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  • 主題討論一:展望後市 重構地産

    觀點地産網

    2019-03-19 17:59

  • 度過艱難一年,中國經濟與房地産呈現全新的格局。改革深化、經濟轉型與産業升級相互交錯,最重要的是下一步選擇。房地産在創造15萬億銷售的紀錄頂端,遠望尋路,未來在哪裏?

    主持嘉賓:世聯行首席技術官黎振偉先生

    討論嘉賓:彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌先生;萊蒙國際集團執行副總裁、萊蒙商業董事總經理李國華先生;海藍控股集團副總裁朱懷宇先生;合富輝煌(中國)深惠公司總經理李舉明先生;安雲集團董事長、廣東安雲更新律師事務所創始人耿延良先生

    黎振偉:我們繼續第二場對話,上一場對話是關于股票和房地産,這是一個熱門,說到地産,我覺得最重要的還是要創新,如果不轉型創新的話,很可能我們就沒有春天了,在座的嘉賓都很清楚這一點。

    接下來我們這個話題就談到了展望重構。我們對重構的理解是來自于軟件,通過調整程序的代碼,改善軟件的質量、性能,提高軟件的擴展性和維護性,如果說轉型創新很多時候還不好理解,很多人一轉就轉死了,因爲它不是改善,它來一個大轉變,那就麻煩了。所以今天講重構可能會更加科學一點、更加客觀一點。

    我們談到的第一個話題,穩中求進,經濟變局下的地産新趨勢。我們的嘉賓能不能用你的角度來理解今天你所在的行業、所在的企業的公司,你所看到的企業的興趣是什麽?唐總你是做服務業的,現在有很多物業服務的企業上市,它的趨勢在哪裏?

    唐學斌:剛才愛明總講目標和結果,這個話題很辯證,我們現在看到物業行業真的是非常熱鬧,昨天奧園也在香港主板挂牌上市,現在在香港已經有十幾家物業公司上市了。

    2014年彩生活上市的時候,可能大家認爲物業公司上市是一個很不可思議的事,是很荒謬的事。當時香港聯交所問了我們無數的問題,其實問的核心就是你一個物業公司爲什麽上市?你拿了錢想幹什麽?現在似乎這一切都是理所當然了,好像物業公司以後不上市才是一個很怪的事,我相信將來50強的地産公司下屬的物業公司,很可能都會想上市。

    但是上市就是物業公司的目標嗎?我覺得這才是考量物業公司的根本。我覺得上市根本沒有改變物業公司的本質。如果說我們的物業公司不改變你的目標,你上市肯定也是沒用的,我認爲只是增加了成本,遊曆了一下資本市場。香港上市公司多,香港1億港幣以下市值的上市公司可能要占到所有上市公司的百分之二三十,很多股票一天的成交可能連1000股都沒有,爲了這麽一個上市公司,你每年要花幾百萬的審計費用、渠道費用,有什麽意義?

    所以我覺得物業公司上市只是我們所有的人都看到了一個全新的市場,房子已經蓋成了,但是房子的服務才剛剛開始,曆練的其實也就是你將來會不會成爲恒隆,會不會成爲某一個産業、某一個服務的真正的很優秀的企業,我覺得這是根本。

    彩生活上市,當時講的是我們要把物業管理當成一個入口,我們要把家庭服務當成我們的目標,這是我們上市的目的。所以我覺得這一點很多企業都會有不同的诠釋。

    黎振偉:物業公司上市不是目的,我們是應該爲了做好服務而上市,而不是爲了上市去做公司。下一位嘉賓,萊蒙的李總,你們企業不是屬于很大的企業,但是做東西很精,您對現在這個趨勢怎麽看?

    李國華:其實我們一直都在思索創新發展和重構,在未來我們在産品上,不管是住宅、寫字樓還是商業,我們要有更多的智能、智慧和互聯網的技術,以及家居智能化、家電智能化,把這些東西融入到房子裏面。我們的每一代房子都在不斷地升級,只有這樣才會有更好的居住的環境,有更好的品質和價值。

    同時我們也在聚焦社區生活的環境和場景的構造,在産品上我們會更多注重未來發展居住的環境、服務和健康、綠色、環保、節能的因素,體現在我們的社區和小區裏面,讓我們居住的環境有更好的社交活動和體驗感,使得我們的産品能夠更長遠,買一個房子就不是讓你經常去更換不同的小區或者是房屋,這是我們在思索也在做的。

    另外一個,我們在商業、購物中心和商業街的服務上,現在我們也在場景、科技和新零售上進行結合。這一兩年我們引入了一些新零售所打造的場景,整體的商業租金是有比較大幅度提升的,出租率也是比較不錯的,都在99%以上。

