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  • 年度演講 | 于大海:億達20年産業園區發展理念及實踐

    觀點地産網

    2019-03-19 18:34

  • 以産促城、産城融合、協調發展、共創價值,這是億達中國的發展理念。

    于大海(億達中國高級副總裁、億達科技新城管理有限公司董事長):今天下午在陳詩濤女士發布的年度行業報告當中,億達中國是在産業地産30強的第五位,非常感謝觀點地産一直以來對億達中國的關注和支持。所以我盡可能簡要地向各位彙報一下億達中國在産業園區、産業地産這個發展道路上的一些實踐和體會。

    億達中國創辦于1984年,發展了30年之後,在2014年在港交所主板上市。當時國際資本市場對億達中國的評價是中國最大、最領先的商務園區的開發商和運營商。

    以産促城、産城融合、協調發展、共創價值,這是億達中國的發展理念。今天下午在行業報告當中介紹的典型案例也提到了,億達中國是以輕重並舉這樣一個商業模式爲主來進行發展的。

    我們曆經了三個發展階段,第一個是起步階段,在21年前,也就是1998年,億達的第一個園區大連軟件園正式開園,一直到2004、2005年左右,大連軟件園已經形成了非常成熟的商業模式,非常良好的産業形象,這是第一個階段。

    第二個階段是專業積累的階段,這是從我們走出大連,到武漢、天津等等城市,包括接受地方政府的委托,做一些BOT和園區的運營項目,一直到2010年,我們在大連建設了第二個大型産城融合項目,就是大連的生態科技創新城,以及在2012年破土動工的武漢軟件新城這兩個項目。

    第三個階段是快速發展階段,主要是2014年在港交所上市之後,加快了全國的布局,包括輕重並舉這樣一個發展策略的建立。

    目前我們已經在20個一線和二線省會城市共開發和運營了40個産業園區,我們的規模以上的客戶已經達到1500家以上,世界500強和行業500強均突破了100家,形成了獨特的産業模式,我們的産業帶寬也得到了不斷的拓展。

    曆經20多年的發展,億達主要在産業咨詢、園區規劃、樓宇建設、配套解決方案、招商宣傳管理、物業管理和專業化增值服務這幾個方面形成了全産業鏈的運營能力。

    從典型項目來看,剛才提到了我們的開山之作大連軟件園,也是目前中國國際化色彩最濃厚、世界500強最多的軟件園區,它的一期占地3平方公裏,二期占地共10平方公裏,它也帶動了大連市GDP占比20%左右。業內有一句話說,打造了一個園區,就改善了一個城市的産業結構,說的就是大連軟件園。

    生態科技創新城,總體規劃106平方公裏,其中核心起步區15.26平方公裏,是由億達中國來牽頭投資開發建設運營的。

    武漢軟件新城,這是在武漢花山的項目,占地3.4平方公裏。日前國家工信部剛剛授予武漢市中國軟件特色名城這樣一個稱號,可以說在這個過程當中,作爲武漢創建工作的核心起步區,億達的武漢軟件新城功不可沒。

    包括我們近些年在鄭州大學一路之隔做的重點以智能制造和新一代信息技術爲主要産業方向的鄭州科技新城。在長沙占地2平方公裏的制造産業小鎮等等。

    在輕資産項目方面,我們聯手北京的實力國企實創股份運作了北京的一個重點項目,也是中關村科學城的地標項目,50多萬方的中關村壹號,這個項目也是定位爲全球人工智能的創新中心。

    合肥廬陽大數據産業園,是合肥首個專業的大數據園區,由億達中國提供招商、運營和物業管理。

    成都西部地理信息科技産業園面積80萬方,是以北鬥産業是以是以北鬥産業爲主要方向。

    億達還有一個産業研究院,接受了30多個政府委托咨詢項目,包括4.5平方公裏的北京中關村永豐産業基地的産業轉型的提升規劃,49.8平方公裏的綿陽軍民融合産業園的産業發展規劃和空間規劃。

    還有占地155公頃的合肥馬合鋼文化創意廊道的空間規劃。

    時間關系,我重點談談億達20年的産業園區發展心得體會。

    第一個是産業地産雖然在中國的地産行業當中,它的市場份額占比相對較小,但實際通過産業地産這樣一個載體,拉動中國産業經濟,這個占比是遠遠高于我們這個細分的産業領域在全行業的占比。

