• 登錄
  • 投稿
  • 年度演講 | 劉愛明:在粵港澳大灣區怎麽做産業地産?

    觀點地産網

    2019-03-19 17:27

  • “要往産業下面一條路走到黑,我們才能賺到産業地産的錢,否則就不能幹那個事。”

    劉愛明(中城新産業控股有限公司董事長):參加過這麽多的論壇,聽李博士講的實在是精彩,希望大家買房子聽我的,買股票就聽李博士的,我相信都能賺錢。

    我是做房地産的,現在轉向做産業地産,實際上在産業地産我是一個新兵。最近提粵港澳大灣區比較多,我在這裏也做了差不多4年時間,我談一些自己的認識,可能跟一般人的認知不太一樣,主要是三個觀點,每個講5分鍾。

    這裏我放了一張圖,我們對比紐約、東京、舊金山灣區發現粵港澳大灣區的特點還是制造業爲主,這符合中國的情況,我始終覺得中國永遠是一個制造業大國。所以我也想約李博士請教,什麽時候中國會變成一個金融大國,這一點很重要。

    現在看來,確實制造業是我們很大的一個特點,這也是我們的一個優勢。實際上我一路認爲中國就應該爲全世界人民生産東西,最好別的國家都不生産了,這時候你會發現你賺的可能比蘋果賺的還要多,他都在你這裏生産,肯定你占據主動了。

    提到灣區,提到産業、制造業,大家想得比較多的就是科技,我們的科技比較落後,被人家卡脖子,甚至大家談的比較多的是我們有多少項技術被別人卡住脖子,我們要能解決,以後就不卡脖子了。

    但是就我的認知來說,我們接觸大量的客戶,我個人的體會是什麽呢?我們認爲一個完整的産業鏈更重要,這是非常重要的一個事。給我們帶來巨大競爭力的,或者是我們過去幾年在這裏受益的是這一點,而不是高科技。

    我們經常舉例子,上海生産不出手機來,上海的技術比深圳差?並不是。但是只有深圳能生産,諸位知道深圳生産手機賺了多少錢嗎?這個市場是怎麽繁榮的?所以我覺得這可能是大家不太願意談的一點,就好像覺得這個比較老舊了,經常談的就是高科技,甚至現在出現一些比較負面的東西,把所有我們認爲低端的都攆走了。

    但是一個完整的産業鏈構成一個極大的競爭力,這個完整的産業鏈裏面不全是高大上的。華爲最新款的手機,那個柔性屏是高大上的,但是手機裏面也有很多Low的東西,你把它都趕走了,深圳就造不出手機了,這是一個很大的問題,放到一個國家也是這樣的問題。當然大家說深圳的房價漲了,大家承受不了這個成本就走了。

    但是粵港澳大灣區規劃把大灣區當成一個整體來看,你會發現這個産業鏈還是有很大的可能性是留在這裏的,因爲我們的交通改變了,我們的距離改變了,這是我們應該要關注的,不能把這些産業都攆走,否則問題就大了。

    産業鏈的完整是我們的優勢,我們原來說華強北是山寨的,但是它就是敏捷制造的代表,在華強北一天就可以裝配出你的手機,這就是我們的競爭力。

    當然這是我在産業方面的一些觀察。但是現在確實我覺得會有這樣一些趨勢。如果産業鏈不完整了以後,這個競爭力就沒那麽強了。

    我總是這麽想,如果世界上所有東西都在中國生産,哪怕我們生産的過程中賺的錢很少,但是生産在這裏,物流也在這裏,錢就在這裏,那怎麽會不賺錢呢?所以我個人覺得,我們在大談科技創新的時候,可能這一點同樣重要。

    粵港澳大灣區當中怎麽認知香港的角色?我們作爲深圳人在深圳經常看到這樣的思考,深圳很厲害,已經超過香港了,廣州已經不在話下了,接下來就是超過上海了,有點像厲害了我的國裏面的那個國中的深圳。

    但是在20年前也有人提出,深圳你被誰抛棄。在今天我們怎麽看待香港,這是很重要的一點。

    在粵港澳大灣區規劃裏面,給香港有一個正確的定位,我認爲粵港澳大灣區規劃作爲一個區域的發展規劃,香港絕對是龍頭,它有很多東西是你短時期內沒法超過的,深圳也許GDP可以超過它,但是其它的有些方面還是比較難超過的,比如說金融業,我們的金融水平很差,但是你看香港的金融水平,香港是國際公認的金融中心。

    我們做科技,我接觸大量的海外科技,因爲中國有一個知識産權的問題,大家進到中國還是有點擔心,但是進到香港毫無擔心,這是香港的産權制度、香港完善的法律環境造就的。在香港根本不用擔心,幾十年一貫如此,來到香港沒問題,但是來到深圳心裏就會有點打鼓,這是你替代不了的,它是一個制度性的問題,需要一個漫長的時間。