    在重構方面,萊蒙國際聚焦在粵港澳大灣區,這兩年我們更多的在跟隨著大灣區總體規劃,在尋找一些更好的機會,大家都看到大灣區的發展趨勢,在未來的10年、50年,我們都堅信是全球最大的灣區,它的産業、科技和制度,以及我們40年改革開放帶來的沉澱是非常有張力的。

    我們過去兩年也在大灣區收購了一些教育的産業,來提升萊蒙國際整個集團對社區的生活以及教育的服務,讓我們的業主將來享受更好的教育和其它的服務。未來我們還會持續不斷地升級。

    黎振偉:謝謝萊蒙李總,你們的企業比較有代表性,你們做東西還是比較精的。下一位是合富的李總,我們是同行業的,接下來還要繼續賣樓嗎,現在光賣樓好像不行了。

    李舉明:我們是爲發展商服務的,發展商好我們才好,對地産來講最重要的是兩個層面,一個層面是賣不賣得好,就看經濟環境怎麽樣,去年經濟環境不好的時候,對樓市的影響很大。今年是穩中求進,不但要穩,還要求進,從總的經濟環境來看,我還是比較看好今年的經濟,至少比2018年要好。

    第二個是政策層面,政策層面要關注兩點,一是金融的政策,二是房地産調控的政策。金融政策現在陸陸續續有很多金融的方式或者融資的渠道,所以對金融這一塊來講,應該也是偏好一些。

    從宏觀調控的政策來看,今年講得最多的是因城施策,過去全國的政策基本上統一行動,但是現在來提因城施策,也就是把每一個城市確實遇到的問題進行化解,包括從去年的山東最早放開的一個限售的政策,到廣東的公寓的政策的調整,也就是在各地做一些政策微調,當然我們看到深圳的政策沒有調整,這也是因城施策帶來的變化,對行業的發展前景我是非常看好的。包括今年過完年之後整個市場的變化,包括銷售的走量,消費者信心的回升,我對今年的整體走勢是比較看好的。

    黎振偉:謝謝李總,我們終于從2018年的困局走出來了,所以中介看好,開發商也放心,我們也有很好的服務。海藍的朱總,您怎麽看這個趨勢?

    朱懷宇:海藍是一個規模很小的公司,我加入這個公司也就一年多的時間,我覺得在小公司看市場的機會跟大公司不一樣。以前我在萬科、綠地,我們到任何地方都是政府招商引資的座上客,現在在小公司,感覺機會比較分散,它呈現一個比較碎片的機會。

    但是我看這個市場的機會,我認爲還是在人口聚集、産業聚集,區域資源比較聚集的城市,這些地方機會比較多,比如說粵港澳大灣區,這一點大家都很了解。

    但是除了在灣區以外,在泛灣區的地方,比如說灣區周邊的昆明、貴陽、南甯、長沙等等城市,最近都很活躍,這是從市場來看。

    從産品、客戶端來看,我認爲這個機會在于轉型升級,在于我們制造一些差異化的産品,在這些方面仍然還有比較多的機會。這是我對一些機會和市場的看法。

    黎振偉:朱總談到了大灣區,其實大灣區現在都好,但是競爭很激烈,不是每個企業都可以在這裏站住腳的。大灣區現在很熱,很多外地來大灣區的開發商,但是很多企業還是找不到地,最後還是回去了。最後一位是廣東安雲更新律師事務所的創始人耿延良先生,請您談談您的觀點。

    耿延良:剛才主持人給了一個話題,談的是趨勢的問題,我的觀點是,城市更新的時代來臨了,而且是全面更新的時代來臨了。

    從全球的經濟發展和城市化的曆史來看,城市化比例從60%到80%的階段,行業集中度提高、都市圈形成,人口向都市或者是大城市聚集的效應是比較明顯的,所以在這種趨勢下,在我們國家來說,現實的這樣一個情況來看,存量時代來臨了。

    北上廣深、武漢、西安等等這樣的城市都在做存量。房地産Top100也罷,Top50也罷,大部分企業都進入了存量開發的模式中,這是一個現實的問題。

    另外從去年的政府工作報告的關鍵詞來看,有幾個關鍵詞大家比較關注,首先是“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期),還有兩個關鍵詞,一個是棚戶區改造,第二是保障房供應。後面這兩個關鍵詞,我認爲就是給我們行業有了指示燈,有了方向,那就是城市更新。

