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  • 觀點直擊 | 中梁控股黃春雷:我們不貼碧桂園標簽 (實錄)

    觀點地産網

    2019-08-23 15:37

  • “我們倒不是說一定要貼上碧桂園的標簽,只是大家都看到了三四線的機會。”

    觀點地産網 盡管很多因素影響,近期部分內房企都取消或調整了2019年中期業績會的安排,但登陸資本市場剛滿一個月的中梁控股還是選擇了舉行上市後的首場中期業績會。

    8月23日一早,董事長兼執行董事楊劍就率領一班管理層現身答記者問,包括首席執行官兼執行董事黃春雷、副總裁遊思嘉、高級副總裁兼執行董事徐亮瓊、資本關系總經理楊德業。

    或許是初登資本市場,千億房企中梁的業績會現場並沒有太多媒體,而除了簡短開場致辭,整場記者會中楊劍都沒有再就業績介紹和記者提問給予回應。現場更多則交給了CEO黃春雷,以及輾轉過多家上市房企的副總裁遊思嘉。

    中期報告顯示,截至2019年6月底,中梁控股合約銷售額爲636.73億元,較去年同期增加約26.8%。按此前公布的2019年1300億的銷售目標,上半年完成比例約50%。

    據黃春雷現場介紹,截至目前,中梁的可售貨值約3400億元,其中2019年有1900億元可售。

    期內,中梁控股完成總收益爲205.56億元,較去年同期增加約111.2%;實現毛利50.34億元,而公司擁有人應占核心淨利潤爲12.32億元,同比增加約88.4%。

    作爲上市後的第一次發布業績,中梁還宣布,中期股息每股15.3港仙(相當于人民幣13.8分),占公司擁有人應占淨利潤的40%。

    對此,遊思嘉在回應投資者時表示,“以後會盡量保持這個派息比例。”

    融資:成本會穩步下降

    從2015年突破百億到2018年實現千億,高速擴張的背後,中梁的高杠杆也一直是市場隱憂。

    不過,成功登陸資本市場後,中梁除了IPO時的32億港幣集資額外,還未有進一步的公開融資信息。

    對此,遊思嘉表示,發債是上市房企必須要做的,而中梁早在今年年初已經有境外發債的額度,此外,將來中梁也會考慮一些境外的銀行融資,但是應該在明年左右。

    中期報告顯示,截至2019年6月底,中梁的有息貸款總額爲288億元,較去年底微增6%,其中短期負債占總融資接近一半左右,同時加權平均債務成本仍高達10%。

    遊思嘉回應觀點地産新媒體時透露,中梁的表外負債也僅有80億元,因此表內表外加起來後,有息負債都是在一個比較低的水平。

    至于融資成本,他則稱,這是反映中梁上市以前的利息成本。

    上市前,中梁的財務貸款結構只有兩個渠道,國內銀行貸款,以及非銀行特別是信托類的融資。而隨著公司打通新的海外融資市場,包括美元債、小的公募債和ABS等,遊思嘉認爲,公司的債務成本水平可以有比較好的改善。

    值得注意的是,淨資産負債比率方面,報告期內中梁的數據由去年底的58.1%進一步降至43.5%,而此前的招股書顯示,截至2017年末,中梁的淨負債率還高達339.5%。

    對負債率下降的原因,中梁控股方面解釋,公司來自物業銷售産生的內部現金大幅增加,因此一定程度上減少了對外部借款的倚賴。

    而據遊思嘉透露,上半年,公司的銷售回款率接近90%,已收客戶款項水平在1140億元。

    買地回歸二線 不貼碧桂園標簽 

    高周轉、高增長、三四線以及跟投制,在業內,中梁素有“小碧桂園”的稱號,但黃春雷並不以爲然。

    在他看來,無論是中梁還是碧桂園,布局三四線市場僅僅是個市場選擇的問題。

    “我們倒不是說一定要貼上碧桂園的標簽,只是2015年-2017年,大家都看到了三四線的這波機會,而當時二線城市地價是虛高的時候,所以選擇一致。”

    黃春雷繼而稱,去年7月份以後,我們以及回到二線,包括今年拿地,二線和強三線的比例占80%以上,“難道以後人家叫我們小萬科嗎?”

    數據顯示,截至2019年6月30日,中梁控股的土地儲備總量爲5299.6萬平方米,中梁應占的土地儲備總量4200.4萬平方米,其中二線城市土地儲備總量1195萬平方米,三線城市3198.7萬平方米,四線城市爲905.4萬平方米,一線城市是缺位的。

    銷售數據方面,上半年,二三線城市則貢獻了中梁全部銷售額的85.9%。

    而對于一線城市,中梁似乎沒有流露出太多的興趣,“北上廣深的市場門檻、包括資金需求,對于中梁來說,如果爲了進而進,拿幾個項目也可以,但沒有太大的意義,因爲盈利比較難。”

