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  • 觀點指數 | 上半年商業地産報告:外資進場抄底

    觀點指數研究院

    2019-08-07 09:01

  • 上半年大宗物業交易成交外資占比一半,北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地。而相對于一季度的熱情,二季度各城市的成交稍顯減退。

    觀點指數 從增量市場邁向存量市場,商業項目經曆了從繁花似錦到精雕細琢,從單一型向複合型的發展。在業態功能布局、産品設計、場景體驗中花費心思,在消費需求升級中不斷對原有的項目進行創新、活化,重塑商業價值。那麽,在2019年上半年,商業地産市場究竟經曆了什麽變化,我們從中又可以窺視到怎樣的商業規律?

    市場概述

    商業地産投資開發謹慎,各項數據保持平穩

    商業地産的發展在經曆了前期的跑馬圈地、多地開花之後,市場從規模化的急速擴張,逐漸轉變爲平穩發展,開發商們的投資開發態度也逐漸趨向謹慎、理性。縱觀國家統計局的數據可以發現,從2018年至今,商業營業用房開發投資累計值穩步上升,1-5月累計爲4649.億元,但累計同比還是維持負增長的態勢,1-5月累計同比增長爲-9.7%,比上個月提升了約1個百分點。而從2018年中期至今,累計同比增長率都基本維持在-9%左右。

    而同爲商業地産開發的一個重要指標,辦公樓的開發投資同比增長則稍微有點波動。在今年年初1-2月的累計投資開發同比增長首次回歸正數,達到2.5%後又再次不斷下滑,在下降趨勢之下1-5月的累計同比增長爲-3.6%,累計投資開發值爲2105億元。

    開發投資數據保持平穩,或有輕微下滑,都反映了商業地産市場的轉向。一來,在市場的飽和、土地成本的上升等因素影響之下,商業地産逐漸從增量市場轉爲存量市場,對舊有商業物業進行收購、升級改造成爲了企業擴張、提升原有盈利的手段之一。二來,由于市場存量大,産品同質性嚴重,因此對商業地産的品質要求就更高了。隨著時代的改變,消費者的需求升級、産品的更新叠代、商業模式的創新發展等,都在促使商業地産由量往質的變化,促使經營者們思考什麽樣的産品才能抓住消費者的心,同時並帶來更大的盈利回報。

    大宗物業交易頻繁,外資占比一半

    根據市場機構數據顯示,2018年全國商業地産的大宗交易金額超過2600億元,同比增長約10%。而今年一季度,國內大宗交易的勢頭未減,交易金額超過530億元。

    盡管國際經濟因素不明朗,但中國依然是全球主要的經濟體。從內部來看,城鎮化的腳步在繼續,加之居民消費升級,未來商業地産需求可期。而從外部來看,人民幣表現疲軟,加上國內不少開發商存在去杠杆、激活現金流的需求,不少外資紛紛趁機抄底有發展潛力、區位優越的商業物業,在一定程度上也促使成交金額創出新高。

    從觀點指數所觀察的四大一線城市大宗物業交易情況來看,上半年成交金額超450億元人民幣,外資成交占比一半。上半年,來自新加坡的投資常客豐樹、吉寶、凱德繼續布局各大城市,在資産交易中實現商業價值提升;而來自香港的投資機構如基彙、領展等也不遑多讓,抓住時機購置一線城市的好盤,通過運營升級和改造,在買與賣之間獲取更多溢利。

    總體來看,北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地,成交宗數與金額高于廣州、深圳。而相對于一季度的瘋狂,二季度各城市的成交熱情稍顯減退。

    盡管廣州、深圳的大宗交易有所遜色,但隨著粵港澳大灣區規劃的逐漸完善及更多的細則出來,其未來發展可期,也將必然帶動更多大宗物業交易的上漲。根據有關機構顯示,2018年,廣深兩個城市大宗交易金額爲545億元,同比增長約3倍。受益于政策利好、樂觀的市場因素,之後的增長勢頭預期良好。

    從資産偏好來看,在觀察的四大一線城市中,寫字樓因其易于管理、交易流動性強而且擁有穩定的租金來源,成爲了投資者的首選,占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰,考驗運營者的定位、經營、盈利等。不過隨著消費需求升級,此類商業資産投資或許更受關注。

