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  • 李長江與觀點對話:碧桂園服務2021年進入收獲期

    觀點地産網

    2019-08-02 01:10

  • “關于“三供一業”板塊,2019年我們保本固收,實現利潤從2021年開始,再過兩年我們就要吹糠見米,進入糧食收獲期了。”

    編者按:8月6-9日,2019博鳌房地産論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鳌房地産論壇,我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

    觀點地産網 穿過廣州鱗次栉比的高樓大廈,進入廣佛交界的順德,視野逐漸開闊,呈現在眼前的多是低矮植被,還有陰晴不定的天空。不遠處出現一片密集的建築群,是我們今天要抵達的地點——佛山碧桂園集團總部。

    與其它高牆林立的總部大樓不同,逐個樓層點綴了綠植的碧桂園總部大樓,總顯得有些特別。李長江所帶領的碧桂園服務,就在副樓的三四層辦公。

    去年碧桂園服務敲鍾上市不久,我們就與李長江碰過面,同樣是在總部辦公室。當時他也是坐在沙發上,意氣風發、自由隨意。

    時隔一年再見,他還是一樣幽默。聊起天來,依舊會被他身上那股充滿熱情、活力所感染。

    甚至于一開始,就打趣業績會當天碧桂園服務股價下跌的事。李長江調侃道:“有報道還說李長江講剛結婚的時候沒有房、沒有車,但我有能力、有潛力,現在賣掉的都會後悔。”

    “再過兩年吹糠見米”

    跟李長江自身個性不同,對話中最常被提及的詞是“穩”“謹慎”。他自己也深知:“這個公司的性格跟我的性格有區別,這個公司更穩,我更飄一些。”

    在碧桂園服務的市場外拓上,就體現了這一點。2015年,碧桂園服務開始組建市場專業拓展團隊,負責單一項目的拓展、存量業委會的項目、收並購合作、城市服務、“三供一業”等。

    李長江解釋:“整體的市場很大,但是我們格外謹慎,目前看起來效果非常好。”

    組建外拓團隊之前,碧桂園服務市場化第三方的項目占比不到1%,截止去年末,第三方項目占20%。

    其中,李長江尤爲自豪的是“三供一業”的發展,他相信這很快就會成爲碧桂園服務的“糧倉”之一。

    數據顯示,碧桂園服務在“三供一業”領域開始接管的物業項目覆蓋全國11個省的53個城市,擬接管的物業項目管理面積約爲9000萬平方米。

    目前,碧桂園服務最大的“三供一業”合作項目,共覆蓋1100個住宅小區,面積過億平方米。據悉,碧桂園服務是在2018年6月介入該大型央企的員工住宅區的,目前還在逐步布局中。

    李長江表示:“這個項目短期內不會有很大的發展,但2019年也不會虧本,實現利潤從2021年開始,再過兩年我們就要‘吹糠見米’,進入糧食收獲期了。”

    李長江喝了一口水,給我們算了一筆賬:“比如之前一年要投入30億,過去他們一平方只需要交2毛錢、3毛錢,現在要交2塊錢,這筆錢由業主交給我們,單位可能給他補貼的是2塊5,我們通過專業的服務去實現小區資産保值增值,升級小區服務使設施設備壽命得到延長,去提供一些員工、業主需要的服務。”

    這之中,又衍生出了增值服務,包括供暖管道運維、油道管理、車輛管理、礦區管理等服務。李長江一直把增值服務分爲3個模式,1.0是最基礎的服務,2.0是指房屋的租售、社區資源的整合和利用,而3.0是跟資産、金融相關。

    關于社區的金融資産管理,李長江表示正在推進中,但由于涉及到相關的政策和人才,所以是穩步往前走。

    玩笑一番後,李長江正色道:“增值服務産生的利潤,應該遠遠大于物業管理費所産生的利潤。”事實上,截至2018年底,增值服務雖然只占碧桂園服務總收入約26%,但利潤占比很高。

    實現增值服務服務3.0的過程中,李長江始終強調:“我覺得穩一點、慢一點比快一點、急一點好,這樣才是對投資者負責,對公司負責。”

    在收並購方面,碧桂園服務同樣堅持著嚴謹的路線,對收購標的公司管理的物業單價、入住社區的人群都有具體要求,保證收購的高質量。

    據報道,碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動産;緊接著,又以1.9億收購嘉凱城物業公司全部股權。

