣場類REITs資産支持專項計劃進行資産證券化運作。

    嘉凱城初步選定海鹽城市客廳、崇福城市客廳、塘棲城市客廳、澤國城市客廳、瓶窯城市客廳、店口城市客廳、楓橋城市客廳、雙林城市客廳八處物業資産作爲上述資産證券化項目入池資産。

    如此看來,這八個城市客廳項目暫時不會出售,但一定也逃不過被剝離命運,只是時間問題。

    恒大買殼這三年

    除了出售資産包的六個項目外,截至上半年嘉凱城在建的項目還有四個,分別爲蘇州蘇綸場,湖州龍溪翡翠、奉賢海灣項目、橫林城市客廳。

    在同日公告中,嘉凱城也准備22.84億元挂牌轉讓蘇州蘇綸場項目。如果出售完成,將給嘉凱城帶來流動資金。

    值得注意的是,關聯方恒大地産集團上海盛建置業有限公司或其關聯方擬參與競價。作爲關聯方恒大具有優先購買權,這是嘉凱城目前手裏最值錢的一個項目。

    蘇州嘉和欣是蘇綸場項目公司,蘇綸場項目位于江蘇省蘇州市滄浪區人民南路53號(原蘇綸紡織廠),宗地編號爲蘇地2007-B-1地塊,宗地面積135514.80平方米,宗地用途爲其他商服、餐飲旅館業和居住用地。該項目分三期開發,分別爲住宅、北區商業、南區商業項目。

    其中,北區項目僅剩尾盤,預計2020年可完成銷售,南區項目宗地內部已平整,完成部分地下工程的施工建設,現處于暫緩開發狀態。目前該項目原有計劃方案已終止,新規劃尚在申請過程中,尚未有明確的規劃設計及開發建設計劃。

    不過嘉凱城在公告中提到,由于南區項目處于暫緩開發狀態,土地有被政府收回風險。

    事實上,恒大買下嘉凱城這三年來,一直圍繞著處置房地産資産,並于2018年起布局院線業務。

    2016年,剛剛控股嘉凱城後,以36.62億元將持有的青島嘉凱城房地産開發有限公司100%股權轉讓給融創(青島)置地有限公司;2017年,嘉凱城以56億元通過産交所挂牌轉讓武漢巴登城項目100%股權予恒大旅遊;2018年,嘉凱城擬轉讓一個涉及5家公司6個項目的房産項目資産包,最後由杭州錦藍置業有限公司買下;2019年10月,嘉凱城轉讓合計持有的嘉凱城集團物業服務有限公司及上海恺凱能源科技有限公司100%股權,最終由碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司以1.90億元的挂牌價競得。

    加上這次挂牌的蘇州蘇綸場,嘉凱城手裏幾乎清空房地産開發項目,土地儲備中只有千島湖住宅地塊待開發。

    曾經作爲恒大回A的備選股,嘉凱城曾經在轉型金融和文旅的傳言中度過搖擺的兩年,最終于2018年敲定轉型的方向。

    2018年9月,嘉凱城5.95億元高溢價收購北京明星時代影院和北京艾美影院兩間公司100%股權,其中包括明星時代的2.92億債務和2.72億收購款項,以及艾美影院的2980萬元債務及10萬元收購款項。

    時隔兩月,嘉凱城發布公告稱,擬與恒大地産集團簽訂若幹租賃協議,擬向恒大地産及其下屬子公司租賃若幹場地,作爲公司開設部分影城的營業場所。

    經過這兩次收購,嘉凱城成功進入院線行業,並逐漸成爲恒大系旗下主要的院線業務平台,恒大系另一資産恒大院線則因爲同業競爭問題而逐漸停止經營。

    然而,正面臨著轉型陣痛的嘉凱城因財務狀況,也多次遭深交所問詢。

    嘉凱城2018年末短期借款和一年內到期的非流動負債余額共計53.34億元,貨幣資金余額爲7.48億元,其中1.68億元貨幣資金使用受限,經營活動産生的現金流量淨額持續爲負。

    深交所擔心嘉凱城是否存在流動性風險及經營風險,更值得關注的是,通過收並購的院線業務能否支撐嘉凱城走出虧損泥潭?

    2018年,嘉凱城實現營收16.94億元,但虧損總額達到了16.38億元。截至2019年前三季度,嘉凱城合計實現營業收入13.12億元,同比增70.3%;歸屬上市公司股東的淨利潤近-4.4億元,扣非後歸屬股東淨利潤-4.84億元。

    作爲嘉凱城第二主業的院線業務,2018年的營收僅爲3171.5萬元,占總營收的1.87%;此外,由于院線業務業績未達預期等多重原因,嘉凱城亦對上述收購資産計提減值准備2.7億元。

    撰文:楊曉敏    

    審校:徐耀輝

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