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  • 減價與底價 增城單日收金60億的羊城地市秋風

    觀點地産網

    2019-09-02 15:43

  • 黃韬認爲目前的形勢還是樂觀的,“能底價成交還是好事情,至少開發商願意做,未來的地價也會出現相對穩定的局面,不至于太差。”

    觀點地産網 九月到來,羊城土地市場似乎也吹起了一陣秋風。

    9月2日,廣州迎來月內第一場土拍,來自于增城的三宗宅地集中出讓,總起始價達59.97億元,總最高限價達86.96億元。

    結局沒有多出人意外,才10點開拍不久,新世界、珠江實業、華僑城便分別以底價將三宗地收入囊中,最高樓面價達12115元/平方米。

    其中,位于荔城街羅崗村的211號地塊由華僑城以11.47億元摘得,樓面價爲12115元/平方米。該宗地面積爲3.16萬平方米,容積率不大于3,建築面積不大于9.47萬平方米。

    兩宗位于永甯街板塊的宅地則由新世界、珠江實業摘得。其中,港商新世界以底價34億元拿下永甯街塔崗村094號宗地,樓面價10489元/平方米,地塊面積爲9.26萬平方米,建築面積不大于32.42萬平方米,容積率不大于3.5。

    廣州房企珠江實業同樣以底價摘得永甯街塔崗村050號地塊,樓面價爲10995元/平方米。該宗地面積爲4.4萬平方米,建築面積不超過13.19萬平方米,容積率不大于3。

    備受關注的是永甯街塔崗村094號宗地。據悉,該宗地位于永甯街板塊,早在一個月前,地塊附近的永甯街簡村村A19072號就遭遇流拍。

    彼時,有市場人士指出,流拍原因一方面是定價過高,另一方面則是周邊配套比較匮乏,而地塊面積小、産品打造空間小。

    觀點地産新媒體了解,價格方面,相比于此前近1.25萬元/平方米,這次入市拍賣的永甯街塔崗村094號起拍樓面價僅爲1.05萬元/平方米。配套方面,該宗地建面32萬平方米,位于增城經濟開發區的配套居住組團,且引入富士康,地塊周邊有較強的産業人口支持和資源。

    除地塊本身優勢外,早在此前就有消息稱,永甯街塔崗村094號地塊很大概率爲新世界中國意向地塊。

    地塊出讓文件顯示,競買人承諾須在地塊成交後30天內,就安置物業具體位置、布局和規劃設計方案等事宜與永甯街塔崗村經濟聯合社達成一致意見,並簽訂協議;未能在30日內簽訂上述協議的,政府有權解除出讓合同,並組織地塊重新出讓。

    這也說明,一定程度上要求該競得房企須在塔崗村深耕許久。而有消息指出,新世界中國此前已有跟進塔崗村舊改項目,具體則涉及大旺崗社區。

    最終,該地塊由新世界中國以底價34億元摘得。

    相比于其他港資,新世界中國在廣州尤其是增城永甯街板塊的拿地並不算稀奇。追溯曆史,新世界從1999年就在增城開發了新塘新世界花園。

    而目前,新世界在內地正在著重發展的幾個項目就包括深圳前海項目、太子灣項目、廣州增城項目等。其中,廣州增城項目是新世界中國2017年10月摘得的廣州增城永甯街長崗村地塊,斥資20.85億元,計容建面達25萬平方米;去年3月,項目正式動工建設,擬開發爲集聚商業、辦公、住宅及酒店的大型城市綜合體,預計投資總額約50億元。

    去年6月,新世界中國還公布投資196億在廣州增城新塘新墩南安村打造占地面積約23.85萬平方米的高端住宅區。

    另一個重要的信號是,在去年11月一場發布會上,新世界中國宣布了要“更高調一點”、再戰內地房地産市場的口號。

    “新世界中國在內地的發展一直都是比較低調、穩重,到了這個時間,我們也要轉得高調一點,我們應該突出自己的個性。”首席行政總裁蘇仲強彼時說道:“我們會激進一點。”

    深耕的廣州如此,其他內地市場同樣可見新世界步伐加快,如7月30日新世界以97.92億元競得杭州上城區商住地塊,樓面價24860元/平方米。

    雖三宗地塊都覓得買家,但不可忽視的是,均是底價成交。

    這與廣州一兩個月以來的土拍調性大同小異,7月22日,在廣州久違的百億土拍中,兩宗地流拍、四宗地塊底價成交,攬金82.22億元;7月29日,出讓的四宗地均以底價、超低溢價成交,攬金50億元。

    值得注意的是,這些或流拍或底價成交的地塊,不少還正位于廣州的“成交大戶”增城區域,這使市場不免因此有些悲觀情緒。

    “這次底價成交跟市場最近變冷有關系,因爲增城特別是外圍地段代表已經在兩個月前開始降價促銷,且降價幅度較高,不少降了5-15%以上。”廣州中原地産項目部總經理黃韬對觀點地産新媒體表示稱。

    據了解,從7月伊始,增城不少樓盤被爆降價,幅度從每平方米500元至5000元不等,如新塘某樓盤毛坯價下調至2萬元/平方米,降價幅度達3000-6000元/平方米。有市場人士指,這與四季度新貨紮堆、開發商資金承壓去化壓力大等相關。

    減價的不利因素不免傳導到土地市場。黃韬便表示,目前廣州拍地出現底價成交甚至流拍並不出奇,拍地與銷售價格挂鈎,銷售價格變化相應也會影響拍地價格。

    但總體而言,黃韬認爲目前的形勢還是樂觀的,“能底價成交還是好事情,至少開發商願意做,未來的地價也會出現相對穩定的局面,不至于太差。”

    至于這種降溫趨勢將持續多久,黃韬則表示大概到年底會調整到位。

    “以價換量一般要經過一個季度左右的調適,今年比較特殊,因爲樓價在增城已經高了好幾年了,再加上今年本身經濟變化因素比較大,各方面綜合起來應該在年底,跌也跌不到哪裏去,目前也是處在相對平穩裏面浮動。”

    至此,今年已走過三分之二,羊城廣州能否在接下來“金九銀十”的時間窗口抓住時機,趁勢迎來土地回溫,則有待觀察。

    撰文:林心林    

    審校:鍾凱

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