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  • 主題討論二:房地産的資本時代

    觀點地産網

    2019-03-19 18:56

  • 房地産與金融資本之間從不缺話題,從宏觀政策、金融創新到行業風口、企業融資,緊密聯系,互相交融。新的形勢有新的考量,這是房地産的資本時代,關于金融還有哪些我們不知道的故事?

    主持嘉賓:盛世神州總裁李萬明先生

    討論嘉賓:前海潤禾執行合夥人、首席執行官路強先生;信城不動産創始合夥人劉波先生;彙聯金融執行董事、彙聯科技總裁郭馨孺女士;中信資本控股有限公司董事總經理葛康先生,深創投不動産基金管理公司投資總監江南先生

    李萬明:我們說說資本的角度怎麽看房地産,大家知道去年一年的去杠杆,確實使得很多公司亂了陣腳,各種融資機會都沒了,包括一些大型公司,當然也有生不逢時,正好有一些資産管理類的公司,包括地産類的基金,可能出現了一些兌付的問題,甚至出現像複星系這種跑路的現象,導致我們在募資方面更加困難。今天我們有幸邀請到這麽多在地産投資領域非常有成就的專家,我想先請每人用三分鍾分別介紹一下你們在去年碰到的困難怎麽樣,你們企業去年有什麽樣的感受和成績?首先請前海基金的路強。

    路強:確實像主持人剛才講的,去年從地産投資角度來說,是這麽多年最困難的一年,但是危機危機,危中有機,從前海潤禾的角度來理解,這個過程其實是中國房地産發展的一個必然的階段。

    我以前在華潤信托,這麽多年一直從事地産投資,過去十幾年也經曆了很多的起起伏伏。地産行業從發展的大勢來看,它跟金融是密切相關的,因爲它的金融屬性非常明顯。受貨幣政策、金融政策的影響也非常多,去年在資管新政、大的去杠杆的背景下,有很多的困難,我們理解這個過程正好也是整個産業優化的一個很難得的契機。

    具體到前海潤禾,我們當時主要是圍繞著灣區的城市更新的基金做了很多的實踐探索。不知道大家是否了解這個細分市場,因爲在粵港澳大灣區城市更新的市場有很強的獨特性,它對資本需求的量很大,但是商業銀行是很難介入到這個階段的,因爲這個階段前期的一些政策的要求的複雜性比較高。所以在這個過程中就必須使我們這些從業者做更多的創新的設計,所以去年我們也做了一些創新的探索,包括夾層基金、權益型基金,甚至我們也在這方面做一些類似VC基金方面的探索,做了一些努力。

    這個過程感觸也非常多,也發行了一些産品,也爲整個城市更新的投資做了一些探索。在未來房地産的下半場,我們也更有信心,純開發時代過去了,未來在存量資産的開發、改造、提升方面,我認爲還有很多的機會。

    郭馨孺:彙聯一直是服務開發商的,我們做房地産全産業鏈的服務,我們從2001年成立到2012年上市,一直到現在,去年確實是我們整個服務的曆程當中最艱難的一年。

    在房地産行業裏面,我們以前服務過的開發商遇到的各種各樣的困難在去年都呈現出來,以前的融資渠道比較多,包括有券商資管、基金子公司、信托,甚至有銀行的資金,都可以變相地或者是通過各種途徑,以各種方式、各種産品給到房地産公司。

    但是從去年開始,包括資管新規的出台,包括銀行的資金不能進入房地産,包括信托的原本債權的投資一定要符合什麽樣的條件,包括私募基金的改革,只能夠投股權,不能投債券,整個開發商的融資途徑和方式都有了很大的變化。

    我們也發現一些開發企業他們原本的融資能力是不那麽強的,尤其像我們主要服務的碧桂園、萬科等等公司,我們在2012年初開始接觸他們的時候,甚至2011年我們幫他做信托的時候,很多的財務總監,包括他的財務經理、資金經理,對市場上的交易手段都不太了解。

    但是經過幾年的洗禮,尤其是去年這樣一個艱難的環境,大家的融資手段和融資能力,以及對市場産品的理解就更深入了。我們發現很多原來是粗暴的開發貸、信托貸款,以及發ABS,到去年大家更多的細分領域,探討更多的非標産品,整個行業都是在向好的,畢竟去杠杆對整個市場的風險是明顯的降低,也對整個資本體系裏面的系統性風險是一個防禦和預防的作用。

    所以我們也覺得在這一個艱難的曆程當中,不管是對開發商還是對資本方,都是一個曆練的過程,最終存活下來的一定是英雄。

    劉波:我做地産14年時間,經曆比較簡單,前面12年一直在萬科,在深圳萬科從事投資財務方面的業務,在2016年底的時候我們創辦了信城不動産,我們引入了中國信達作爲我們的戰略投資人,從原來我在萬科的平台到信誠不動産這個平台,到目前是兩年的時間。

