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  • 觀點铿锵行:股市與樓市

    觀點地産網

    2019-03-19 16:07

  • 股市與樓市是中國最受關注的兩個市場,關聯緊密又各有不同。這裏流動著巨量的資金,是中國經濟的晴雨表。新的一年,股市再次上揚,是否意味著樓市也將步入複蘇通道?

    主持嘉賓:世聯行首席技術官黎振偉先生

    討論嘉賓:國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官邱曉華先生;英大證券首席經濟學家李大霄先生;中國金茂高級副總裁、華南區域總經理魏浙先生;中城新産業控股有限公司董事長劉愛明先生;厚土機構主席林少洲先生

    黎振偉:謝謝各位參加我們的铿锵行,所謂铿锵就是大家的觀點不同,如果都是一樣的觀點,那就沒有铿锵了,本來這個論壇是建銀國際的曾總主持的,我主持下一個對話,但是他臨時有事來不了,所以我代替他來主持這個很具有金融背景的論壇。

    剛才我們聽了邱博士的演講,談到了幾個觀點,讓我們對未來的經濟有一個新的認識。我們這一場铿锵行的對話主要是講金融政策下的股市與樓市,我們的嘉賓有經濟學家,還有開發商企業家,正好是兩個方面的代表。

    我有三個問題,第一個問題探討一下金融的問題,我們在談到股市跟樓市的時候,這是中國當今最熱的話題,但是這兩個看不透問題的背後有一個更看不透的抓手,就是金融。中國金融政策創造了很多的詞彙,比如說“去杠杆、脫實向虛、雙管齊下、普惠金融、放短收長、大水漫灌”,這是中國的特色。

    今年兩會李克強總理談到了2019年穩健的貨幣政策要松緊適度,不搞大水漫灌,在這樣的基調下,我們如何研判2019年的中國金融政策對股市和樓市的影響,今年的變化又跟以往的變化有什麽本質的不同?首先聽聽邱博士的觀點。

    邱曉華:剛才因爲時間關系,我沒有把我准備的PPT的內容給大家展示,貨幣政策今年已經定調了,穩健的貨幣政策、松緊適度。前面我講到一個問題,就是未來高債務的負擔,我們表面上是要積極的財政政策和穩健的貨幣政策相搭配,積極的財政政策在很大程度上是要靠准財政政策。

    准財政政策的含義是更多地要財政出政策,銀行買單。也就是說未來三年,一方面我們說積極的財政政策、減稅降費,但大家知道減稅降費,從1萬億到今天的2萬億,似乎給我們的印象是力度在加大,但是問題是我們的財政收入的來源越來越小,因此它更多的要通過商業銀行。而商業銀行眼下又越來越多受到它的資金供給的限制,因此它又轉向更多的依靠中央銀行。

    比如今年按照整個中國經濟運行的需要,需要央行提供將近4萬億的流動性來滿足財政政策、貨幣政策的需要。4萬億靠什麽來?降准已經降了1%,提供了1萬多億,可以預期今年還要再降1%,加起來能增加3萬億左右,再動用鈔票儲備七八千億,這樣加在一起,今年對中國來說沒有問題。問題是明年,降准空間在縮小,後年降准空間進一步縮小,因此靠這條路增加流動性已經空間很小。所以未來更多的是要通過央行調整它的資産負債表,來給全社會增加流動性。

    從這個意義上來說,金融發展的格局在變,金融運用的空間在變,金融的作用也在變,所以我們要談論樓市也好,談論股市也好,首先要看到整個中國金融環境、財政環境的改變,帶來資金流向、資金供給和資金使用結構的變化,這樣我們才能夠准確地判斷這個市場會怎麽變化。

    黎振偉:您剛才談到我們接下來可能就不是簡單的發行貨幣或者是發債,或者是減稅,要綜合看整個金融體系的改變。我們的企業可能都習慣了過去的金融政策下的生存方式,可能今後就不同了。李大霄先生,您有什麽不同的觀點?或者提醒我們的企業家這個環境下是要樂觀還是不要太樂觀?

