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    10. 解局 | 普洛斯150億物流基金的“左右手”

      觀點地産網

      2019-12-01 22:41

    11. 從基金規模上能夠看出,普洛斯在國內的資本雪球已經越滾越大,擴張加速度也將會得到新的提升。

      觀點地産網 對中國市場頗爲鍾情的普洛斯繼續抛出大手筆。

      11月29日消息,普洛斯與多家中國領先的機構投資者聯合發起設立新的收益型基金,該基金的投資規模爲150億元人民幣,約合21億美元,將用于在中國投資已完工且穩定運營的現代物流資産。

      在此其中,普洛斯擔任基金管理人及資産管理人。毫無疑問,這是它極爲熟稔的一項職責,畢竟,這已經不是普洛斯首次在中國參與設立物流基金並擔任重要角色。

      據披露,該基金普洛斯是在中國設立的第三個收益型基金,三支基金總規模達到了490億元,並且只用了兩年時間。

      完成退市後,普洛斯加快了在中國的發展速度。2018年2月,與中國人壽聯合發起設立了在中國的第一個收益增值型基金,該基金的承諾資本爲100億元,約合16億美元。

      彼時,普洛斯中國區副董事長諸葛文靜曾表示,在中國設立收益增值型基金對普洛斯而言是一個裏程碑,這使得普洛斯可以根據業務發展戰略來選擇收購合適的物流資産,進一步壯大全國的物流基礎設施網絡,我們計劃在中國設立更多新的收益型基金。

      話音剛落,普洛斯在半年後再次宣布,與新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司在中國聯合設立新基金。基金類型爲收益增值型基金,總額20億美元。

      有業內人士分析稱,從基金規模上能夠看出,普洛斯在國內的資本雪球已經越滾越大,擴張加速度也將會得到新的提升。

      左手是“擴張”

      通過設立新基金來進一步擴大基金管理平台,是普洛斯的主要擴張戰略之一。

      官網顯示,加上本次基金,普洛斯目前共有三只收益增值型基金和兩只物流基金。其中,兩只物流基金的總規模達到了100億美元,而普洛斯作爲資産管理者,分別持有這兩只物流基金各56%的份額。

      設立基金只是一個動作,隱藏在動作背後的關鍵詞是“資本”。對于普洛斯而言,吸納資本後最直觀的影響便是擴張有了更足的底氣。

      正如此次設立150億基金,諸葛文靜坦言稱,新的收益型基金有利于普洛斯能夠更好地抓住國內物流基礎設施行業的發展機遇,擴大資産管理規模。

      截至今年6月,普洛斯已經進入42個城市,開發並管理著362個物流園、工業園及科創園,物業總面積爲4000萬平方米。在這一速度下,截止2019年第一季度,普洛斯在國內的市場份額達到了33%。

      不過,多年發展下,物流地産領域的入場者越來越多,緊隨普洛斯身後的是萬緯、易商、宇培等企業,今年一季度時這三家企業的市場份額分別爲6.1%、6.0%、5.6%。與此同時,物流地産這個場內的玩家還包括了嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹。

      雖然普洛斯在美國、日本等地同樣進行了布局,但毫無疑問的是,中國市場對于普洛斯而言舉足輕重。而想要在競爭越發激烈的物流地産中持續保持領先地位,普洛斯明白要讓資本滾動起來,推動自己擴張加速。

      觀點地産新媒體曾與普洛斯方面談及有關未來幾年目標等內容,但截至發稿前並未得到企業給出的明確答複。不過,其聯合創始人、首席執行官梅志明的一番表態或許能夠給人一些猜測的空間。

      其表示,普洛斯未來的構想是成爲現代物流解決方案的提供者,即“一個平台”,爲合作夥伴提供後台支持、戰略,以及資本和資金募集等。

      右手是“退出”

      從普洛斯的角度看,基金裏蘊含著擴張機會。但如果換個角度,從被投資的項目去看,這或許意味著一種退出方式。

      據普洛斯披露,此次設立的150億基金擬投資于約300萬平方米的現代物流資産,分布在中國近20個重要的具有明顯區位優勢的物流節點城市。

      一般而言,常見的模式是先設立基金並進行資本吸納,然後使用資本收購資産包,運營成熟後再置入基金,進行打包IPO或者出售,進而回籠資金再進行新一輪投資。在這一模式下,企業則通過物流地産升值、基金與資産管理費用、人民幣升值等獲取盈利。

      如此看來,普洛斯所設立的收益性基金本質與上述模式大體相同,但又有細微的差別。

      一位接近普洛斯的人士透露說,設立基金是在“先有資産”的前提下去做的,“這些都是已經運營成熟的資産,做了五到七年了,這樣其實相當于是把原來的投資人換掉。”

      換而言之,這是在已有成熟資産的情況下去設立的基金。在該基金設立之初,其實已經明確了這只基金所要投的成熟資産是哪些。上述人士表示,普洛斯此前設立的兩次收益性基金同樣是類似的模式。

      有市場人士指出,這一模式的優勢在于對基金投資者而言是穩定性,“因爲相對而言資産包是明確的,投資人心裏會有底,而且這些也都是已經運營了好幾年的成熟物業。”

      除此之外,這些資産“原來的投資人”中或許同樣有著普洛斯的身影,在資産置入基金後同樣能夠爲普洛斯的現金流“松一松綁”,有利于其能夠繼續騰出手來尋覓別的投資機會。

      有所呼應的是,在本次基金設立時,諸葛文靜也指出,該基金的設立進一步反映了中國投資機構對普洛斯的基金管理能力和資産運營能力充滿信心。與此同時,新的收益型基金也將幫助普洛斯加速資本的循環利用。

      解局 | 從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

      撰文:陸欣    

      審校:徐耀輝

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