    剛才主持人讓我們談過去一年的感受,剛才大家說了很多,幾乎每個嘉賓都講到2018年特別艱難的一年,尤其是在資金面、宏觀面、外圍的市場環境等等方面,這方面大家的觀點都是一致的,我說說我的感受,確實做地産時間比較長,對這個行業的周期也慢慢地失去了恐慌和敬畏感,大家過往的習慣就是三四年左右一個小周期,但是從我個人來說,2018年確實是最最難忘的一年,也是感覺到外圍環境最惡劣的一年。

    當然也是因爲以前在萬科這個平台上,尤其是我在負責投資的時候,一年幾百億、幾十億往外投的時候,確實對資金鏈的感覺是不明顯的,萬科畢竟作爲一個龍頭企業,大量的資金方,各種各樣的金融機構支持力度很大,它自身的運營狀況也非常好,所以一旦遇到調控,大家的第一反應就是好好賣樓、清理資産,換回現金流。

    到了這個新的平台上,我們接受了市場化的融資,確實我們感受到這個市場變化非常大,去年從資管新規的出台,甚至到一些細小的變化,比如說銀行不允許委托貸款等等。這對民營企業,尤其是對我們初創企業,在資金上感受到了很大的操作上的變化。當然因爲我們的戰略股東中國信達本身也是一個金融機構,來自金融機構的股東背書,一定程度上能夠保證我們運營上的資金安全和投資的資金來源。

    但是確實受到去年一系列事件的影響,整個監管環節的改變,包括在相對比較強的監管的壓力下,金融機構在做業務的動力、不敢作爲等等,我覺得多多少少還是有些體現的,並且體現得非常明顯,整個市場風格從年都到年中、年尾各不相同,當然到年尾的時候政策好了很多,一些領導也開始意識到了問題,也鼓勵金融機構要勇于面對,甚至說要勇于掙錢,掙陽光下的錢,不要不敢做業務了,這種聲音開始傳遞出來。

    所以我覺得過去一年,在去年三四季度是最最艱難的時候,到四季度之後,我們感覺到政策面,尤其是金融機構對做業務的動力也開始變強了,相應的我們做地産、做産業的也開始得到了一定的外圍的支持或者認可,以前很多銀行的朋友說和你躲得遠遠的,談朋友可以,談業務就算了,但是到年底就問我們有沒有一些業務,有沒有什麽項目,就開始談合作了,這是去年的一些變化。

    葛康:我抛磚引玉分享一下。去年我們公司有一個地産條線的同事來參加這個會議,他們主要是做地産開發長期持有的投資,去年長沙的一個商業項目也是中國首單通過結構化REITs推出的。我們現在管的一個團隊是比較全面的,既有短期的,也有中期、長期的,他們有來自地産商,還有一些來自投資機構。

    我感覺在中國一個新生的事物發展起來以後,一旦降杠杆,或者是改變了政策的方向,它的影響是非常快的。

    私募基金分證券、股權和其它類,其它類大部分就是債權,債權的規模突然從很小的規模到七八萬億,然後2017年五六月份開始降杠杆,銀行不能做委貸,信托不能做了,中間會出現一些問題。

    中國大的金融市場還是從間接的剛性的債務融資要轉到直接融資,很多銀行給開發商的貸款都超過了限額,受到了總行的監管,要進行調整了。

    私募基金作爲一個新生的事物,尤其在地産行業,我們也看到了一些業務機會,也做了一些也做了一些業務,比如說我們在2015年跟朗詩合作收購了一個項目,是一個物業收購改造的項目,我們在安徽也通過不良資産的獲取,然後把它轉成物權。

    目前從私募基金投資地産業務來講,我們覺得現在有比以前更多的機會,以前就是賺一個利差,開發商給你一個成本,你來對接一個資金,現在可能會出現一些股權或者是夾層,有越來越多的機會和參與的方式,這對地産行業來講是一個比較好的事情。

    另外一個就是存量的市場,以前是新增開發,現在越來越多存量,我們也看到2018年ABS發行在交易所挂牌的標准有2800多億,這也是呈現一個增長的趨勢,在這個過程中,我們也在各個地方獲得了比較優質的機會,比如說深圳比較核心的地段,在香蜜湖的1979,它的融資主體本來不強,但是它的商戶極其優質,我們在2017年也給它做了一場類ABS的項目,後來建行把它接過去了。

    我們還有很多的參與機會,更多的是權益類的,未來不僅是剛性的融資,只有兩三個點的利差或者是管理費,更多的是要對投資的判斷、管理能力、輸出能力有更大的要求。我旁邊坐的波哥是典型的傑出轉型的例子,他從開發商到現在跟央企合作,做這樣一個地産投資平台,是一個非常好的産融結合的例子。

    江南:深創投不動産是深創投集團的一個不動産投資的平台,我們跟其它的地産基金的一個比較大的區別是,我們的私募融資型業務做得相對比較少,也就是利差型的業務做得比較少。

