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  • 觀點直擊 | “保守”許華芳:寶龍沒有沖規模沖動(實錄)

    觀點地産網

    2019-08-23 18:05

  • 雖然已將目標從年初的500億上調到550億元,許華芳還是表示,寶龍沒有沖規模的沖動和角度,未來定位是以商業爲主。

    觀點地産網 距離寶龍地産中期業績媒體發布會還剩幾分鍾,一些投資者仍停留宴會廳圍著幾位高管討論,這讓原定于11點15分鍾開始的業績會,不得不往後順延了幾分鍾。

    無暇多作休整,總裁許華芳帶領副總裁兼首席財務官廖明舜、副總裁兼資本中心總經理黃文鍾以及資本部總經理劉泊暘,很快出現在媒體面前。

    “今年上半年公司成績還是不錯的。”許華芳開場直言,或許這份業績,讓四位管理層神色顯得輕松。以至于在最後的問答環節,出生于澳門的總裁先生在普通話與粵語的熟練切換中,與媒體聊得風生水起。

    數據顯示,由于各業務分類收入均有所增長,2019年上半年,寶龍地産錄得總收入約爲122.51億元,較2018年同期增加約32.0%。其中,物業銷售收入約爲104.98億元,同比增長32.6%,租金及物業管理服務收入13.91億元,同比上升31.2%。

    上半年,寶龍地産錄得公司擁有人應占利潤約爲18.03億元,同比增加約35.6%,核心盈利約爲18.52億元,同比增加約50.9%;公司擁有人應占核心盈利約爲12.45億元,同比增長48.9%;每股基本盈利約爲45.1分,較2018年同期增加約35.4%。

    但在具體銷售規模方面,雖然已將目標從年初的500億上調到550億元,許華芳還是表示,寶龍沒有沖規模的沖動和角度,未來定位肯定是以商業爲主。

    “沒有沖規模的沖動”

    前七月,寶龍地産合約銷售總額約爲350.6億元,同比上升72.5%,合約銷售總面積約爲214.13萬平方米,同比增加約50.7%。按照年初500億元的銷售目標計算,完成度達到70.1%。

    基于土地儲備以及市場環境,寶龍在中期業績報告中宣布將全年目標上升10%至550億元。許華芳稱,他期待在銷售規模上能實現進一步的突破。

    他介紹,根據下半年供貨和可銷貨源的統計,寶龍總共有630億的貨值,其中長三角大頭,比重達78%,因此對完成550億的指標還是很有信心的。

    不過雖然規模的步子邁的很小,但按照許華芳的計劃,未來三年寶龍的銷售規模要按照年複合30%的增長速度往前前進,其中商業年複合增長率25%,酒店15%。

    據此計算,2020年寶龍銷售目標預計是715億元,2021年大約930億元,到了2022年能夠突破千億大關,達到1208億元。

    土地存量以及高度聚焦長三角布局是許華芳的策略,觀點地産新媒體了解到,2019年上半年,寶龍累計拿地32宗,土地權益款是90億元,平均地價5100元,溢價率12%。

    截至目前,寶龍總土地儲備2440萬平方米,其中正在開發約1580萬平方米,作爲未來發展約860萬平方米,平均地價2700元,可售資産存量達3000億元,長三角占比達73%。

    “拿地有兩個關鍵的特點”,許華芳指出,一是寶龍超過七成的土地儲備集中在長三角,這種深度聚焦還會繼續,做特色的長三角公司。

    其次,隨著土地商業配套條件增多,注重住宅、商業銷售並舉的寶龍在土地獲取上有了比較的優勢。觀點地産新媒體了解到,2019年上半年寶龍物業銷售收入104.98億元,其中商業物業銷售收入占比三成,達30.97億元。

    “我們很多項目都是直接跟政府購地洽談,相比別的公司,提早知道規劃,提早作出産品優勢。”許華芳反複強調,住宅不是寶龍的優勢,商業才是。

    從寶龍目前的資産來看,包括住宅、商業在內的銷售物業占比達84%,自持物業接近兩成,許華芳表示,未來自持商業的規模依然會加大。因此在這種發展邏輯下,寶龍沒有沖規模的沖動。

