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  • 觀點直擊 | 莫斌:三四線壓力大,但碧桂園有經驗(實錄)

    觀點地産網

    2019-08-23 01:13

  • 三四線城市由于政策調緊之後壓力會大一些,但是碧桂園在三四線城市做了那麽多年,非常有經驗。

    觀點地産網 一如往常,碧桂園選擇在香港四季酒店二樓召開業績會。

    8月22日下午三四點,好幾家房企都紮堆著在這個時間點召開2019中期業績會。而碧桂園的光環,吸引來擠滿一整個會議廳的媒體們。

    對于銷冠碧桂園,一點點風吹草動甚至傳言都會引來外界的密切關注。促銷、裁員、長租、架構調整……在業績會現場,這些問題都被一一提起,甚至于如今香港的市場,大家都想聽聽看法。

    當天,出席現場的有總裁莫斌,常務副總裁程光煜,以及首席財務官伍碧君。仍舊由莫斌開場,不到20分鍾,莫斌已簡明地把上半年碧桂園的業績、經營情況進行一番回顧。

    上半年,碧桂園在營收、毛利潤、淨利潤等核心指標均實現較大幅度增長,其中,總收入同比增長53.2%至2020.1億元;毛利潤同比增長56.9%至548.6億元;淨利潤同比增長41.3%至230.6億元。

    銷售方面,上半年碧桂園共實現權益銷售金額約2819.5億元,權益銷售面積3129萬平方米。另據觀點指數榜單,上半年碧桂園全口徑銷售金額3934.9億元,位居行業第一。

    亮眼的數據背後,外界更爲關注的是,行程過半之後,碧桂園會怎麽應對當下的形勢變化,是否會調整自己的布局策略,又或者對于主業和多元化業務之間到底如何傾斜。

    一二線與三四線之爭

    上半年,除1月份短暫失去銷售冠軍寶座外,碧桂園一直穩拔頭籌。

    盡管是銷冠,今年整體的行業形勢、政策調控還是讓人不免擔心,對碧桂園有影響嗎?公司的發展策略會不會因此變化?

    “當然,行業政策的進一步收緊,給我們帶來的挑戰很多。”莫斌十分坦誠,轉而調轉話頭:“所以一定要抓好現金流的管理。”

    莫斌透露,今年公司都是用權益回款來進行考核。據悉,上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元,按此計算回款率高達94.3%,而去年末回款率則爲91%。

    全年銷售目標上,媒體並沒有從去年權益銷售5018億元的碧桂園口中問出確切數字,僅得知“不低于去年的銷售額,會有增長”。

    具體到下半年的鋪排,莫斌現場表示,預計下半年權益可售貨量達4820億元,公司將以銷定産,合理調節可售資源的投放。

    其中,有55%的貨量來自于三四線城市——這引起現場媒體的追問,一場關于一二線還是三四線的討論又被擺到台面。

    值得一提的是,在8月22日上午融創業績會現場,孫宏斌便表示房地産宏觀調控對三四線城市的影響比較大。

    而在3月份的碧桂園2018年度業績會,楊國強在回應媒體質疑未來三四五線市場去化時,便稍顯激動地回應:“你說三四五線的銷售下降,你看一二線的銷售量是上漲的嗎?你的數據是怎麽來的?”並堅稱看好三四五線城市。

    這一次,程光煜則中規中矩回應稱,公司會堅持按照從一線到五線均衡布局進行安排:“我們這麽多年致力于構造一個相對穩健和布局合理的市場安排,在2018年-2019年基本上完成了,一個合理的市場布局能更充分地利用市場空間,也能夠有效地分散市場風險。”

    話音剛落,莫斌接著說道:“中國城鎮化進程是可持續的,地産行業還有相當長一段時間美好的未來,所以我們也繼續努力,我們很有信心。”

    同時,莫斌稱三四線城市由于政策調緊之後壓力會大一些,但是碧桂園在三四線城市做了那麽多年,非常有經驗,將采取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。

    另據觀點地産新媒體了解,上半年,在碧桂園內地的權益銷售中,三四線銷售占比61%,一二線銷售占比39%;在新增拿地權益金額中,三四線項目占權益總土地代價的54%,一二線項目則占46%。

    截至目前,碧桂園已獲取的權益可售資源17587億元中,目標爲三四線城市的權益可售資源爲8403億元,占比47.78%。

    從數據及趨勢來看,碧桂園無疑還是堅定三四線主戰場的,至于今年5月份斥資40億上海連拿兩地是否代表著一二線城市的加重,程光煜則稱,這只是個案,不代表投資方向的改變。

    “上海的土地市場,碧桂園這樣體量和規模的開發商一年有兩次排在前面的機會,所以可以用非常合理的成本獲取優質地塊。”