    舉個例子,粵港澳大灣區規劃的落地,實際上未來要依靠我們的城市更新,不管是廣州還是深圳、珠海,或者是粵港澳大灣區其它的城市,未來要成爲全球經濟的領頭羊,或者是發動機。

    我們因城施策,然後分工行動,我們的交通改善、宜居環境等等的打造都需要空間,空間怎麽來呢?我們的高端技術産業落地,我們的人才要有住房,我們都是建成區,需要做城市更新。

    所以我覺得城市更新一改過去局部的階段性的性質,變成現在的全局性、可持續性,未來全面性的發展,這樣的階段已經來臨。

    黎振偉:未來土地增量確實不大,但是舊改的量非常大,光廣州就有600多個村要改造,深圳已經改得差不多了,但是廣州還有很多,所以在廣州還是有機會的,但是舊改很專業、很難,朱總有機會也可以關注它,先不要做大,可以先做小的。

    第二個話題,收斂聚焦,慢下來的房地産企業。今年還有一個很大的話題是大家要慢下來了。我剛剛看到昨天碧桂園的年報公布,以往碧桂園都是信心滿滿的,預測新一年的目標,但是今年它沒有預測新一年的目標,盡管它已經做到5000億了,但是還是要讓給安全、讓給品質。但是確實有一個問題,我們的企業都喜歡大,你不大的話,政府不支持你,銀行不貸款你。

    同時這邊又要慢,這個慢與大還真的是挺矛盾的。我們在座各位有大有小,我們怎麽看這個慢與快,怎麽去找到這個平衡?

    唐學斌:前不久我們有一個合作夥伴,是越南的富美興地産,它在越南胡志明市幹了30多年,把一塊沼澤地變成了一個美式的街區,到那個地方你感受不到是在越南,而是感受到在歐洲,或者在美國的某一個城裏面。那個區域大部分都是外國人,有日本人、韓國人、中國人,還有越南的一些高端人士住在那些小區裏。人家活得也很好,這個富美興現在每年開發的量也就一二十萬平方,它的心態很好,它的底氣很足,而且它在越南的影響力非常大。

    中國大陸很多的大企業,他們還嫌不夠大,他們還想更大。我接觸很多開發商,都是過去10年一共開發了1000萬平方米,說未來三年還要幹1000萬平方米。我覺得房地産到了現在這個階段,大幹快上這個時間肯定已經過了,關鍵要看誰的工夫越足,單平方米賺的錢越多,可能這一點會更加重要。

    我覺得有一些事情是需要大的,有一些事情是需要小的,所以它比較辯證,你真的想要有工匠精神,要想做好一個産品,你做得太快了,怎麽可能做出一個好産品?但是你說你想做一個平台,想做一個工具,你不快,沒什麽人用,這個東西也沒用。

    所以有一些東西我認爲是要快的,就像世聯,可能要做大一點,因爲你不做大了也不行。但是有一些房地産企業,産值那麽高,搞那麽快,幾下把這個市場全部搞沒了,那也不行。

    所以我覺得調控絕對不是壞事,我們要感謝政府調控,不調控的話,可能過兩三年就玩完了,調控之後,可能我們還能玩二三十年。

    黎振偉:我認同唐總的觀點,我覺得還是目標和目的的問題,我們是爲做好而大,好是目標,大不是目標。

    李國華:確實是這樣,慢是爲了走得更好、走得更遠。在這一波經濟周期裏面,大家都看到2018年資金面是很緊的,令很多企業不得不慢下來,也有很多企業確實是同比增速在下降的。

    從宏觀環境上來看,我認爲這是有利于企業爲下一波的經濟發展助力,因爲有的企業可以在慢下來之後練內功。我們認爲在這個時期做好産品,把戰略定位更加清晰聚焦,可能會有利于企業下一步發展得更穩健。另外一點,慢下來可以做很多新興的技術,能夠爲企業下一波的核心競爭力的提升有很大的幫助。

    因爲你的速度慢下來了,你就有足夠的時間、人力、資金來調整整個集團或者是企業的結構,聚焦在更有利的價值板塊上去發力。國內過去是高周轉,增速是很快的,GDP增長是兩位數以上的,企業伴隨著這一波快速增長發展下來,現在國家的GDP也下降到6.5%了,所以企業慢下來,能夠把企業的戰略目標和企業的內功,以及企業的工匠精神和品質做得更好。

    黎振偉:爲了走得更遠而慢,爲了練好內功而慢,今後走起來會更快。

    李舉明:在去年的市場行情下,普遍表現出行業的危機感和焦慮感。下一步追求更高質量的發展,包括國家GDP的調整,從這些方面都可以看出來。看到媒體報道說萬科要聚焦,要慢下來,包括利潤率的保障,在過去房地産確實是一個密集資金的行業,還有高杠杆,雖然它的利潤率在下降,但是利潤總額還是保持很高。