    我們主要的業務集中在兩個板塊,一個是股權型的投資的業務,一個是投行性的REITs業務,我們整個團隊參與了中國最早的一批REITs的産品,從中心啓航到蘇甯的産品。在去年REITs業務沒有怎麽受監管機構的影響,特別是私募的這些業務受到資管新規的不利影響之後,對整個REITs業務反過來是一個機遇。

    所以我們去年的REITs發行規模市場占有率大概是50%多,市場最大的三單産品,包括深圳的安居住房,都是深創投發的。

    在投資方面,我們更重點的是側重于純股權的投資,沒有利差的安排。其實這種投資也不太受去年的政策的影響。

    當然在交易結構上,包括整個資金來源上也會有一些微調,因爲它對金融機構的資金的期限匹配有一些要求,所以我們對投資人出資的資金來源做了一些微調,整體來說我們去年的業務還是不錯的。

    我們去年設立了一個300億的物流領域的投資基金,去年完成了第一批的50億的投資,包括我們設了一個200億的租賃住房的基金,我們主要是專注于持有型的以收租金爲主的資産,而不太關注純銷售型的資産,因爲純銷售型的資産,它對一個基金來說,如果是短期的基金,它受經濟周期的波動影響更大,對一個長期投資來說,本身我們掌握了這種REITs的退出渠道,我就有在經濟周期比較合適的位置讓我的基金能夠以比較合適的收益退出的安排。

    包括我們去年也成立了一個數據中心的基金,也完成了第一批的投資,包括我們現在馬上要落地一個産業園的基金,我覺得這種持有型物業的基金,在現在整個大的REITs發展的環境下,比以前有一個更明確的退出渠道,這樣它就有一個很好的發展機會。

    李萬明:去年確實有開發商感覺到資金壓力,但是作爲運營商或者是作爲有長期穩定收益的經營性地産,去年還是有很多機會,包括我們盛世神州基金也給一家企業引進了保險資金,做了20多億的物流産業基金。

    當然我們在座的很多是開發商,可能更關心的還是作爲我們開發商怎麽來籌資,深創投以前就是做股權投資的,只不過是做高科技更多,我記得5年前我們在上海討論的時候,那時候忙著清收,今年終于到了收割的時候,包括去年、前年也有很多新的上市,只不過上市行情不好,但是也有很多收購的時候。它這樣轉向房地産股權投資就更容易。

    我們盛世神州因爲有點品牌效益,所以去年也還不錯,做了三個項目,做了十幾個億的房地産股權的募集和投資。

    在新的一年,可能形勢會更好一些,貨幣寬裕一些,穩杠杆政策也給大家一個對去杠杆的矯正,也許大家會覺得資金往不同的方向投都是機會,有的時候往股票上投,有的時候往准上市企業或者A輪、B輪融資的企業投。

    當然還會有更多的方向,因爲在城市化發展中,以城市群帶動會形成很多新的地産發展的機會,盡管不是說所有的四五線城市都有機會,但是很多二三線城市,尤其是珠三角、長三角,加上環京津地區的城市帶,也包括西安的城市帶、武漢的城市帶,甚至成都的城市帶,我想未來還是有機會的。

    我想請諸位結合自己新一年的發展方向,看看在這種降債務的時候,在穩杠杆的大形勢下,房地産企業降債務的同時如何能發展,我們作爲資本怎麽樣助力它發展?

    路強:剛才各位都講了房地産行業的發展的周期性是很強的,但是它跟金融的聯動,對資金、資本的需求,這是它的特點,各個房地産商高負債運營,這也是行業的常態,原來主要是開發貸,後來更多的是間接融資,我相信未來投資基金化運營的趨勢已經到來了。

    大的資金環境,今天來看我們的基本觀點是適度,從2019年房企整體的發債量、發債的成本都看得出來,有放松的迹象,包括居民按揭貸款的利率放松,但是總的情況還沒有到回暖的環境,所以整體來看整個行業對資金的需求還是比較嚴峻的一個狀態。

    在這個過程中,商業銀行、信托是受強監管的主體,這個過程中對整個市場的把握,我相信他們會有一些反應,我的觀點是會滯後反應,在這個過程中,市場化的投資基金會有很多的機會,房地産開發企業跟以房地産爲主的投資機構,無論是做債、夾層還是權益型基金,合作的機會是非常多的。

    具體到前海潤禾,我們是專注在粵港澳大灣區城市更新這個市場,我們一直理解這個細分市場是高度政策密集和資本密集的行業,很多的投資機會是需要一些創新的金融手段來探索和扶持,在大的政策環境下和貨幣政策環境下,我的判斷是在今年有很多的機會,包括一些不良資産的重組,包括一些原來在商業銀行和信托相對調整以後出來的機會。

    但是這個機會確實需要雙方,無論是投資的各個基金的從業人員,還是做以房地産開發爲主的企業,需要有一個不斷磨合的過程。

    審校:徐耀輝

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