    不過,以中梁目前3400億的貨值,僅足夠支持未來2年內的銷售。

    因此,對于買地,黃春雷表示,上半年中梁其實是相對謹慎和保守的,下半年會適當提高比例。他同時認爲,下半年肯定會比今年上半年的土地會便宜。

    數據顯示,回顧期內,中梁共斥資252億元在全國範圍收購70個新項目,平均成本爲每平方米3934元,而公司總土地儲備的樓面價爲每平方米3400元。

    值得一提的是,受到土地成本的上升,上半年中梁的毛利率由去年同期的27.3%下降至24.5%。

    針對跟投目前遇到的問題時,黃春雷的回應則顯得相對含蓄。

    盡管10個項目中可能有一兩個虧損,但總體還是盈利的,如果在利潤或有市場壓力的情況下,我們也會調整一些比例或改變一些條件,做一些微調。如果員工在項目中虧損了,公司也會有一些人性化的處理。

    以下爲中梁控股集團有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:中梁有大量的跟投,能否具體介紹一下公司的跟投制度?現在行業裏不少房企跟投出現利潤下降,杠杆上升,內部跟投跟不動了,請問管理層怎麽看這一現象?

    黃春雷:跟投是一個激勵,像以前的分田到戶,與農村改革承包邏輯是一樣的。在這一輪周期裏,大部分房企多多少少都有涉及,現在可能會碰到一些市場挑戰。但是中梁會有一些人性化的處理,像碧桂園也有類似的做法。我們會根據市場的變化,比如現在的利潤有市場壓力的情況下,也會調整一些比例或改變一些條件,具體也有一些微調。

    實際上到目前爲止,總體還是盈利的。

    現場提問:在行業內,中梁也被稱爲小碧桂園,管理層怎麽看到這一說法?

    黃春雷:倒不是說一定要貼上碧桂園的標簽,我們首先看到了2015年、2016年三四線城市的市場機會。2015年到2017年,二線城市的地價是虛高的,其實拿二線城市的地是不賺錢的。

    這兩年我們又回到二線,包括今年拿地的二線和強三線的比例已經占80%、90%。難道以後人家叫我們小萬科嗎?我覺得也不能這麽去講。

    中梁的邏輯就是有自己特色的東西,比如投資能力,標准化做法,但也不排除會吸收各個房企階段性做得好的地方。海納百川、有容乃大。

    現場提問:對一線是否有布局的計劃?

    黃春雷:首先是市場問題,像北上廣深,地方政府不需要土地財政,市場門檻、資金需求很高。如果爲了進而進拿幾個項目也可以拿,但是沒有太大的意義,因爲盈利比較難。我們主要還是爲了有利可圖或者能夠穩健地經營,如果有合適的機會,也不排除會進一線。但我認爲一線城市發展到現在,市場已經不是那麽有味道了,沒有什麽利潤。

    現場提問:上半年中梁拿了不少地,但淨負債同比下降15.4%,資金主要來源是什麽?表外負債的情況如何?

    遊思嘉:上半年的簽約買地和合同銷售比例其實並不太高,47%左右,所以上半年買地還是比較謹慎的。中梁上半年也沒有做大的融資,IPO是7月才到賬。上半年買地的來源,還是依靠內生的銷售回籠資金來買地,這也是過去幾年都貫徹的情況。所以買地的時間,基本上每個月都會買一些,但是會控制量。

    負債方面,表內的絕對負債288億元,相對千億房企的數字,這絕對算是一個比較低數的。表外負債大概水平在80億元左右。從全國行業的角度來看,表內表外加起來基本上都是在一個比較低的水平。

    現場提問:發改委收緊了房企在海外的發債,請問公司在沒有什麽方法盡快拿到美元的發債額度,獲批的額度是否足夠公司的融資?公司將來會利用哪些境外融資渠道?

    遊思嘉:發改委新規是7月份執行的,其實早在今年年初中梁已經有境外發債的額度,所以今年有一些額度可以利用。詳細關于發美元債的詳情,下一步可以披露的時候,我們會發公告。

    總體的境外融資渠道,我們覺得除了發債以外,將來也可以有一些境外的銀行融資。但是應該在明年左右,我們會做更好的計劃。

    現場提問:外彙風險成本會不會對公司的融資有一定的壓力?

    遊思嘉:外彙風險對于我們來說比較簡單,到今天爲止,中梁是零美元融資,所以彙率並不構成任何壓力。反過來說人民幣彙率雖然短期破了7,但是長遠來說,國家政策應該還是保持平穩趨勢,所以在這個時候,如果有機會做一些美元融資,對于沒有發過美元債的發行人來說,其實短期反而有利。

    現場提問:怎麽看下半年的土地市場?什麽時候才是好的時機?

    黃春雷:這兩年房地産市場,基本上上半年資金會寬松一點,下半年會緊一點。對投資來說,資金緊的時候,拿地會便宜一點。今年下半年肯定會比上半年的土地便宜。明年的情況現在不好判斷,因爲現在還是要看政策。當然只看項目的話,6-7個月或7-8個月就已經開盤了,判斷太長也沒必要。

    我們今年年初判斷今年與去年是差不多的,所以上半年拿地稍微會比較謹慎,下半年適當會提高比例。有兩方面支持中梁拿地,一是靠自身的經營性杠杆、經營回款順暢;二是借IPO,以後發債會增加額外資金。但是我們會合理控制土地投資額與銷售額的比例在合理範圍內,不會去豪賭。

    總結而言,穩健適當的比上半年拿地多一點。

    撰文:黎倩/廖堯/利晉    

    審校:楊曉敏

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