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  • 馬保華與觀點對話:銀城 上市的意義

    觀點地産網

    2019-08-02 22:09

  • 銀城除了要在規模上更爲進取,還要形成自己的核心競爭力。

    編者按:8月6-9日,2019博鳌房地産論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鳌房地産論壇,我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

    觀點地産網 如果沒有登陸資本市場,或許大多數人並不會了解銀城這家老牌南京房企。

    2019年3月6日,黃清平和他的老夥計馬保華共同敲響香港聯交所的金色大鍾,現場的管理層們激動難掩,熒幕上開始跳動的數字,意味著銀城新階段的到來。

    香港上市對銀城這樣的房企而言,意義非凡。過去這一年,許多原本深耕某一區域、規模百億上下的房企紛紛冒頭,奔赴港交所,打開資本市場通道。

    一切都源于房地産始料未及的發展速度,在這個大象比兔子跑得更快的行業,這些區域型房企不得不舍棄偏居一隅的安逸與小確幸,它們關注規模、尋找核心競爭力,從而獲得更大舞台的入場券,維持企業長久的生存。

    即將進入盛夏的南京,在銀城國際總部,我們見到了馬保華,他剛剛開完一個臨時會議,匆匆走進辦公室。

    沒有過多裝飾,牆上一幅長約兩米的書法作品尤爲醒目,“雄關漫道真如鐵,而今邁步從頭越”,這是一首革命時期的詩歌,或者正適合用來形容當下的馬保華和銀城。

    從1993年成立至今,一直深耕南京和江蘇的銀城也曾經曆過宏觀調控的低潮期,馬保華形容公司是越戰越勇:“這麽多年不斷成長,至少現在還有和別人坐在一起的資格。”

    而在行業整合的大時代下,銀城除了要在規模上更爲進取,還要形成自己的核心競爭力,馬保華介紹,銀城要打造圍繞客戶全齡生活服務爲主線的房地産+,其中包括發揮物業、養老等多維度業務的優勢。

    上市的意義

    作爲今年初登港股平台的內房企,話題很自然從上市說起。

    “上市以後,制約我們的瓶頸沖破了,爲融資提供了一個更廣闊的平台。”馬保華十分直接,他有信心公司負債率會持續優化,做到和一般上市公司持平。

    對于杠杆的使用,馬保華認爲應辯證地看待,企業在不同階段用的杠杆比例會不一樣,財務只是一個數據,具體還是要穿透到每個項目。

    他舉例稱,2016年銀城在南京土拍市場拿了三宗現房銷售的地塊,所以銷售周期和其他項目不同,正是這種特定的財務結構造成了現在的杠杆。

    他相信,隨著項目入市,銀城打開資本融資通道,負債率逐漸會降回正常水平。

    上市後資本通道的打開對房企在融資層面的幫助不言而喻,但對銀城這樣的區域房企來說,品牌影響力以及企業的規範性也在得到提升,“上市以後,品牌號召力更強,外部的合作夥伴和資源也都出來了。”

    爲了上市,馬保華和銀城已經等待了超過十年。

    作爲南京本土的標杆房企,銀城成立于1993年,2001年完成國有改制,在房地産方興未艾的21世紀初,憑借對市場和政策的准確判斷,銀城在南京打造了一批頗具品質的項目。

    至今馬保華仍以銀城産品爲傲:“我的要求是5年後銀城的産品會是這個片區二手房裏最貴的,産品溢價率能力要強。”

    2007年前後,銀城就考慮在國內主板上市,並且通過了輔導期,後來因爲宏觀調控,錯失了登陸A股的機會。

    直到2016年的一波政策紅利,經曆了低潮期的銀城再度回歸,上市仍是公司發展中一個重要節點。經過2018年一整年的籌備,銀城終于如願上市。

    “或許在外界看來很突然,但上市對我們來說是水到渠成的。”馬保華回憶稱。

    不過,上市之後的挑戰依舊艱巨。爲此,馬保華需要不斷開疆擴土,深耕長三角是銀城明確的戰略選擇。

    爲了保持良性增長,銀城2019年投拓要有持續性的獲取,上半年公開土地市場回暖過快,單論資金量,銀城並沒有優勢,尤其在南京及江蘇以外,“我們判斷市場熱的時候,政府一定會調控,金融收緊之後,土地價格還會下來,所以我們只是去參加一些拍賣,沒有瘋狂拿地。”