    程光煜強調,關于拿地,碧桂園秉持一線到五線均衡布局,同時希望這是一個機會型驅動的拿地,有合適的、符合標准的拿地機會才會拿。

    另悉,今年碧桂園計劃有1800億元的權益投資額,今年上半年使用執行約1100億左右,程光煜稱下半年依然有相當份額的投資預算。

    多元化得失之間

    關于新業務的開展與成效,碧桂園一向樂于多講幾句。

    楊國強也是如此,早在1月份,便在2019年度業績會上明確了“三駕馬車”的新業務架構——地産、機器人、農業;隨後,碧桂園宣布了一次大規模的高管調動,多位集團副總裁被調入機器人、現代農業公司,也從側面顯示出楊國強對上述創新業務的重視。

    其中,機器人業務的動作更爲頻繁。一個細節是在3月份業績會上,楊國強多是把回答問題的機會交給其他管理層,僅有的能讓他主動回複的話題,除了女兒楊惠妍,便是碧桂園的機器人業務。

    基于考慮與地産業務的協同作用,目前碧桂園重點研發的是建築機器人。有接近碧桂園的人曾指出,如今更將建築機器人産量列爲今年的明確目標。

    “我們首先做的是建築機器人,因爲楊主席也是從事建築出身的,公司在建項目面積達到2.8億平米,每年交樓面積差不多達到1億平米,建築機器人一旦研制成功,對安全和質量是絕對有保障的,也彌補了建築工人的缺失,提高生産效率降低建築成本。”莫斌現場說道。

    另據其介紹,目前碧桂園共研發37款建築機器人,其中有9款現在已經進入到項目的現場進行試運作。

    與恒大聲勢浩大的造車計劃相比,碧桂園的新業務雖然沒有那麽高調,但也從一些數據中看出,這家頭部房企對于多元業務的決心。

    據悉,上半年碧桂園在銷售費用、行政費用上均有一定的上漲。這其中除了如會計准則的調整、管理結構下沉等因素所導致的,還有部分原因則是由于對新業務的推廣投入。

    程光煜解釋稱,今年碧桂園強化了對房地産品牌以及一些新興業務,像機器人、農業等等的品牌推廣。新業務板塊前期肯定是費用的投入,後期收入出來以後形成銷售比例就會下去了。

    莫斌則給大家吃了顆定心丸:“關于銷售費用和行政費用,我們這邊也在針對性地做一些安排,有信心將銷管費用控制在結算收入的8%以內。”

    另悉,隨著各項研究成果陸續産生,2019上半年研發費用約6.2億元,這一費用指標首次出現是在2018年年報的時候。

    這些費用的小幅增加,對于權益銷售超5000億的碧桂園來說尚且不值一提。只是,小小數據的變動,背後或多或少折射出整個行業對于多元化探索的縮影。

    對于多元業務的探索之路,必然不會輕松舒坦。碧桂園如此,其他房企同樣會面對。

    房企們都在等待多元業務的開花結果,一方面是覆蓋前期的投入與折損,另一方面,或許更爲重要的是在天花板來臨之前尋找新的增長點。

    以下爲碧桂園控股有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:碧桂園上半年權益銷售2800億,下半年銷售預期有沒有定一個目標,是多少?現在行業政策比較緊張,公司的發展戰略有沒有變化?

    程光煜:下半年准備超過4000億的貨量,會根據市場的情況以銷定産,有序的推出。

    從七八月已經過去的時間看,整體的銷售節奏和進度是符合預期和安排的,有信心今年下半年連通上半年,全年的銷售額會不低于去年的銷售額。

    莫斌:國家出台的政策都是爲了房地産行業平穩健康發展的,所以對中國的市場是充滿信心的。當然由于行業政策的進一步收緊,對我們的挑戰很多,所以一定要抓好現金流的管理。

    今年公司的考核都是用權益回款來進行考核,所以才看到了今年在業績發布會上說權益回款比例超過94%,也是公司整個經營情況非常良好,所以在這種狀況下,我希望我們公司進一步提升競爭力,在平穩健康持續發展的市場裏有更大的空間。

    現場提問:今年下半年權益貨量按城市分還是超過一半在三四線城市,未來會不會再繼續專注于三四線城市?剛剛也看到近幾個月同行也有開始就促銷的一些優惠行動,碧桂園會不會下半年也有可能推出一些促銷的活動去推下半年銷售?

    程光煜:我們這麽多年致力于的構造一個相對穩健和布局合理的市場安排,在2018年、2019年基本上市場布局合理的完成了,市場産出基本與統計局在各縣城市的市場産出相吻合。

    今年上半年呈現出來的特征也是來源于三四線城市的銷售占到55%左右的份額,今年下半年,我們准備的貨量兩個非常湊巧,正好2600多億是來自三四線,大概也是55%左右的份額。

    我們想一個合理的市場布局會有效的,或者更充分的利用市場空間,也能夠有效的分散市場風險,這個我們會堅持按照從一線到五線均衡布局的安排。

    關于同行出現的一些整體性的優惠措施,目前的情況下是沒有集團的全局的促銷安排,我們會根據市場的情況,對各個項目所在城市市場的一些變化隨行就市安排相應的銷售策略。

    莫斌:中國城鎮化進程是可持續的,地産行業還有相當長一段時間美好的未來,我們很有信心。

    同時三四線城市由于政策調緊之後壓力會大一些,但是我們在三四線城市做了那麽多年,我們有經驗,以銷定産,我們采取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。

    現場提問:2017年公司說過三年要100萬套的長租公寓,想問一下現在的長租公寓發展的怎麽樣,爲什麽現在的進展不像之前預期的這麽順利?