    包括我們的金融水平,可能我們的金融總量可能遠遠超過香港,但問題是你的水平還比較低。我們不能說GDP已經超過香港了,就覺得自己很牛了,有些東西可能你還很缺,而恰恰這些東西作爲一個灣區的經濟發展,這是很重要的部分。你不但不能缺它,並且它還是龍頭。所以持這樣一個態度,我們認識很多問題可能就會好一點。

    另外香港還有科技的優勢。我們大談要科技創新,現在這一類的活動也非常多,實際上不用比了,香港那麽一個彈丸之地幾所大學的排名在全球都非常靠前,我們知道的大疆無人機、商湯,這些公司的技術都是來自香港的。香港有這方面的優勢,因此我覺得粵港澳大灣區不但不能缺香港,它還應該是龍頭。

    我們經常說要去硅谷搞研發,但是沒有人去香港,我不知道很多企業去硅谷能幹什麽,但是我們在香港能做很多事。當然粵港澳大灣區有香港,這也是我們很幸運的地方,它能使粵港澳大灣區有一個更好的發展。反過來說,如果我們跟香港的關系擺正,我們的心態也要擺正,包括一些企業在香港做一定的布局,企業也會有很好的發展。

    還有一個認識,這是我以前經常講的,今天在座的很多是開發商,在現在這個時期,大家都想做産業地産,好像不談産業就不行。

    實際上這幾年好多企業來找我,當然我也跟很多企業合作,包括跟一些央企,以及和碧桂園都有深度的合作,我有一個比較深的體會,我經常問大家一個問題,你是爲産業而地産,還是爲地産而産業?

    這個問題是很重要的,這個問題不想清楚,這件事就做不了,一定要把這個問題想清楚,它幾乎是一個道路選擇,不能兼容,走了這個路就沒那個路,走了那個路就沒有這個路,就是一個很鮮明的東西,不能兼得。

    我經常喜歡用商業地産舉例子讓大家理解這個事,大家知道恒隆是做商業地産的,萬達也是做商業地産的,你認爲這兩家公司一樣嗎?我研究過這兩家企業,找不到一樣的地方。他們都是商業地産,區別在哪裏?區別就在這兩個問題上,一個是爲商業而地産,一個是爲地産而商業,他們的重心不一樣。你的重心是地産,還是重心是産業,區別就在這裏。實際上恒隆賺的也是地産的錢,恒隆就賺兩個錢,一個是租金,不管怎麽樣,一個商場就是有一些商家,你找他們收租金,第二是資産增值,它就賺這兩個錢。

    但是恒隆的功夫在商業,它就是能把商場開得好,它跟你的區別就在這裏。

    所以我們講産業是目標、地産是結果。我不斷地講這個觀點,對我來說也是有非常多的教訓,我第一次區別目標與結果是被王石罵了一頓。

    在2002年的時候,我在萬科做十年戰略規劃,提出了一個千億目標,王石罵了我一頓。我們當時才100億的規模,我們提出千億規模,王石把我們罵得一頭霧水。後來才弄明白,王石說怎麽1000億是目標,我只做到1000億?當然在今天你看明白了,1000億肯定不是目標,萬科去年6000億了,1000億怎麽會是目標呢?那1000億是結果。那目標是什麽?問題就出來了。

    做産業地産來說,我認爲産業是目標,地産是個結果。就像恒隆,商業是一個目標,它要把一個商場招好,把商場經營好,讓客戶過來消費,客戶要感覺舒服,商戶能賺錢,這是它的目標,結果是賺了地産的錢。

    最後用一個形象的比喻再來說明這個問題,我經常喜歡拿登珠峰舉例子,去年我在這裏也講過,我覺得它確實很重要,你說登頂珠峰是目標還是結果?大部分人說那是目標,但是不是,我告訴你登頂珠峰是結果,那目標是什麽?我們去登山,目標是回來,你上去了還要下來。

    大家可能把這個當笑話,我再說一個事實,大家可能就不會覺得是笑話了,因爲登珠峰死的人,絕大多數是下撤途中死的。所以你如果把登頂作爲目標,你就把全部的精力都消耗掉了,但是你把回來當做目標,你登頂的過程中最多消耗70%的精力,你還要留30%的精力下來。

    如果我們把産業作爲一個目標,我們的精力應該是放在産業上。就像恒隆做商業地産一樣,你的工夫如果不在商業上,那就不要做商業地産,你掙不了那個錢。有很多人覺得自己做商業地産也賺錢了,但是有一些僥幸的地方,因爲商業地産往往都不大,做得不好政府拿你也沒辦法,你的商場做不好,但是你從別的地方賺到錢了。但是産業地産爲什麽玩不通呢?因爲産業地産的面積通常比較大,你第一期做不好,第二期政府也不會給你地了,你的遊戲就玩不下去了。

    有很多的同行來問我産業地産應該怎麽做,我就說你要想清楚,要往産業下面一條路走到黑,我們才能賺到産業地産的錢,否則就不能幹那個事。

    我今天主要談這三點認識,謝謝大家。

    審校:勞蓉蓉

  • 致信編輯 打印


    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    産業地産

    觀點年度論壇