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  • 觀點直擊 | 越秀房托林德良:二線城市成長型物業對公司幫助很大

    觀點地産網

    2019-08-02 00:44

  • “上半年業績是在比去年少了一個項目的情況下取得的,換句話來說,我們其他的項目是多出了2000多萬的收入。”

    觀點地産網 八月第一天,香港飄起了小雨,一如既往的台風季,同時也是每年一度的房企中期業績會舉辦月。率先登場的,仍是習慣錯開高峰期的越秀房托。

    8月1日下午,越秀房托召開了2019年度中期業績會,主席、執行董事及行政總裁林德良,副行政總裁區海晶,財務總監關志輝以及投資者關系總監姜永進四人,一同在會議上現身。

    其中,區海晶是首次出席越秀房托的業績會現場,在此之前,與衆人見面的是另一位副行政總裁程九洲。

    在2018年裏,越秀房托迎來了交易量最大的一年,買進賣出的動作頻頻出現,公司業績也是出現了明顯增長。

    不過,在今年上半年裏,越秀房托增長態勢相比去年較爲平緩。

    中報顯示,越秀房托半年收入總額約爲10億元,同比減少0.3%,物業收入淨額7.29億元,同比增長0.3%,除稅後及與基金單位持有人交易前的淨溢利7.31億元,同比增長18.5%。

    同時,越秀房托在2019年度中期將向基金單位持有人分派每個基金單位0.1546港元,按基金單位于2019年6月30日的收市價5.34港元計算的基金單位收益率約爲2.90%。即按年計算的分派收益率爲5.8%。

    總體來看,越秀房托的發展是頗爲穩定的,並未有任何一項數據出現明顯變化。不過,在越秀房托上半年的整個財務數據列表中,比較讓人意外的是其收入總額較去年同期出現了下滑。

    當有媒體就此提問時,林德良解釋稱,數據下降是受到了去年出售廣州項目的影響。緊接著補充道,越秀房托在去年底又收購了杭州的維多利中心項目,在杭州與廣州一進一出之間,最終對越秀房托的基本面影響並不大。

    “上半年業績是在比去年少了一個項目的情況下取得的,換句話來說,我們其他的項目是多出了2000多萬的收入。”林德良笑著說道。

    “二線成長型物業幫助很大”

    正如林德良所解釋的,雖然收入總額有所下降,但如果從單個項目的出租水平來看,越秀房托上半年的成績單卻並不算差。

    對于今年上半年的項目業績表現,越秀房托在公告中用了“符合預期”四個字來形容。據了解,越秀房托上半年整體項目成功續租74%,在期末租金單價方面,成熟型項目提升了3.1%,成長型項目提升了13.5%。

    談到這一話題時,林德良有些自豪地介紹說:“我們在上海、廣州、武漢等地做到的租金水平都不錯。在廣州,我們寫字樓的租金水平是最高的。”

    截至2019年6月30日,越秀房托旗下的物業組合共有八項。由于主要物業來源仍是依托于越秀地産,所以越秀房托在廣州的項目最多,包括了廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場單位、廣州國際金融中心五個。

    廣州以外的,則包括了位于上海的越秀大廈、位于武漢的武漢越秀財富中心、星彙維港購物中心、若幹停車位,以及位于杭州的維多利商務中心單位和若幹停車位。上述八項物業的産權面積共約96.95萬平方米,可供出租總面積爲63.29萬平方米。

    對于這八項物業,林德良心中有著清晰的界線。其中,一線城市的六個項目被其稱之爲成熟型物業,另外位于武漢、杭州的兩宗物業則被劃分爲成長型物業,兩種物業類型的比例暫時爲7:3。

    “一二線城市仍然是我們留意新項目的重點區域。”林德良在業績會上表示,一線城市的物業相對比較成熟,也較爲優質,“我們比較喜歡做一些商務商場,即寫字樓加商場。”

    但從上半年的表現來看,二線城市的物業成長讓林德良更爲欣喜:“通過在杭州和武漢布局項目,讓我們發現原來二線城市的成長型物業對公司幫助很大。”

    數據顯示,截至今年上半年,越秀房托在武漢的星彙維港項目出租率爲99.6%,較去年同期上升了5.9個百分點,杭州維多利項目的出租率則是達到了96.7%。林德良心裏明白,城市的成長對于項目成長有著巨大的推動作用,而正是成長型物業的優勢所在。

    關于媒體提出關于“近期是否有正在接洽的新項目”的問題,林德良並未給出太多正面回應。

    “我們其實在看很多項目,一二線城市的,團隊們都很積極。未來我們也會多看外部的投資機會,當然了,接洽母公司的項目是主要的。”林德良如是說道。

    “很多銀行願意借錢給我們”

    對于一家信托基金而言,投資與退出是頗爲常見的運作手段。不過,在今年上半年裏,越秀房托此類動作卻比較少。更多能夠看到的,是越秀房托在資本市場上的遊走。

    今年5月28日,越秀房托公告宣布,擬發行7.7億港元于2024到期的有擔保票據,年利率爲3.60%。在此兩周後,越秀房托再發公告,表示擬增發3.5億港元于2024年到期的3.60%有擔保票據,並與此前發行的7.7億港元票據合並形成單一系列。

    越秀房托表示,上述兩筆票據發行所得款項淨額均擬用于現有債務進行再融資及一般企業用途。

    據介紹,由于融資的利率上升,越秀房托的整體融資成本率從年初4.04%上升至4.19%,上半年實際平均付息成本率3.73%。而關于融資成本上升,越秀房托並非個案。除了加息等因素外,融資調控的加碼同樣有所影響。

    對此,林德良也承認:“上半年融資比較貴。”不過,他笑稱:“越秀房托是投資類産品,不是融資類産品,這個是兩碼事。”

    林德良表示,基本上都是經營性貸款,因此在銀行融資上困難並不大,很多銀行是願意借錢給我們的。

    言語之中,林德良對于融資問題似乎並未有太多的擔心。他表示,在今年下半年,公司還會有再融資的一些動作。

    對于此前曾提出過的“千億目標”,林德良坦言稱,自己在看很多項目,也在積極尋覓投資機會,“但上半年的融資成本比較貴,我們也希望在融資成本下降時尋覓到更好的時機。”

    “其實房地産基金是屬于比較穩健的一類産品,我們是穩中有升。”采訪臨近結束時,林德良補充了這樣一句話。

    他有些自豪地說,“越秀房産基金上半年的分派收益率達到了5.8%,你直接拿物業去出租達不到這個數字吧,那交給我們管咯。”

    撰文:陸欣,黃子慢    

    審校:徐耀輝

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