    李大霄:我緊接著邱老師剛才講的怎麽解決債務的問題,邱老師給我們三個渠道,還有一個渠道,就是怎麽樣把這個債變得便宜一點。

    我們看到美國的十年期債息是2.6%,中國是從4%左右回到3.13%,這樣就使我們的資金成本可以下降。爲什麽特朗普這次找美聯儲的主席談話呢?就是要談降息的問題,怎麽讓美國的企業還本付息的息減少,這是它面臨的問題,中國可能也是這個途徑。

    所以從這個角度上看,2018年整個的債息是在往下走的。怎麽讓企業的融資成本下來,可能是下一階段,特別是我們對中小企業怎麽樣讓這個毛細血管打通,特別是剛才還講到地産企業,怎麽樣能夠讓地産融到資,前一段我們發債發了一些,很多的融資項目批了一些,國內發了,海外融資的渠道也發了債,發債的成本在下降。這是一個渠道。

    黎振偉:您會不會覺得我們的貸款利息是要減少還是增加?我看到現在普惠金融已經在做這個措施。

    李大霄:我們看到跟房地産有關系的是首付上浮的比例,各個城市已經稍微有所下行,這也是一個成本下行。中小企業的融資真實的價格往下走,這是一大趨勢。能夠讓實體經濟收益,未來可能是一個方向。

    正因爲如此,股票就會漲,無風險收益率的下行造成現在面臨的資産荒的出現。還有一個是債轉股,大型企業的債轉股已經一開始了,這個量還是非常大的,這也是一個解決問題的途徑。

    黎振偉:也就是說李大霄先生談到的隨著資本、利息成本的降低,我們的企業整個股市或者樓市都會看好,因爲資金量更大。三位企業家,你們感覺到了嗎?

    林少洲:今年春節之後,資本市場尤其是股市的表現,我想可能對今年整體的經濟,包括樓市的走勢是一個非常明顯的信號,首先是政策層面,我們希望看到整個趨勢會好起來,不能往下掉,所以在托底方面,政府都提出了舉措。年初的這個表現可能會使得一些猶豫的心態,原來備受煎熬的問題,在現在可能有所緩解,這個信號也會繼續傳導到樓市。

    第二是股市的財富效應,因爲從過去實操的經曆來看,1996年我去北京萬科當總經理的時候,當時20%的庫存,我記得當時我找客戶的時候,我第一個就是在中國證券報上做的廣告,我去那裏找客戶,那時候有38套連排別墅,壓了兩年沒賣出去,我在中國證券報上做了廣告,因爲當時有一個小牛市,起來之後就有一批在股市裏掙了錢的人去買房,當然這些人現在成了大贏家,因爲當時就是五六千塊錢的房子,現在漲了十幾倍,如果當時還把錢留在股市裏,現在可能又虧了。所以這波人在股市和房市的傳導財富效應上有一定的表現。當然這個量有多大,我們還要看後續的政策。

    中國的房地産很奇怪,形勢好的時候大家去買房,我們叫改善型,形勢如果不太樂觀的時候,很多人又希望通過買房解決安全感的問題,讓財富、資金保值。所以對房地産業者來說,我們的機會還是很多的,大家可以積極挖掘。

    黎振偉:還是看好房市。劉總,您是搞産業的,您覺得您的産業現在春天來了嗎?銀行給你的貸款支持你嗎?

    劉愛明:我們的客戶是産業的企業,我們有差不多100萬平米的園區,有幾百上千家企業,從客戶那裏感覺到現在確實挺難的,當然一路都很難,跟房地産、股市都沒法比。

    主要表現在幾個方面,一是需求突然就沒了,第二是形勢不好的時候,大家談産業轉型升級,但是我們接觸到的很多企業轉型升級沒有人幫他,像現在普惠金融算是唯一能讓老板臉上有點笑容的事,確實有些企業還不錯,能夠以較低的成本從銀行拿到錢,這一點很重要,現在有渠道,我們也建立了很多渠道幫助客戶做這些事。

    但是總體上我們這個社會沒有更多的機構來幫助我們的企業轉型升級,所以我經常說,我做這行做了幾年,我有一個很深的體會,我說産業沒有服務業,這是什麽意思呢?