    上半年,雖然銀城在公開土地市場只拿了一個項目,但隨著南京地市降溫,7月3日,銀城以底價25.1億拿下了南京市中心核心區域的商住地塊。

    公開土地市場之外,馬保華也在尋找多渠道的土地,包括並購、産業地産、股權合作等。不久前,7月10日收並購困境資産,以24.3億元獲得杭州臨安中都地塊。

    他還介紹稱,去年華夏幸福在南京溧水拿了一個150萬方體量的産業地産項目,其中有100萬方是住宅,而華夏幸福在南京開發商中選擇銀城作爲合作夥伴。

    “銀城是戰略指導型公司,但是也要看機會,對我們這種企業來講,機會比准備更重要。比如華夏幸福,這種機會來了要把握住。”馬保華十分坦誠。

    搶占房地産+

    盡管有規模訴求,但需要承認的是,行業格局已大致形成,頭部企業地位基本難以撼動,因此銀城需要在另一片尚未成爲紅海的領域中迅速找到自己的位置。

    在馬保華看來,現在房地産行業的開發端已經趨同,只要企業足夠重視,産品大多不會有太明顯的差距,而銀城則在房地産+部分投入更多精力和資源,在內部這一戰略被稱爲“同心多元”,即以房地産爲核心形成的多元化發展。

    “所謂房地産+,現在是一個大禮堂,沒有對號入座,門一開大家都往裏沖,所以我們現在是在卡位。”

    在衆多房地産+的業務中,銀城選擇的是養老産業。

    馬保華介紹,銀城從2015年就開始涉足養老,並信奉美國的市場化道路。現在,銀城已經基本找到了發展的思路:“今年集團總部開始提出大康養,未來預計會在康養下面形成更豐富的産業鏈,如跟康養結合比較緊密的中醫、理療、中醫食品、中藥,形成這麽一種房地産+。”

    他向我們描述了一個從地産開發到養老服務的房地産服務閉環,值得一提的是,在這幅藍圖中,養老除了地産,更多的是需要形成産業,形成複合的地産,這也是由開發型企業轉向生活服務型公司的過程。

    雖然通過打造養老名片,銀城拓寬地塊選擇面,但馬保華強調一定要有産業才能持續。

    過去房企做養老更多是爲了賣房,但銀城國際聯合集團總部旗下的康養,希望打造的養老是一個自發性生活方式的改變,是將老人組織起來,形成會員式、候鳥式的居住。

    在這個大型社區裏,有一部分是用來銷售的房子,同時還有養老的持有型資産,重要的是還提供服務。

    不過,令馬保華困惑的是,由于整個行業在內地市場才剛剛起步,目前養老業務面臨的最大瓶頸是人才。

    但隨著老齡化時代到來以及消費升級,他相信這一業務將有巨大的發展空間。

    現在銀城要做的就是打造一個平台,從團隊、資源、品牌、管理形成獨有的特點,讓其他房企難以複制。

    對于未來,銀城梳理了清晰的思路,作爲江蘇僅有的幾家房地産上市企業,馬保華更有一定的責任感:“可能僅存不多的南京房企裏,我們還得活著,還要沖到前面去,要不然到最後都沒有了。”

    以下爲觀點地産新媒體與對銀城國際總裁馬保華先生的專訪實錄:

    觀點地産新媒體:銀城今年剛上市,給公司帶來了哪些變化?