    事實上,市場上投資者對于高估值並購其它物業公司的投資行爲,多是不認同的。未經考量的收並購行爲,李長江也不看好。他覺得,不兼容的收並購越多,問題越多,還可能造成人才流失、項目丟失、商譽減值。

    對于目前的收並購趨勢,李長江打了個比喻:“由最開始的轟轟烈烈,只要是異性,彼此就抓住不放、就愛,到現在有所降溫、有所選擇。”

    李長江認爲,過去並購的那種瘋狂已經消退,收並購正進入清醒期,只有高質量增長,符合自身模式的並購才可能存在。今年年底,將是物業服務行業收並購的冷靜期。

    “航空母艦到深海去,到遠海去”

    對于物業服務行業,李長江有一種“執著”。自1997年以來,他先後在光大物業、城建物業、金地物業、雅居樂物業、碧桂園服務等物業公司輾轉,長達二十二年的從業時光都獻給了物業服務行業。

    “我原來在城建物業的時候,我認爲全天下城建物業最好,後來到了金地物業,我又覺得金地物業是當時物業行業最好的企業,中海、萬科都趕不上它。我現在到了碧桂園服務,在目前這個階段,我覺得它的確是最偉大的物業企業。”

    在碧桂園服務,李長江最爲驕傲的有兩點:“第一條是我們的人才培養機制很棒,第二,我的科技應用很棒。”

    每一年,碧桂園服務都在科研上下了不少功夫,吸納一批又一批的科研人才,投入上億資金進行智能研發。

    2018年6月,碧桂園服務與騰訊簽署“共建人工智能社區”合作協議,在智慧物業、智慧社區、大數據與雲服務等方面展開合作,共建“AI+服務”社區。

    今年5月28日,碧桂園服務推出了行業內首個基于AI+物聯的人工智能全棧解決方案産品體系,包含了雲、邊、端三個結構內所有的産品。

    據李長江透露,當前80%以上的碧桂園小區已布局人臉識別系統、車牌識別系統、高清智能監控系統。在小區內的布局,具體而言包括了爲業主提供全場景智能化服務,如人臉識別通行、語音報修;AI替代人工遠程實時監察、AI輔助人工全自動化服務;物聯網平台接入、大數據驅動的運營和管理模型等。

    早在2018博鳌房地産論壇上,李長江就抛出觀點:三年、五年後碧桂園服務的員工可能有3萬員工、5萬機器人。

    碧桂園在機器人研發方面一直在不斷發力,去年碧桂園深圳機器人産業園揭幕、成立廣東博智林機器人有限公司,還計劃5年投入800億元建設順德機器人谷。

    目前,碧桂園服務研發的清潔機器人樣品已出來,物流機器人也在推進中。對于這些機器人的誕生,李長江生動地描述:“組合機器人是什麽呢?比如在道路上有一種機器人,可以鑽到車下面去,還有機器人可以自己開電梯、爬樓層,打掃衛生。”

    講到激動之處,李長江側了側身子,提高了聲量:“科技在碧桂園服務是無處不在、無時不有,既在總部,更在小區,我們是走在前列的,我們在爲行業爭光。”

    同時,李長江也提出了對于物業服務行業的隱憂:只爲經營數據,不做服務數據。“警鍾長鳴,時時刻刻要在心裏警惕,這樣包括碧桂園服務在內的航空母艦才能到深海去,到遠海去。”

    最後,當我們提出用一句話概括碧桂園服務的時候,李長江掏出了手機,翻出一條朋友圈展示給我們看,那是爲中國物業管理協會會長沈建忠寫的文章《好服務如何成就碧桂園服務的江湖地位》配的文字:“老子平生,江南江北,最愛臨風笛”。

    以下爲觀點地産新媒體對碧桂園服務總經理李長江先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:從去年下半年開始,市場對物業的估值是不是稍微低了一點?