    其實我們行業很多企業都在轉型升級創新,通過這幾年的發展,轉型升級並不是說三年兩年就可以成功的,它其實是一個長期的過程。所以我們對轉型升級要保持足夠的耐心。

    合富在2018年的時候也在嘗試做更多的變化,包括我們在去年8月20號跟保利投顧成立合營公司,我們在合富美築、合富金融、合富創寓方面都做了很多的嘗試。

    但是在發展的過程中面臨一些問題,比如說我們的長租公寓,面臨的很大問題就是資金來源、政策、稅收方面的配套設施,很難把我們的長租公寓做得更大。

    我希望未來政府在這方面,特別是在政策層面能夠多支持一些,能夠投入到國家所說的租售並舉的國家大計,讓民間力量多多參與,這才是未來的發展方式。

    黎振偉:那你們擔不擔心慢下來,大的會吃掉你呢?

    朱懷宇:從我們來看,也沒有做大的需求,我認爲把自己的事情做好了才是最重要的。就像唐總說的,你的目的是什麽,我們不能把這個做大變成一個目標,而是要把自己的事情做好變成自己的目標。

    黎振偉:我想在座的很多嘉賓跟您是有點相似的,都是類同的企業,我們用心把企業做好,把産品做好。耿總,您是做舊改的,這個更不容易,舊改更不能快。

    耿延良:我覺得慢下來之後,我們房地産企業有兩點值得思考的問題,第一點是我們要及時調整我們的戰略目標,第二個是打造我們的核心競爭力。

    這兩點針對我個人的企業來講,我過去也有舊改項目,我曾經打造了深圳4個城市更新公司,但是現在我就專門收購了一個律師事務所,成立了全國第一家城市更新律師事務所,爲所有的房企和城市更新企業來服務。

    我們的目標就是發揮我們的優勢和特長,在這一點上,我們非常清晰我們能做什麽,因爲我們打造過上百個項目,我們的團隊經曆了很多從深圳市最早的舊改項目到現在的項目,對城市更新項目我們比較有經驗,這是第一個。

    第二個,在打造我們的核心競爭力方面,我們把評估、規劃和財稅等等很多的專家吸納到我們的團隊來,爲我們的城市更新企業服務,這就是我們的核心競爭力,我們超越所有的律師事務所、評估公司和財稅公司。

    我們跟在座的企業相比是一個很小的企業但我們也有我們的競爭優勢,這就是我們的競爭右優勢。

    黎振偉:最後一個話題,未來之問,三穩基調下的房地産。我們預測一下,去年中國房地産銷售15萬億,在嚴控的情況下又創了新高,大家預測一下2019年會不會再創新高呢?或者是稍微回落?我們預測一下,明年再在這裏看看我們的預測是否准確。

    唐學斌:我認爲中國的樓市能夠穩定在15萬億上下,那就是國家之福,就是房地産公司之福,所以我認爲還是維持一個相對平穩的發展。

    李國華:我認爲是平穩健康發展,結構上會有變化,位置好的、品質好的、小區配套完善的、交通便利的房子會越來越值錢,一線城市總體來講還是向上的。

    李舉明:國家提出三穩政策,其實給老百姓吃了顆定心丸,至少大家不會覺得房地産會大起大落。穩地價、穩房價、穩預期,特別是穩房價,可能要變相來看,不能說房價的交易是穩的,其實一個行業如果說是價格平穩,它是一潭死水,如果這個行業是一潭死水,對這個行業就是致命的打擊。所以我覺得穩房價,政府宏觀調控的價格應該是階段性的,未來還是會交給市場做一些調控。

    黎振偉:那是漲還是降呢?

    李舉明:今年整個調性是穩。

    朱懷宇:其實我更多的是期望今年的市場規模略有增長,價格能夠保持平穩,這樣我們整個行業都能有一個比較平穩的環境。

    耿延良:我基本都贊同在座各位專家的意見,我覺得將來市場的歸市場,政府的歸政府。比如說深圳,我們2035年達到的目標是市場化的商品住宅供應只占40%,政府的人才住房和廉租房等等保障房要占60%,這是一個大的趨勢,從這個趨勢來看,我相信大家有自己的預判。

    黎振偉:我做這個行業也做了30年了,我覺得在中國大的發展方式不改變的情況下,要穩是很難的,當然要看我們的改革力度有多大,轉變的力度有多大,要看國家的發展,還要看我們整個行業的提升。

    審校:徐耀輝

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