    我們拿房地産來舉例,房地産的服務業很發達,你找世聯這樣的公司給你寫市場研究報告,這是上市公司給你寫報告,還可以找上市公司給你設計,上市公司給你蓋,上市公司給你賣,給你做物業管理,甚至還有人幫你融資,房地産行業的服務業很發達,老板想幹點事,他有工具。

    但是做産業的要轉型升級,沒有人幫他,例如他要一個很深的研究報告做決策,他有錢也請不到人寫報告。我們的報告是宏觀決策,但是對企業是微觀決策,微觀決策除了你自己研究,否則沒有人給你寫報告。

    所以借這個機會我也呼籲一下,真正産業端如果要做好,確實是要從企業的角度、從轉型升級的角度,能真正有一些措施幫助他們去轉型升級。

    黎振偉:其實劉總你就是做這個工作的,你們就是産業服務商,而且你談到今年貨幣政策已經在支持産業的發展,這是一個好的方面。魏總,您來自央企,資金估計對你們來說沒有問題。

    魏浙:我覺得是個汙點,這是最大的汙點,大家都認爲好像錢對央企來說不是問題,實際上不是那麽回事。

    從整個大環境來說,金融是房地産的商業,在2008年的時候,我跟一家民營企業的董事長聊天,說房地産什麽最重要呢?他說是錢最重要,我說不是,我說人最重要,有人就有錢。房地産這麽多年,沒有缺過錢,不管是民營企業還是國有企業都可以想到辦法拿到錢,畢竟我們是資金密集型企業,必須是錢做第一手。

    在2017年、2018年,房地産缺錢了,很多是因爲我們整個房地産大的形勢和大的政策所決定的,民企沒有錢的原因是銀行不能貸給你,它有很多的限制,限制錢往房地産流入,大家覺得央企的底子比較厚,比較容易借到錢,但是它有去杠杆的要求,在這個降杠杆的要求下,你沒法拿更多的錢。

    像去年大家有很多很好的機會,我們就不能做這方面的一些事情,所以我們說沒錢,是因爲各種條件而決定的。到了今年來說,又重新放開了,在這個過程中有一些釋放,現在更多的是房地産依靠自己的回款和自己的存量,實際上整個行業都是缺錢的狀態。

    雖然是放開了,剛才邱老師在講,現在政策放寬松,在降准,但是它還要限制。還有發債的問題,肯定是哪裏便宜在哪裏發債,但是現在很多地方的錢已經拿不到,所以我們也並不一定是不缺錢的。

    黎振偉:我們第一個話題,關于中國房地産的價格爲什麽高,房地産這麽調控,去年還有15萬億,還增長了10%,很大程度就是中國的M2比較大,發了很多的錢,錢沒有地方去,都流到了房地産市場。

    目前我們的M2已經是GDP的2倍,去年增加了16萬億,今年按照這個勢頭增長的話,我們房地産也才15萬億的市場,所以很多人說房地産使消化了新增人民幣。雖然現在國家提出要發展實業,但是錢還是要進入房地産。

    邱老師,您怎麽看存量貨幣的問題,如何解決地産和産業兩者之間的矛盾?

    邱曉華:其實這些年貨幣發得比較多,有正常因素,也有非正常因素。

    正常因素是中國經濟貨幣化進行,一定需要貨幣逐步的深化。今天大家很關心樓市,我覺得從政策面來說,中央有一個定位,房子是用來住的,不是用來炒的,這是現在的政策的基調。另外有兩個體系,分別是市場體系和保障體系。

    然後是三個穩:穩地價、穩房價、穩預期。目標就是金融債,還是要保持房地産的穩定、健康發展。所以從政策面角度來說,中國的房地産市場應當說還是會保持一個相對平穩的發展,不會大起大落,進入到一個相對平穩發展期。

    就整個房地産市場角度來說,有三層意思要和大家交流一下:

    第一層,政策調控的力度不會輕易的改變,但是從穩增長角度來看,地方政府做出一定的調整,又是勢在必行的,因爲因城施策、一城一策,其實就給地方政府提供了一個根據當地的穩增長的需要來做出調整的方式。所以面對政策,投資者也好,消費者也好,要看到政策的調整一定會對市場産生影響,雖然如此,但是它也有底線,這個底線就是不會讓中國的房地産市場崩盤。