    李長江:上市這一塊,我覺得各自公司根據自己的情況做出調整,是公司自己的決策,在它符合上市的要求、標准的情況下也無可厚非。

    因爲上市是對一個具有規模的物業公司非常有幫助的,首先獨立性更強,第二是自我生存和適應市場的能力更強,有利于公司的規範治理、目標設置。

    這些物業公司要排隊去上市,應該說也是有目標追求的,比如說去融資,融資不是拿回來發獎金發掉,可能有業務的需求,比如可能做並購,做規模的擴張,可能在做增值服務方面需要投入。

    正是因爲資本追捧,我們做得更慎重,做得更追求質量,我相信同行的物業公司要去香港上市,無論是嘉寶還是保利,我想也是無外乎基于這些方面的考慮。

    觀點地産新媒體:去年請了一支隊伍在做市場外拓,好像反應還不錯?

    李長江:我們市場的外拓是從2015年開始的,當時從大客戶那裏獲取的物業占比達到了99%左右,市場化第三方的項目占比非常低,不到1%。

    截止到去年12月31日,我們第三方項目占到了20%,我認爲已經對投資者是有個交代了。原因是基數大,今年又過了半年了,這些數據仍然在增長,這個增長是合理的增長,也是有質量的增長。

    我們現在的業務布局、市場布局主要是來源于單一項目的拓展,就是跟開發商合作,第二個部分是存量的有業委會的項目,第三是通過並購、股權合作的形式,第四是城市服務的形式,還有一個是“三供一業”的介入。

    整體的市場很大,但是我們格外謹慎,目前看起來效果非常好。

    觀點地産新媒體:4月份跟迪森股份簽約的項目是屬于“三供一業”嗎?

    李長江:對,我們現在最大的“三供一業”的合作項目,總的小區面積過億平方米,400萬員工住在裏面,1100個小區,這僅僅是住宅小區,還不包括辦公樓、寫字樓。

    我們現在的收費面積,到去年12月31日的時候是1.8億多,現在這一塊就過億平米,我們用了十幾年、二十幾年實現的是1.8億平米,幾萬人去管,我們不可能在短期內有很大的發展,所以從2018年6月份我們的團隊進入中石油,到現在已經接近一年了,所有的進展是順利的。

    這一塊不是一蹴而就的,但是我們極其有信心,因爲衍生出來的增值服務更多,比如說礦區供暖、油道管理、車輛管理等。

    2019年我們不虧本,實現利潤從2021年開始,我相信它會成爲我們的糧倉之一,再過兩年我們就要吹糠見米,進入糧食收獲期了。

    觀點地産新媒體:如果涉及到社區金融資産管理,就是您之前說的增值服務3.0?

    李長江:增值服務過去講1.0、2.0、3.0。1.0是最基礎的服務,2.0是比如說房屋租售、社區資源整合和利用,3.0是要跟資産、金融相連在一起,這一塊我們有推進,但是由于涉及到相關的政策,涉及到相關的人才,所以是在穩步往前走。

    觀點地産新媒體:您覺得實現這個目標要多久?

    李長江:我覺得不能簡簡單單規定一個時間,因爲一些政策的突破,還有模式的成型,穩一點、慢一點比快一點好,穩一點比急一點好,這樣才是對投資者負責,才是對公司負責。

    我們這麽大的公司,是經不起風吹浪打的,所以穩一點好。這個公司的性格跟我的性格有區別,這個公司更穩,我更飄一些。

    觀點地産新媒體:您覺得現在公司的物管收入跟增值收入占比,目前增值應該是20%左右,對這個指標還滿意嗎?

    李長江:增值服務産生的收入、利潤,應該要遠遠大于物業管理費主營所産生的利潤,我覺得它才實現了我們要達成的目標。

    比如我們希望物業管理費這一塊全部用在業主身上去,全部用在小區,物業公司賺錢的那部分全部來源于增值服務,這樣我們的團隊也就成熟了,公司的運行和模式也就是戰無不勝的。

    觀點地産新媒體:其實增值的占比少,但是創造溢利、創造利潤是不是比較高的?

    李長江:對,去年我就說了這一條,截至2018年底,我們的增值服務雖然只占公司總收入的26%,但利潤占比很高。

    增值服務毫無疑問比的是能力,比的是水平,比的是模式,比的是客戶需求,比的是業主滿意度,其實終極比的是能力和品牌。

    觀點地産新媒體:之前好像說公司在收並購方面會嚴謹一點?

