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  • 博鳌特寫 | 福晟吳洋:不能以開發商的思維做商業

    觀點地産網

    2019-08-23 23:24

  • 歸根結底,就是“不能以開發商的思維去做商業,要用運營商的思維去做商業,這是最關鍵的”。

    觀點地産網 作爲2019博鳌房地産論壇的嘉賓主持,吳洋在台上侃侃而談,對話、主持、演講......穿著藍色會服的他,精神幹練。

    在博鳌晨跑上再次見到吳洋,他已是一身運動裝扮,迎著海南的微風與朝霞,在這片熱土上奔跑。

    隨後吳洋緩緩走進博鳌直播間,這一次,身穿白色T恤,帶著黑框眼鏡的他更像是個溫柔耐心的導師,細細講述他與商業地産的故事,以及他對商業運營的獨特理念。

    吳洋告訴我們,他從2000年開始涉足商業地産,至今已有19年的時間。

    從一個商業地産“小白”,到商業地産喬布斯、城市會客廳之父,吳洋似乎有很多話想說。

    商業地産的蘋果之路

    “2011年行業內給了我兩個稱號,一個說我是商業地産喬布斯,我認,但另一個說我是城市會客廳之父,我說千萬不要再叫了。”

    吳洋開玩笑的說道,城市會客廳之父這個稱號把他喊老了,但更重要的是,在他看來,這個稱號太重了,他承受不住。

    吳洋是個謙虛的人,在商業地産行業摸爬滾打了十九年,依舊保持著一顆學習的心態,回憶起最初涉足商業地産的模樣,他露出了青澀的笑容。

    “我是2000年到上海,那時候加入了上海證大,當時正好在做一個10萬平方米的社區商業”,吳洋表示,最初做商業地産的時候,他心裏也沒有底,畢竟那個年代國內做商業地産的人並不多,而他對商業地産還有很多方面不了解。

    于是,吳洋和他的團隊就出國走訪,到日本、美國、英國學習,與一些相應的商業機構溝通交流。

    “現在的商業已經變成一個交際空間,在2000年之初就是交際空間,只不過我們國內沒人去挖掘,沒人去注意”,交流之後,吳洋提出的第一個觀點便是交際空間。

    隨後,2005年,吳洋又提出了要把社區商業變成會客廳的概念,2006年,他又提出了商業地産雙體驗的觀點。

    在吳洋看來,雙體驗的第一層要義是建築空間的體驗,簡單來說就是讓人們願意到這個空間來,就算沒有購物的需求也願意到這個場所來;第二層要義則是商品業態的體驗,這一層體驗則是拉動消費者直接消費的關鍵要素。

    “建築空間的體驗和商品業態的體驗,兩個是沒有高低之分,是並重的,只有具備這兩個東西的體驗感,才能成爲一個很好的社區會客廳。”

    但在吳洋的《商業地産的蘋果之路》一文中,他表示,僅有建築空間的體驗感加上商品業態的體驗感是不夠的的,要用喬布斯的思路去做商業,抓消費者的未來,不斷營造他所需要的場所。

    正如喬布斯曾經強調的:“消費者並不知道自己需要什麽,直到我們拿出自己的産品,他們才發現,這是我要的東西”,在吳洋眼中,做商業地産也一樣,並不是消費者想要什麽就給他們什麽,“我們不要做消費者現在想要的東西,我們要做消費者未來想要的東西”。

    “這就是當時蘋果的理念,我就聯想到商業上,商業上也是這樣,但實際上,消費者是不忠誠的”,話語間,吳洋揚起自己的手機向我們展示起來,他告訴我們,他從第二代蘋果手機開始用起,直到最近才換了華爲P30。

    “我現在覺得它確實比蘋果好”,吳洋坦誠說到,“我也是消費者,我也不忠誠,我不可能盯著一個川菜,我就天天去吃川菜”。

    從商十余年,吳洋清楚的認識到,要讓消費者有忠誠度,就必須不斷爲消費者提供新鮮的東西,能引起消費者好奇的東西,用專業的話語來講,就是抓住消費者的消費偏好和消費趨勢,從而爲消費者營造相應的消費場所。

    歸根結底,就是“不能以開發商的思維去做商業,要用運營商的思維去做商業,這是最關鍵的”。

    他以國外的商業爲例,向我們解釋如何以運營商的思維去做商業。首先,在做商業的過程中,除了一部分用于招租以外,運營商會一般保留一定的存量物業,由自己的商業公司運營。其次,運營商會設定一定的比例,由自己進行調整。

    “一個商業,如果你有20%的面積不斷在變化,它的主題在變化、業態在變化,總是符合潮流的東西,那就能抓住一批人”,他認爲,“如果用簡單的一種租賃方式,最後都同質化,肯定會被市場淘汰”。

    “所有的業態都要從後端來指導前端,從運營端去思考,去指導開發”,隨後,吳洋又給我們舉了好幾個例子,以便我們能夠以淺顯易懂的方式去理解他提出的觀點。

    商業新起點

    兩年前,吳洋正式加入福晟,他告訴我們,目前,福晟集團的商業和住宅配比是二八分,其中20%是商業,80%還是以住宅爲主。

    “我在2017年初加入福晟以後,發現福晟已經存有的商業項目的結構,主要是寫字樓。我就去想,寫字樓應該怎麽做?”

    對于商業地産,吳洋很有耐心,他提到,現在,寫字樓在人們的生活當中已經不僅僅是一個商辦空間,它更像是一個生活空間。“所以,我們要從員工的角度去思考問題,這樣做的話,客戶的黏性就很強了。”

    他向我們介紹,福晟的辦公樓中設立了商務智慧體,被稱爲Office Tree,這個體系打通了企業跟政府之間、企業跟企業之間、企業跟員工之間的三個維度,建立起一個共享的區塊,通過大數據對接,讓整個辦公樓聯系起來。

    通過這個商務智慧體,辦公樓裏的員工能夠能找到自己的生活空間、自己的愛好空間;企業之間能夠互相交流,進行業務往來;與此同時,該體系還與政府端共享,按照政府的規定、政策一鍵式完成諸如工商注冊、納稅等複雜的流程。

    “在商業發展方面,福晟還處于一個發展期”,吳洋表示,福晟集團目前的商業物業多半還是以持有物業爲主,主要是寫字樓,目前爲止,福晟集團還沒有開發過大型的購物中心,開發的都是5萬平方米左右的社區商業。

    但吳洋強調,“我們這兩年就會有3個購物中心誕生,有的在造了、有的在設計規劃了”。

    他告訴我們,入職福晟後,他規劃了一個商業的“五福系列”産品,其中包含兩個寫字樓體系,三個商場體系。

    “寫字樓體系分爲福晟錢隆廣場,這是一個以寫字樓爲主的綜合體,將來可能還會融入酒店、購物中心。另一個是現在已經存有的甲級寫字樓,叫做福晟金融中心,也叫FFC。”

    至于商場部分,吳洋介紹到,這三條産品線包括福晟MALL、福街和福晟裏。福晟MALL是以4到5萬平方米爲主的社區商業;福街是根據各地區的産業特色、文化旅遊特色建立的商業街區;福晟裏則是城市核心區域的購物中心,主要面對年輕人群,屬于比較時尚的購物場所。

    對福晟的商業地産,吳洋一直是信心滿滿,他表示,“我想用三年的時間把這個平台搭建起來並做強,打造出中國商業地産裏面的一種精而美的管理模式”。

    撰文:龔麗欣 劉子棟    

    審校:徐耀輝

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