    新商業時代來臨,消費的變革與發展

    如前文所說,商業地産的開發投資趨向理性,在一定程度上也是由于需求所決定。根據國家統計局的數據顯示,2018年至今,雖然我國社會消費品零售總額累計值在不斷增長,在今年1-5月爲161332億元,但累計同比率卻呈現溫和下滑的趨勢。1-5月累計同比增長爲8.1%,而這兩年最高值則是9.8%。

    可以看出,居民的消費需求熱情有所減緩,一方面是由于需求升級,大家更追求體驗式的消費,消費方向從量往質發生改變,另一方面是隨著經濟形勢的變化,市場消費更趨向于理性。這就要求商業地産開發商在産品定位、運作上,更爲注重場景體驗,通過多元功能的商業業態組合抓住消費者的心。

    一直以來,電商被視作是傳統零售商業的競爭對手,電商的不斷發展分流了不少傳統商業的人流、銷售額以及壓縮了部分利潤,甚至威脅其生存,但現實是否真的如此呢?

    根據國家統計局的數據顯示,2018年至今,雖然網上零售總額一直占據不少比重,但卻呈現逐年輕微下滑的趨勢。其中2019年1-5月的網上零售總額占比爲21.7%,比2018年平均約30%的占比有所下降。

    而縱觀整體的網上商品和服務零售總額累計值變化可發現,累計同比增長率也呈現同樣的趨勢,在不斷下降。2019年1-5月累計同比增長率爲17.8%,而2018年平均的累計同比增長率則約爲30%。

    電商未必如想象中的洪水猛獸,相反,如今的商業模式發展變化,新的商業時代已經來臨。線上與線下相互融合,互爲渠道。傳統商業地産未必會遇上瓶頸,但更多的是考驗,考驗商家們如何活用渠道,打造各式各樣的特色購物場景,增強消費者粘性。

    購物中心

    上海領跑,中小體量更受青睐

    根據有關資料統計顯示,2018年全國新開業購物中心總量超過530個,商業體量超4600萬平方米,而2019年則預期會再創新高,全國擬開業購物中心數量將超900個,商業體量將比上一年翻一倍。

    而據觀點指數觀察,在2019年上半年,四大一線城市新開業購物中心數量約爲22個,而超過70%的項目都是集中在二季度開業的。邁進6月,市場將迎來大量商業項目放量入市,預期下半年會有更多的供應。

    對比北上廣深四個城市,上海的新開業項目數量最多,占比超一半。而北京則相對較少,主要原因是北京更多的是存量物業。根據相關研究顯示,截至2018年底北京零售型商業的存量規模已接近4000萬平方米,購物中心的增量與存量比值已低于15%。因此開發商們傾向于通過改造升級重新推出項目,相信未來北京存量市場將面臨更多機遇,在資産重塑和價值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。

    從新開業的商業體量來看,一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區間,規模在1-5萬平方米的項目超過一半,約爲12個;規模在5-10萬平方米的約爲8個,占比爲36%。而大體量的項目最少。

    或許可以從中窺視當前購物中心業態規模走向。小體量或者中等體量的項目更受開發商青睐,相對小型的社區商業不僅能夠涵蓋複合型的商業功能,而且有足夠空間打造當前消費者熱愛的各種體驗場景和主題。同時,相對大體量的商場而言,中小體量的操盤難度稍低,更有區位輻射性和消費客群針對性。

    二線城市表現亮眼

    除了關注一線城市之外,不能忽視的是許多二線城市後勁十足,成爲不少房企青睐的布局城市。

    根據觀點指數統計的樣本房企數據顯示,購物中心項目布局數量最多的前五個城市分別是重慶、上海、北京、成都、杭州。而通過粗略計算,樣本房企在這些城市中的單個項目年平均租金收入如下,重慶由于商業發展態勢良好,市場零售熱情不減,所以有不俗的表現;北京、上海由于一線城市優勢,居民消費水平高、消費意欲旺盛,所以也錄得不錯的年平均租金收入。

    根據國家統計局的數據顯示,2019年1-5月北京的社會消費品零售總額約爲4597億元,並不算特別耀眼,反而是重慶錄得8067億元的數額,在這些城市中位居首位,也展現出未來的商業潛力。