    馬保華:上市應該只是一個工作的節點而已,2007-2008年的時候我們就考慮上市,當時准備在國內主板上市,都過了輔導期,後來因爲宏觀調控,房地産不能上。

    我們當時提的口號是一切工作按上市公司要求,包括規範性,所以上市可以說是水到渠成、如虎添翼。

    到2016年的時候,銀城集團(簡稱大集團,非銀城國際)請BCG做了戰略咨詢,明確了發展方向,大集團內部工作形成以房地産爲核心同心多元的戰略格局。

    第二是由開發企業轉變爲生活服務,第三是先深耕長三角,因爲我們是南京本土企業,我們的品牌影響力在江蘇。

    2017年咨詢完的第二年,基本上已經沿著這個方向往前走了一年半,當時也看到了制約房地産公司最大的瓶頸就是資金問題,因爲我們有品牌、有團隊、有産品、有技術、有管理,但是小民營企業起家,還是要跟資本市場打通,所以還是要上市。

    後來我們到香港,是2018年3月5日開的啓動會,2019年3月6日,用了一年的時間完成了上市,這個速度還是比較快的。

    上市以後把制約我們的瓶頸打開了,提供了更廣闊的融資平台,未來在資金這一塊,我們會得到很大的發展。從企業的品牌效益來講,也完全不一樣了,特別在合作項目裏,因爲現在好多外來的或者是江蘇的房地産企業,他們尋找開發合作夥伴的時候,我們算首選的第一方陣。

    觀點地産新媒體:怎麽看待杠杆?

    馬保華:一個企業的各個發展階段,可能用的杠杆比例會不一樣,財務只是一個數據。負債率高,也要穿透到每個項目。

    我們公司在2016年拿了三塊現房銷售的地,正常的項目可能7到8個月預售,12到15個月就實現了現金流回正,但是現房銷售基本上要三年時間才能實現正現金流。

    我們的速度其實並不慢,兩年時間就完成18層住宅的竣工備案、精裝修,達到現房銷售條件,但這部分資金基本上要三年以上才能回來。

    事實上我們的杠杆不斷在降,如果今年下半年把三個現房銷售完成,基本上公司的財務數據上會更穩健。

    觀點地産新媒體:您怎麽看未來的房地産市場?

    馬保華:現在的政策是房住不炒,今年春天放了一點,大家預期很高,所以土地市場回暖,最近又開始控制了。

    在這種形勢下,我認爲需求是客觀存在的,只是在分化。這種分化是根據經濟結構的調整、人才的流動、産業的聚集來解決的,說到底是形成板塊和都市圈概念。

    從我們國家的發展階段來看,我認爲還有相當一段距離。可能真正要到老齡化以後,也就是人口不再正增長,房地産要到這個時候,還有一個階段。一是城市化率的問題,二是人口的增長問題,不是看增長速率的正負,而是看絕對數下降的時候,那時候可能會面臨到這些問題的存在。

    還有一個是在各家公司怎麽做的問題,就是對房地産怎麽理解,形成自己的特色。在房地産裏面,萬科是一種模式,綠城是一種模式,還有保利、中海,這些跟萬科是差不多的,華夏幸福也是一種模式,萬達是一種模式……房地産企業裏面有各種模式,無非就是這些模式跟政府的政策導向是否匹配。

    第二是市場消費升級以後,你是否契合。比如說過去萬達成功,那是因爲市場需要商業體,消費升級以後,城市需要商業體。然後才會給你一塊地,形成一個複合的概念,叫房地産+的概念。

    現在的房地産一種是大而全,一種是小而美,或者不叫小而美,應該是強而美。

    現在從我們的資源能力來講,能形成房地産+的,就是一個生活服務。我們的物業很好,後來發現隨著老齡化時代來臨,市場開始出現需求,所以從2015年開始做養老。做了養老以後,今年開始提出來大康養,再往下可能形成一些跟康養結合的,比如說中醫、理療、中醫食品、中藥,形成這麽一種房地産+模式。

    當然房地産還是主業,是形成品牌、資金、利潤的中心,然後圍繞著房地産做服務,靠這些服務來支撐房地産。以銀城來講,就是以生活服務爲主線,形成全齡服務的概念。

    基本上80後是第一批獨生子女,他們的父母已經到60多歲了,已經面臨這個市場消費的問題了,所以我們要把養老做起來,然後把康養做起來,再沿著生活服務這個鏈條往下走,形成自己的生活服務模式,形成複合拿地的能力。