    不過,在市場仍處于嚴格調控以及行業銷售增速普遍放緩的大背景下,爲了實現規模與利潤的增長,許華芳披露寶龍下半年會做兩個動作:一是適當促銷,增加回款;二是謹慎拿地,在好的城市拿好的地。

    “商業分拆主要在輕資産”

    1992年成立,2003年發展商業地産,2009年登陸香港資本市場,2013年上海首家寶龍廣場運營,2016年七寶寶龍城和杭州濱江寶龍城兩個項目相繼落成。如今,寶龍將自己定位爲“內地首家專注在商業管理的公司”。

    目前,寶龍是將住宅物業和商業物業裝在同一個上市平台上,去年9月末,寶龍發布公告稱,欲將商業管理業務獨立拆分上市。外界大概率以爲,寶龍要將商業資産打包分拆,以尋求更大的資産價值。

    這顯然是誤解,“這次分拆內容主要是輕資産部門,資産端還是在地産控股裏面。”許華芳解釋,這是從管理服務的角度分拆,未來持續性的合作就變成了甲乙方的合作,是子公司服務母公司。

    按照許華芳的說法,分拆之後,商業管理業務模式希望能達到七三的比例,即70%的業務來源于母公司寶龍地産,30%通過收購管理公司或是收購商場管理權等輕資産擴張方式。

    許華芳強調,輕資産是商業管理公司最主流的業務,但母公司也會加大支持。

    截至6月底,寶龍旗下管理和經營的商業廣場已達36家,另管理3家輕資産項目,投資物業的價值達到479.02億;來自投資物業的租金收入和物業管理服務費收入約爲13.91億元,同比增長31.2%,其中物業管理服務收入7.56億元,同比增長27.1%。

    黃文鍾介紹,2019年下半年寶龍會新開6家商場,年底大概會超過45家;2020年開10家,會超過55家;2021年規劃開9家,累計會超過64家,商業規模進一步擴大。

    “內部是高速增長期”,許華芳後來補充道,今年整個商業輕資産管理拓展也會有一定成績,下半年可能會有幾個項目推進。

    在寶龍看來,分拆不僅能釋放寶龍多年商業管理服務的價值,也能讓團隊、品牌在市場上尋找更大的發展空間,除此之外,對寶龍地産本身也有多種益處。

    廖明舜指出,首先分拆之後多了一些股本進來,會讓寶龍地産財務指標有所改善;其次商業集團的上市PE會高于現在的“1238”寶龍地産;最後,兩者是互助的作用,會給房地産項目加分。

    至于在商業運營提升方面,觀點地産新媒體了解到,目前寶龍已經與騰訊合資成立科技公司,推進商業數字化,意在對存量數據進行挖掘和梳理後,應用到具體場景中,最後形成智能化服務生態。

    以下爲寶龍地産控股有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:早前有公告出來說公司計劃分拆商業管理業務,分拆原因是什麽以及目前進展如何?主要包含哪些資産?這一塊資産分拆出來以後,寶龍地産主要業務還有哪些?未來寶龍地産跟寶龍商業的發展目的是什麽?

    許華芳:商業集團我們做了很多年,到了比較獨立成長的階段,這一塊是希望釋放他們的活力,讓團隊、品牌能在市場上獨立發展。而且某種程度來講,除了做自身項目以外,還有做輕資産,未來市場化是更有發展空間的。

    這次分拆內容主要是輕資産部門,資産端還是在母公司的,這部分業務分拆是管理公司服務的角度,所以未來持續性的合作還是甲乙方的合作,是子公司服務母公司業務範疇,再加上境外的。

    按照聯交所要求的計劃在推進,現在也沒有時間表,反正在積極往前推進,當然希望越快越好。

    沒有明確的目標,可以看到今年45個商場, 明年會有10個商場開業,後年有9個商場開業。內部是高速增長期,今年整個商業輕資産管理拓展也會有一定成績,下半年可能會有幾個項目推進,所以持續高速增長這個角度是沒有問題的。

    現場提問:分拆之後,對寶龍地産的業務模式會不會有影響?對寶龍地産長的指標會不會有提升或者負債率怎麽樣?公司給它的支持怎麽樣?另外,寶龍今年有多少已售未結轉?負債方面有沒有更詳細資料?因爲今年人民幣又升又跌,寶龍境外發債有沒有受影響?