    根據觀點指數觀察,在統計的樣本房企中,大部分項目的年租金收入都在1億元以下,約爲一半,而次之則是在2-5億元區間。一方面,項目的體量不同,所處的城市區位不同都對項目的租金收入造成影響;另一方面,如何更好地對購物中心進行操盤運營,以提高項目的盈利收入,更爲考驗開發商。

    如2018年租金收入爲15億元的上海港彙恒隆廣場,正是通過不斷地翻新改造,優化商場功能與顧客體驗,才大幅提升了租金收入。據了解,翻新後商場平均租金收入增長了30%,在2018年也獲得不錯的收益。而在深圳,頭號的購物中心深圳萬象城在2018年就給華潤置地帶來了10.2億元的租金收入,其所在的地理位置、商業業態、設計等都爲其帶來了優勢。

    購物中心的複合型多業態發展

    根據商務部的數據顯示,幾千家重點購物中心零售總額同比上年有所攀升,盡管今年1月份以來有所波蕩,但預計未來將維持上升的勢頭。不過,在波折與機會並存中,購物中心將會面臨更多同質化競爭、創新的難題。

    爲此,不少購物中心紛紛“轉型”,通過調整業態組合、引入新科技以及消打造費場景體驗來吸引客流。

    通過對樣本購物中心的觀察與統計,觀點指數發現如今的商場業態中,購物型的品牌布局還是占絕大多數,而餐飲美食則占近三成。相對于以往,餐飲美食的占比有所提升,不少商家通過引入知名的美食品牌來提高客流量。近年來,爲了增強顧客的體驗感和新鮮感,商家們通過引入不少運動、藝術類的體驗項目,打造熱點並吸引消費者。

    寫字樓

    空置率上漲,租金未見大幅上漲

    相關研究顯示,6月份一線城市寫字樓平均租金水平未見有大幅上漲,但比上個月有所改善。總體來看,二季度的租金水平比第一季度有輕微下跌,受到中美貿易戰以及外部經濟環境因素的影響,大部分租戶的態度較爲謹慎,空置率上也有所反應。

    數據顯示,上半年一線城市寫字樓的空置率均輕微上漲,其中上海空置率最高。一部分原因是上海新增供應數量較多,從而拉升了空置率的數字。而次之爲深圳,由于經濟的不確定因素,再加上深圳新增供應量也相對較多,市場競爭激烈,使得租金和空置率承壓。

    另外,上半年深圳部分項目延遲交付,因此下半年會有大量新增項目入市,或將繼續拉升空置率。而前海作爲供應大戶之一,正在嘗試通過各種舉措吸引企業回歸,提高辦公樓租用率。6月17日,深圳市前海深港現代服務業合作區管理局關于印發《前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》的通知,對承租單位或産權單位給予補貼,每年最高可獲500萬補貼。

    需要注意的是,廣州寫字樓的空置率最低,除了供應較少之外,也受益于粵港澳大灣區的發展利好,租用率比較穩定。

    而從租戶類型來看,TMT行業的租賃占比較大,一來是由于現今國家不斷加強扶持科技行業的發展和創新,而且隨著科創版在資本市場正式落地,給市場帶來了利好消息;另一方面在G20峰會上釋放了積極的信號,中美貿易談判重啓將爲市場帶來正面影響,利好TMT行業。而金融行業的租賃占比則有所減少,出于對資本市場的敏感,和國家對金融、貸款等加強監管,因此租戶態度更爲謹慎。

    布局,一線城市更受青睐

    從觀點指數統計的樣本企業數據來看,房企寫字樓的城市布局更偏向一線城市,如北京、上海、深圳等,而成都作爲後勁十足的二線城市,也是房企們重倉的標的之一。

    而通過觀察樣本房企在這些城市中單個項目的平均年租金收入水平,可以發現其實城市之間相差不是特別大。因爲每個寫字樓的面積、區位都不一樣。另外,租金收入如何,和開發商的運營水平有一定關系,除了常規的辦公條件之外,如何適應當前時代的潮流,配套更自由、個性化的辦公環境,促使商戶續租,吸引新商戶加入,也是一門技術活。

     

    撰文:歐陽穎    

    審校:勞蓉蓉

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