    莫斌:長租公寓主要是基于國家政策的配合,關于土地的集體所有制土地的性質,我們想建長租城市,圍繞大城市周邊建每一個差不多住100萬人的長租城市,30萬套100萬人。

    但是由于各種政策的配套,目前爲止還有一個實踐的過程,在這方面我們就暫時把長租城市的事情往後延,所以沒有再提3年100萬套。當然只要政策合適的時候,我們仍然會把長租城市作爲我們未來可以發展的一項業務來做,這是我們的計劃和安排。

    另外,去年我們不是裁員,我們是對人員的結構進行優化,進行優化過程中,也做了一些績效考核,相關的同事是有進有出的,不是單純的1.5萬人員下降。

    我們是一個産業鏈全覆蓋的企業,所以在優化的過程中也在不斷的補充一些新的技術人員進來。這一次大家可以看到機器人産業裏面現在就招收了差不多1600多個科研人員,還有2500多個從業人員,光機器人産業4000個人進來。

    現場提問:未來有沒有土地投資的計劃和流向方面會不會有所調整?

    程光煜:我們在年初確定了大概1800億權益投資額的計劃,今年上半年執行了1100億左右,總體在計劃安排之內,因此下半年依然有相當份額的投資的預算,但是具體的投資項目還要根據市場政策以及項目機會的情況,我們只針對那些滿足投資標准要求的項目進行投資,所以說這還要根據項目是否可以進行,但是我們有預算。

    現場提問:機器人和農業方面如何融入到集團業務當中,反映到財務報表當中?

    莫斌:機器人和農業是我們新增的兩個板塊。這個和我們主業是相關的,協同的,我們首先做的是建築機器人。

    因爲楊主席也是從事建築出身的,公司在建項目面積達到2.8億平米,每年交樓面積差不多達到1億平米,所以在建築方面,特別建築工人年輕人都不太願意做,還有建築機器人一旦研制成功,它對安全和質量是絕對有保障的,彌補了建築工人的缺失,提高生産效率降低建築成本。

    最重要的可以把整個建築項目變成一個數字化的工地,對生態環保都會有很大的好處,所以在這方面我們楊主席是全身心的投入到建築機器人的研發和試制過程中。

    在這裏可以給大家通報一下,總共研發37款建築機器人,其中有9款現在已經進入到項目的現場進行試制,試運作,根據試運作的情況再不斷的完善。如果37款建築機器人全部出來,相信對整個建築業,包括對社會都是一個很大的貢獻。

    現場提問:6月份公司的環北京區域進行了價格調整,這次調整的邏輯是什麽?其他區域會不會有相應的調整?

    莫斌:做組織結構的調整和安排是順應市場需求做的,同時根據公司內部的管理情況安排,在北京我們原來已經安排了五個區域,也是爲了將北京市場做的更好。

    但是整個過程中應該說離我們的期望還是有一定的差距,所以做了一些調整,調整的目的也是集中更多力量將北京及北京周邊市場做好。

    現場提問:拿地方面,上半年碧桂園集中發力,在上海拿了兩宗地,是不是看到土地成本有一個比較大的上漲,是不是也有關系?在拿地布局上未來是否會有一些調整?一二線的拿地力度會否有加大?

    程光煜:關于拿地,我們一直秉承著一線到五線均衡布局的拿地策略,同時希望這是一個機會型驅動的拿地,有合適的,符合我們標准的拿地機會才會拿。

    剛才講的具體個案兩宗上海的土地,如果熟悉上海土地市場的應該非常了解,上海簡單的說是一個排排坐,吃果果的方式。我們這樣體量和規模的開發商一年有兩次排在前面的機會,所以可以用非常合理的成本獲取優質地塊。

    在上海有兩宗土地獲取,這只是個案,不代表投資方向的改變,我們依然是一線到五線,哪裏的市場有符合我們標准的土地就去哪裏。

    現場提問:人民銀行改革了LPL的政策,變相的降了貸款利息,公司未來會因爲這個比較優惠的政策會比較多貸款去擴張嗎?管理層對現在香港的看法怎麽樣,未來還會在香港繼續拿地發展嗎?

    伍碧君:貸款利率下降,央行副行長說了,優惠利率不包括房地産企業,我們的非房板塊會受益。

    程光煜:香港還是我們非常看好的區域,未來我們會繼續機會型的獲取,還是看機會繼續拓展。

    現場提問:有關注到莫總對公司股票有增持,因爲18年開始次數比較多,增持的想法是怎麽樣的,下半年是否繼續做增持?

    莫斌:我對公司充滿了信心,我只要有錢我就增持。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝

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