    李長江:是,我們每一年要談好多億平方米的量,但是最後真正簽約達成協議的不多,就是基于我們自己定的標准,基于要實現有質量的增長。

    我跟那些分析師們講的時候,我說我們就像男人一樣,不能見到一個女孩就愛。

    觀點地産新媒體:上一年還跟騰訊簽了一個戰略協議,在AI人工智能方面的合作,現在會不會往技術這邊多一點?

    李長江:我在去年的論壇上說,三年、五年後你要問碧桂園服務有多少員工,我說的是可能有3萬員工、幾萬的機器人。

    第一,碧桂園服務現在的科研人才團隊在源源不斷地進入。第二,我們每年在科研的投入方面是比別人多的,我們作爲一個物業企業,每年投入過億的資金用于科研,那是要有膽量的。第三,我們現在的小區人臉識別系統、車牌識別系統、高清智能監控系統,這些設備在80%以上的小區都已經布局完成。

    這些科研的投入,科技方面的投入,也給我們更多的實惠,所以現在正在全力以赴地推進服務機器人的研發。

    現在我們清潔機器人的樣品已經出來了,比如小區裏面的清潔,是由組合機器人來提供服務的。組合機器人是什麽呢?

    比如在道路上是一種機器人,有的道路是有停車的,有的機器人還可以鑽到車下面去,另外還有機器人可以自己開電梯,自己爬樓層,自己打掃衛生,一層一層掃下來,自己把樓梯上的衛生搞幹淨。再過一段時間來這裏,還會看到物流機器人。

    總之,科技在碧桂園社區是無處不在、無時不有,既在總部,更在小區,我們是走在前列的,我們在爲行業爭光。

    觀點地産新媒體:還有什麽比較需要攻克的呢?

    李長江:困難還有很多,第一,綜合性人才是我們需要的。綜合人才是指既願意服務,又懂得創收的人才。

    第二,由于我們分布在全國各地,各地的經濟水平、業主習慣不一樣,對團隊在提供服務的時候的水平要求更高,就要求我們的能力更強。你不可能一把尺子量天下,必須要有針對性、個性化。

    第三,我們希望所有已經上市和准備上市的企業,大家一道去把服務做得更好。首先是服務,特別是基礎服務,再談增值服務。只有這樣,這個行業才會健康,各自的企業才會健康。只爲經營數據,不去做服務數據,這就是我的擔心。

    我們有監督,這種情況不會發生,但是警鍾長鳴,時時刻刻在心裏要警惕。這樣包括碧桂園服務在內的各自的航空母艦才能到深海去,到遠海去。

    觀點地産新媒體:對于現在收購其他物業公司,您是怎麽看待的?

    李長江:對于通過高PE倍數收購別的物業公司,而別的物業公司又並未必能給他帶來預期目標的話,其實這是一種企業管治的風險。

    第一,收得越多,問題越多。比如團隊的融入、文化的融入。第二,包括操作層面上的,比如我們是按這種玩法,人家不習慣,最後造成人才流失、項目丟失,社會口碑變低,是很危險的。

    對于目前的並購,我覺得應該這樣說,由最開始的轟轟烈烈,到現在有所降溫、有所選擇,我相信做過一段時間,要進入清醒期,一定是走回到剛才我說的那一點,高質量增長,符合自身模式的並購才可能存在,因此過去並購的那種瘋狂已經消退,帶來的是冷靜。

    其實現在是冷靜期,到今年年底是全行業的冷靜期。說全行業說得太大,其實就是這幾家企業進入清醒期。但是我再次強調,我們一直很清醒,所以我們還是我們,我們始終是我們。

    觀點地産新媒體:用一句話概括一下現在的碧桂園服務,在行業的定位是什麽?

    李長江:你知道中國物業管理協會會長沈建忠給我們寫的那篇文章嗎?他說好服務成就了碧桂園服務的江湖地位。

    我就是這樣認爲的,的確是因爲好服務,成就了我們在物業行業江湖裏的地位,所以我爲我們的公司感到自豪。

    我原來在城建物業的時候,我認爲全天下城建物業最好,後來到了金地物業,我又覺得金地物業是當時物業行業最好的企業,中海、萬科都趕不上它。

    現在到了碧桂園服務,在目前這個階段,我覺得它的確是最偉大的物業企業之一,從人才的結構、業務的鋪排,到我們的共同追求,都那麽一致。

    撰文:林心林 許淑敏    

    審校:徐耀輝

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