    第二層,中國的房地産發展高速增長期結束了,每年都20%、30%的投資,每年的銷售都是百分之二三十的增長,這個時期已經結束了。

    但是中國房地産市場增長期沒有結束,說它的高速增長結束,是因爲:

    第一,中國的人口結構變化了,老年人口和年輕人口對住房的需求是不一樣的,因此這個空間是在減少的。

    第二,隨著成本的提升,房地産的暴利時代結束了,逐步趨向于平均利潤,競爭更加激烈,因此這個領域的投資更加謹慎了。

    第三,房地産市場之所以那麽景氣,除了剛性的居住需求,我們不可否認,在這個市場裏面是存在著投資、投機兩種需求,而目前來看,可以預期房産稅的制定和出台,以及對土地政策的管理,對貨幣政策的管理,可以預期對投機、投資型的支撐因素在減少,反過來是約束因素在加大。因此這個因素對房地産市場的影響力是在減弱的。

    說高速增長期結束,一是人口變了,二是成本變了,三是政策變了,所以不會再有過去的輝煌了。

    當然另一方面,它的增長並沒有結束,因爲:第一,中國的城鎮化進程還在路上,第二,中國的工業化進程也還在路上,第三,中國的國際化進程也沒有結束,第四,中國自身發展由高速轉到高質量,相應帶來人們對生活質量提升的改善或者調整上的需求沒有結束。

    因此從這個意義上來說,支撐中國房地産增長的基本因素依然是一個比較可觀的數量。剛才朱會長說可能還有10年期增長,我是贊同的,至少在10年以後才會發生真正的供大于求,那時候是賣房的人大于買房的人,那時候中國房地産市場可能會真正進入轉折性的變化。

    第三層,全面發展的階段結束了,但是差異化發展的階段沒有結束,完全靠需求拉動的全面增長的階段結束了,但是可以預期未來人口、經濟、環境這三個因素會越來越決定這個地區、這個國家租房市場的變化。

    可以這麽說,有人氣的地方,比如說粵港澳大灣區未來會越來越有人氣,比如說長江經濟帶、京津冀協同發展帶、中西部城市群,像這些能夠凝聚人氣、集聚人口的地區,它肯定繼續還會支撐中國房地産市場相對穩定的發展。

    反之,人口越來越流出,人們越來越不願意在那裏待的地方,就會走向蕭條。從經濟來看,如果這個地方經濟沒有活力,這個地方肯定也不會有人,因爲這個地方的就業崗位越來越少,經濟有活力就意味著有就業。

    還有一個是生態,如果這個地方的居住環境越來越好,人們越來越適應新的環境,這個地方就可以發展。

    從這三點來看,一線城市、二線城市是符合的,三四線城市的明星城市、特色城市也是符合的,先城鎮、小縣城有一部分符合生態型的,除此之外的地區,大家無論是投資房地産,還是持有房地産都要小心。

    黎振偉:謝謝邱博士。李大霄先生,剛才邱博士談到在今後一兩年裏面,大家會更加注重投資債券、股票,代替房地産投資。但我個人認爲在中國目前債券市場這個情況下,這種短期效益可以,但是長期確實也是不容易,你說現在的投資者會慢慢看好股市而不去投房地産嗎?如果要投,必須具備什麽樣的條件?

    李大霄:第一個觀點,同志們,股票要漲了。這是剛才邱老師說了,我也贊同。錢有的是,中國是第二大股票市場,MSCI從5%漲到20%才剛剛開始,富時,羅素,還有標普、道瓊斯還沒有開始,所以錢會滾滾而來。債券市場方面來看,中國是第三大債券市場,全球的資金通過債市進來,所以在座的各位要把握這個股票市場的機會,還要把握債券市場的機會,從這兩個地方拿錢。

    第二個觀點,在座的老板們,給你們一個建議,回購自己的股票,現在是最佳時機。現在是給你們忠心耿耿的幹部和員工做員工持股計劃的最好時機。不是在2015年的地球頂的時候,2015年誰做員工持股計劃都是套員工的,現在誰做員工持股計劃,就是給員工積福的。