    但是這個産業也有它的重點和難點,第一是這個産業當中的核心企業所面臨的商業和盈利模式的問題。相比大家傳統的商業和住宅地産,産業地産面臨的租售行爲有著頻次低、決策周期長、回報率相對較低等特點,這就決定了産業地産很難快速發展、快速周轉。好的園區就像一塊璞玉,需要經得住誘惑,耐得住寂寞,要我們拿出工匠精神,發揮我們的多年經驗,悉心打磨。在這樣的過程中也決定了它很難實現一個簡單的複制和片面追求規模、速度和效益的過程。

    另外就是從政策面來看,全行業目前從産業地産對地方經濟的拉動,GDP的實現、就業和稅收各個方面都有著很多的貢獻,但是很難和開發商、運營商的經濟效益去做理性的挂鈎。也就是說我們難于和地方政府實現長期經濟發展這種回報的分享。這個問題也是制約了産業地産這個行業健康發展的一個主要的因素,這也是需要我們迫切去解決的。

    第二個方面就是我們的幾點感受。改革開放40多年來,億達從創立至今已經有35年的曆史,從它的創立到發展,到轉型再發展,整個過程當中都離不開中國改革開放這樣一個大的時代背景和條件。另一個方面就是我們要更好地發揮企業作爲市場主體這樣一個作用,在我們看來,由一支經驗豐富、實力雄厚的園區的開發商和運營商來打造産業載體,發展産業經濟,這對于填補一個城市的産業空白、促進地方的産業發展是最直接有效的手段。

    第三方面,除了企業的主體作用之外,我們深刻地感受到,特別是這20多年來,我們成熟的園區無外如此,就是都離不開地方政府、各級曆屆政府一張藍圖繪到底、功成不必在我的態度和決心。

    從未來的産業發展趨勢來看,我有三個判斷,第一是基地+基金+運營的模式,可以很大程度解決我們運營的痛點。

    這個基地就是要把我們開發和運營的園區規模做大、質量提升。

    這個基金有兩層含義,一個是我們幹的是一個慢活,那就需要我們再發展,需要資金支持,所以我們必須通過我們持有的大量物業,通過發一些基金、REITs、ABS等創新的金融手段,來解決我們再發展的子彈供應問題。

    另一方面是輕資産,我們自己身邊就有金礦,所以我們要做好産業投資。我們365天,24小時和我們的客戶在一起,這其中不乏很多非常優秀、成長性很強的企業,比如說中關村壹號,經過政府非常嚴格的入園審批,因爲它引進的都是一些隱形冠軍、獨角獸企業,其中有去年營收才達到1000萬,但是今年已經非常明確它的訂單達到5個億的企業,這種高速成長的企業必然是我們投資的主要標的,因爲我們對這些企業太熟悉、太了解了,優秀的投資標的就在我們的身邊。

    第二個方面是運營,這個運營除了我們20幾年來在入園企業提供投融資、人力資源、政策支持等等各個方面,特別是圈層化的服務之外,還有我們要做好智慧園區的支持和服務。

    第二是輕資産,有可能在未來的産業發展過程中會進一步大行其道。目前從億達中國持有代建和委托運營的資産,已經占到了一半,未來很有可能形成輕和重的比例是2比1的關系,輕資産可以快速幫助我們擴大園區規模,特別是對核心能力的打造,也就是優秀客戶資源高黏性的培養和形成是非常有幫助的。我們現在只是集中在一線和優質的二線城市。

    在這個過程中,我們通過多年的統計已經發現了一個非常明確的規律,就是20%的客戶在我們一線和二線的園區當中有序地在流動。

    第三是智慧園區。應該說智慧園區和智慧城市相結合,可以更好地豐富城市和遠去的管理和服務的手段。

    在我們創辦在深圳得易達雲圖這個公司,就是要致力于成爲一個行業全長頸的解決方案的服務商。重點就是要通過綜合運用線上線下的資源,包括大數據、物聯網、雲計算等技術手段,實現幾個目的,一個是幫助政府來提升産業活力,另一個就是幫助園區提升服務手段。還有就是幫助入園企業實現快速發展,最後就是幫助企業人實現美好生活。

    由于時間關系,今後有機會再和大家更多的分享,謝謝。

    審校:徐耀輝

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