    在房地産産品的打造方面,只是公司的投入度和重視度如何,已經沒有門檻。但反過來,服務是有門檻的,要有資源,要會運營。

    房地産生産過程中,所謂核心競爭力也很重要,不能完全否定,但是它不凸顯,有壟斷性門檻,但是門檻不高,可能過三五年別人就能學會。

    核心競爭力應該是學不會、抄不來,或者說不能輕易拿來的,而運營這一塊,是很難學會的。

    現在房地産前30名基本確定了,變化的就是150名到80名之間,或者50名到80名之間。所謂強而美的房地産公司,要打破傳統生産型模式,這個方面現在是賽跑的階段,誰搶得先機、誰有人才、誰有團隊、誰有管理,誰就形成複合效應,這也是銀城今天想要的上台階和超車。

    觀點地産新媒體:您的理想是三年左右?

    馬保華:規模排名好比是一張俱樂部門票,有門票了才能談活著,才能談戰略、産品、客戶、管理,才能不斷地提升自己。

    觀點地産新媒體:今年銀城拿地有什麽目標,有哪些渠道?

    馬保華:今年我們有拿地任務,爲未來的持續增長積極儲備土地資源。上半年我們只拿了一個項目,7月上旬相繼獲取兩個項目,基本完成了目標。

    畢竟上半年那種情況我們不想去搶,大勢要判斷好,我們判斷過熱,政府會宏觀調控,土地價格還會下來,所以我們只是去參加一些拍賣,沒有瘋狂拿地。我們認爲,三季度土地市場一定有機會。

    我們拿地一是通過康養,二是産業,三是合作,還有就是招拍挂過程的合作拿地。

    比如華夏幸福,在溧水拿了150萬方地的項目,其中100萬方是住宅,50萬方會展、酒店、公建。他們在南京開發商中選了一輪,最後跟銀城合作,而且合作得非常好,這個案例也經常被他們內部拿來分享。

    另外,我們在招拍挂市場沒有太多優勢,因爲資金量沒有別人大,抗風險能力不比別人強,所以其他渠道會多一點,這樣能更安全,也可以快速擴大規模。

    觀點地産新媒體:房地産+這一塊會投入多少?有沒有具體去算?

    馬保華:這個投入實際上不是資本投入,是一種資源整合能力和形成一個服務公司的服務運營能力、品牌能力、人力資源能力。

    實際上沒有什麽,因爲都是輕資産運營公司,所以說投入主要在于公司的業務能力,不在于資本,房地産企業做這個是很有優勢的。

    觀點地産新媒體:銀城具體怎麽做養老産業?

    馬保華:實際上是一個自發的候鳥式居住,是一個自發性的生活方式的改變。

    我們是把活力老人組織起來,形成會員式的、候鳥式的居住,有一部分是賣的居住房子,同時還有養老的持有型資産。房子銷售完以後,居住時我們也提供服務,形成一個大型社區,但是資産是你的。

    還有一種是會員卡式,不要資産,可以三個月住南方、三個月住北方、六個月住南京,住在我們的養老院裏面,一張會員卡就能享受這種方式。

    不管是哪種方式,設置的內容要有服務,要形成一個服務社區。

    這是一種消費升級的需求,是老齡化市場的需求,正好我們做得比別人早,早做4年,相當于已經領跑了。

    養老的最大瓶頸是人才,因爲是剛剛起步的行業。原來養老是民政系統或者是個體在做一些小養老院,只能滿足一些剛需的、護理性的養老,不能滿足更高層次的對老年理想生活的向往。

    觀點地産新媒體:銀城還是一個比較本土化的房企?

    馬保華:對,江蘇這塊土壤從某種意義上,競爭意識比較薄弱,比較穩。

    整個江蘇從曆史上看是魚米之鄉,生活比較富裕,人也不折騰,但是有情懷、有追求,在品牌的打造還有對客戶的態度不一樣。

    未來,可能在南京的房企裏,我們還得活著,還要沖到前面去,要不然到最後都沒有了。

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝

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