    第三個觀點,地産人賺的錢也是人民幣,跟其它行業賺的錢含金量是一樣的。地産的估值是嚴重錯誤的,也就是說資本市場上對地産的觀點,認爲地産人賺那一塊錢跟其它行業賺那一塊錢是不一樣的估值,這是絕對錯誤的。告訴你們的老板們,這是李大霄說的,現在的資本市場對地産股的定價是錯的,理由就是地産賺的一塊錢人民幣跟其它行業賺的一塊錢人民幣是一樣的。所以從這個角度來看,地産股估值錯誤了,地産也是永續經營行業,它不是說明年就不做的。

    還有一個觀點,現在是大魚吃小魚的最好時候,現在是行業重組、並購、收購的最佳機會,現在是利用資本市場把自己壯大,吞並其它來不及利用資本市場的人的最佳時候。

    黎振偉:看看我們的地産商們怎麽看,怎麽評估我們今天的房地産?

    劉愛明:剛才邱博士說得很全面,對地産行業我不能說永遠看多,但是也大概是這個意思,在中國地産的發展遠沒有結束,只是大家把地産妖魔化了,用一個長遠的視角來看,地産行業可能是未來10年中國經濟發展爲數不多的亮點,因爲它有很多真實的需求。

    我們的粵港澳大灣區那麽宏偉的規劃,你說房子不漲,那麽多投資爲什麽要投呢?你修了那麽多路,現在高鐵都通到香港了,房價爲什麽不漲?所以對房地産市場我是看多的。我自己有一個項目,去年10月份開始賣,去年的行情不太好,三個月賣了100套,上個月賣了200多套,我什麽都沒有變化。

    我覺得現在大家不敢買房都是被嚇的,市場是在的,供應還是不足的。比如說在深圳,深圳現在沒地了,現在又劃出地來建保障房,市場供應太少了,人口一個勁往裏面湧,但是這種需求關系是沒變的,他不買房就是被嚇的。

    那你爲什麽要嚇他呢?這是很奇怪的一個事,所以政策的穩定性我覺得是比較重要的,大家要有一個相對穩定的預期,地産行業能穩定的發展,這是對整個經濟起到的是一個穩定器的作用,它穩定了,至少有一塊就穩定住了,地産相關行業加到一起要占GDP的20%到25%,所以我覺得地産行業要穩定下來。

    剛才聽了李大霄先生說的,我很興奮,但是對股票我是沒有研究,不懂樓市的人看樓市,就像我今天看股市一樣,希望李博士講的是對,但是我心中確實是直打鼓。我今天說樓市還要漲,可能不懂樓市的人心裏也打鼓,但是我相信專業人士的判斷。

    黎振偉:碧桂園那麽大的産值,萬科這麽高的利潤,他們的股票價格還那麽低,但是房價卻那麽高,可能這就是中國的一個很奇葩的現象,大家對股市沒信心,對樓市比較有信心,越漲大家越買,我們希望今後能改變這個現狀。

    魏總,你們接下來要不要響應國家的號召,改變房地産的方式?

    魏浙:改變是肯定的,必須改變。房地産走到今天,已經進入到第二個階段。

    剛才幾位老師也在講這個事情,首先國家的政策也好,還有資金量也好,雖然跟以前相比資金量還會維持,但是資金的導向性和政策的流向要改變了,因爲我們現在還是要有房住不炒的政策,房價不能瘋狂上漲。

    房子的價格是由市場決定的,物以稀爲貴,深圳的房價高,是因爲它的房子少,很多地方房價上不來,是因爲它的需求量不足,人口在外流,這都是有原因的。

    所以像過去那種資金驅動型的時代已經過去了,就是你的錢一上來,大家就把房價吹起來了,這個時代已經過去了。

    以前我們講做房地産有幾件本事,你就可以賺到錢,未來它需要的是綜合實力,就是你是十項全能冠軍。

    還有一點,我同意李大霄先生的觀點,現在是大魚吃小魚的時代,實際上就是綜合實力的對比,可能在未來10年、20年,中國就只剩下一些品牌房地産,就跟現在買家電一樣,買房子就選擇買什麽品牌的房子,它可能會對應著某一項內容。

    在這裏面就要看你的資本融資能力,還有你對市場的研究能力,還有你對政策的把控,真正的需求群發生變化的時候,你怎麽做。整個中國現在都開始分化,因此提出因城施策。

    現在我們到一個城市裏面,大一點的城市都變成因區施策了,因此需要你有足夠的應對能力。所以未來的方向,我們看房地産行業,確實我很贊同中國的房地産的基礎沒有改變,城市化進程還沒完成,即便是在粵港澳大灣區這個地方,很多城市的城市化進程已經到了80%。