    許華芳:在業務模式來講,不會影響寶龍地産的業務,因爲寶龍商業管理一直都是上市公司裏面的,就算未來分拆都是上市公司下面的上市公司。

    我們的母公司是上市公司,分拆完之後,都是寶龍地産下面的。

    我沒有承諾支持這些動作,地産這幾年的增長很快,快的同時,地産商業持有比例也是提高的。

    地産母公司給的相應支持是加大了,同時分拆之後的業務模式希望是七三比,70%是母公司,30%是輕資産市場。

    業務模式是去外面吸收,會收購,但不是重資産收購,是收購管理公司或是收購商場管理權的業務模式,這是最主要的業務。

    廖明舜:分拆後對寶龍地産財務指標應該有所改善,上市之後多了一些股本進來,這是第一個改善。

    第二個改善,商業集團的上市估值會高于現在寶龍地産。第三個改善,因爲兩個是互助的作用,也是給房地産加分的項目。

    劉泊暘:目前權益已售未結算資源是281億,按照現在的指標,下半年將結轉120億。

    許華芳:今年上半年公司負債率控制得挺好,下半年也希望能夠穩定,當然要根據銷售的情況和市場的情況的,我只能理解大概是這樣。

    其實我們剛剛批了5.5億美元的額度,主要用途是明年7月有一個5.5億美元到期。

    我們剛剛發了4年期是挺好的價錢,如果很好的價錢,我們會考慮。如果是正常的,就是會控制往,因爲我們都會保持著指標的。

    現場提問:下半年會不會比較進取去沖規模?分拆那一部分,現在八成商業營運,兩成是住宅管理部分,未來會不會都是傾向于買商業的?

    許華芳:從特色來講,我們是首家專注在商業管理的公司,未來定位肯定是商業爲主,住宅不是我們的優勢,也不是我們的特點。

    從面積角度來講,物業公司都是海量規模,我們不會以這個方向作爲重點,我們的優勢是商業。

    至于沖規模,其實負債沒有什麽增加,指標是下降了,本質上來講我們是靠自身內生性來成長,所以也沒有沖規模的沖動和角度,很大程度上這幾年增長是長三角選址戰略選對了。

    長三角一體化戰略目標效果還是很好的,簡單地來說就是拿地拿對了,這是最主要的增長。

    從拿地角度來講,我們會穩定的。這幾年還是比較穩定拿到土地,今年拿到23塊地,下半年也拿了幾塊了,平均溢價率是12%左右。

    沖規模角度是企業要借很多錢,拿地也很多,也拿很貴,因爲要沖規模。我們更大程度上,邏輯是不借貴錢,不拿貴地,專注在把産品做好,這是基本的幾個動作。

    今年基數還是小的,在房地産企業中,我們還是中小型公司,頂多算是中型公司,所以複合增長30%是舒服的。

    根據市場,有更好的機會,我們更努力一點,也是希望有好的機會。

    現場提問:3月份開始考核現金流,現在進展怎麽樣?今年考核公司回款怎麽樣?

    許華芳:今年考核沒有考核銷售,只是考核現金流。

    現場提問:現在的情況怎麽樣?

    許華芳:很好。

    現場提問:回款率的情況怎麽樣?

    許華芳:回款率不算太高,都是80%左右,現在浙江有幾個城市比較特別,要封頂才可以做按揭。就算我們甯波賣幾十億,但有幾十億是要封頂之後才可以開始按揭,所以這部分影響60%-70%。

    現場提問:在買地方面,三四線會不會有調整?

    許華芳:今年依然是正常的,二三四線都有,我們剛剛開完拓展會,目標會改變一下。

    現在在長三角範圍內,一半三四線依然好賣的,但有一半三四線城市就慢一點了。

    其實市場還可以,因爲長三角和珠三角有一個特別的情況,長三角是平均的,整個長三角相對均勻一點,珠三角就是廣州、深圳一枝獨大,可以這麽理解。

    我的邏輯是下半年會做兩個動作,一是做適當的促銷,就是多拿一些錢回來。並不是很厲害的促銷,而是給一些優惠。

    另外一點就是謹慎拿地,下半年要拿一些好一點的城市,好一點的地,三四線可以適當降低一點。

    撰文:曾劍萍 黃子慢 林海研    

    審校:徐耀輝

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