    但是還有很多的舊改,比如說今天我們今天去看華潤的大沖舊改,它雖然已經變成城市了,但是它還要進行升級,這是城市發展基本的訴求,這種發展你改變不了,它是剛性的訴求,這種發展房地産還是有得幹的,未來10年、20年它應該還是有得幹的。

    黎振偉:我覺得房地産現在確實是不太合理,價格太高,股市也不太合理,價格太低。如何讓投資房地産的人去投資股市呢?我覺得中國要發展商業地産,把REITs搞出來。

    最後請林總談一談,您剛剛從英國回來,英國的股市和樓市還是比較正常的,您跟我們講講您的看法?

    林少洲:去年跟隨觀點去了一趟英國,印象還是比較深的,英國的樓市幾十年一直在走一條向上的曲線,2008年金融危機,它回調了20%左右,後來還是保持上升的趨勢。

    中國的房價相比我們的收入和租金確實是比較貴的,但是股市又比較便宜,在英國我們也找到了一些答案,比如說英國爲什麽有這麽穩定的趨勢?就是産權的問題,他們很多物業的産權是永久的。

    我們要解決一個持續的趨勢,一定要在制度上入手,爲什麽我們的股市大家不太敢進?因爲它是大起大落的,穩定性不足。這個穩定性的長遠問題不解決,風險溢價一定存在。

    這麽多年凡是買房子被辜負的人極少,幾十年大家都知道買房是靠譜的,它的風險溢價很高,所以房價很貴大家也願意買。所以要把股市搞好,大家才會願意進入股市。

    在現在的中國,大家手上如果沒有幾套房子,你的養老,你的未來,你的家庭靠什麽?所以這是值得大家深入思考的問題,包括政策的制定者,不能打破大家對這個問題穩定的預期,這是社會的基石。

    黎振偉:最後一個問題大家簡短回答一下,股市漲了,樓市的春天會來嗎?大家賺了錢是投股票還是投房子?

    邱曉華:我覺得首先是房地産要注意未來的發展新趨勢,要向高質量的方向發展,第二是要向綠色、新材料方面發展,第三是要向服務全配套方向發展,要把“高、新、全”做好,做好這幾樣,房地産還是充滿春天氣息的。

    李大霄:股市的春天已經來了,樓市方面好房企的春天正在到來。

    林少洲:我覺得主流的房地産行業應該是走向精品化,不能走粗制濫造,包括以高周轉爲名的粗制濫造,一定要精品化,珍惜你的土地資源,因爲現在再拿每塊地都很難,要好好做,做一個傳世的東西,做一個百年建築,走向精品化,未來做精品的企業才能生存。對房地産企業來說,你有資金,有資源、有人才團隊,可以加大拓展創新的力度,因爲這個行業的總量現在是最高的時候了,可以加大創新,做很多跟內容、運營有關系的拓展業務,可以分化出很多新的創新的力量。

    劉愛明:我還是不懂股市,確實就一個平民老百姓來說,買房子賠錢的極少,買股票賺錢的極少,幾十年來都是這樣的情況,我買股票就沒賺過什麽錢,我也不笨,但是就沒賺到錢。你要有很高的水准才能賺到錢,像李博士這樣才能賺到錢,但是買房子,普通老百姓買了都沒有虧錢,你即使稍微學習一下房地産的基本知識,未來10年你基本也不會虧欠。

    魏浙:我認爲房地産現在還沒有走出冬天,但是我也贊成李老師的話,現在走出這個冬天的企業就是它的春天。關于老百姓買不買房子的事情,是一個信心的問題,上次跟易綱老師交流,他說你沒有四個屏幕你就不要炒股票了,說明這個問題也越來越專業了。房地産也是一樣,你買不買房子,最後也是按照你自己的需求來決定,但是你真正要做房地産投資,你也需要有更專業的思維。

    黎振偉:我們這場铿锵行到後面還有點铿锵的味道,謝謝各位。

    審校:勞蓉蓉

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