• 登錄
  • 投稿
  • 碧桂園衛冕與分化的格局 2019中國房地産卓越100榜重磅發布

    觀點指數研究院

    2019-03-19 14:58

  • 2019年3月19日,觀點指數研究院在“2019觀點年度論壇”現場正式發布“2019中國房地産卓越100榜”,評選和表彰過去一年卓越、傑出與非凡的房地産及相關産業鏈企業群體。

    如人飲水,冷暖自知。2018年的房企們,一改往年的狂奔節奏,在資金、土地的周轉騰挪中展現出了另一番姿態。

    這一年,行業的集中度進一步提升。盡管總體發展增速放緩,但頭部企業集聚的資源優勢,依然使其銷售、土儲、融資規模得以持續推進,“強者恒強”的事實仍未改變。而中小型房企面對分化的局勢,在業績爬梯的同時,則逐漸重視團隊、産品力的驅動因素,並注重“多元”。

    雖然處于不同的生存狀態,但面對降杆杠、穩樓市的調控基調,各梯次的房企卻不約而同地提出了“高周轉”,以便利用回款來彌補部分資金需求。

    年內昂貴的真金白銀,已使得房企們不得不利用各種方式,拓展資金來源。正如前後相繼的港股上市潮、繼續推進的地産金融化、爲項目引入合作者等等,多種形式的加持之間,記錄著每一幕的得失與取舍。

    見證過往,2018年業內經曆的一切,都在推動著中國房地産的向前發展,車輪碌碌前行,我們還需要在接下來的時間裏,去判斷哪些戰略、哪些模式更加合適、更加優秀。

    2019年3月19日,觀點指數研究院在“2019觀點年度論壇”現場正式發布“2019中國房地産卓越100榜”,盤點2018年度中國地産界最具有代表性的企業表現,評選和表彰過去一年卓越、傑出與非凡的房地産及相關産業鏈企業群體。

    碧萬恒再奪前三,銷售、權益、貨值成取勝之匙

    繼去年反超萬科首次加冕之後,今年的卓越100榜中,碧桂園再次位列榜首。2018年,碧桂園公布了5018.8億的權益銷售成績單,而流量銷售額也跨過了7000億門檻。規模的再次提升,助力其在營運指標上獲得高分值。

    縱觀2018年的碧桂園,農業與“機器人”也圍繞其地産主線展開。年內除了展示該兩項業務的進展成果外,它還進行了新業務版塊人員架構的調整。這在一定程度上體現了其推進新業務的執念,也間接助推了碧桂園在此次卓越100榜中,管理指標、品牌指標上的較高得分。

    而提起多元化,萬科則頗有發言權;年初總裁之位的順利交接,讓其年內的發揮依舊穩定。除了實現6069.5億的銷售額之外,一年下來,萬科收購凱德旗下20個購物中心、攬下太古冷鏈物流資産包、推進萬村計劃、將物業服務升級爲主營業務等動作,賺足了市場的眼球。

    與碧桂園、萬科不同,恒大能穩住卓越100榜前三位置的關鍵,在于其銷售權益比例的高企,以及巨額的貨值。兩者爲其營運指標增色不少。

    過去的2018年,恒大取得流量銷售額5513.4億的戰果,踩線完成銷售目標。而在權益銷售榜單中,恒大則以5238億的體量位居首位。由此看來,雖然眼下房企之間的合作開發已成趨勢,但恒大仍然保持著95%左右的權益銷售比。

    在土儲上,恒大繼續著“規模+效益”的增長策略,仍在降低土儲的總規模。2018年中期,其總土儲約3.05億平方米,雖相比上年末的3.12億平方米略微有所減少,但依然是個巨額的“糧倉”。龐大的土儲量疊加逐步回歸一二線、均價不斷上漲的因素,恒大的貨值也必然水漲船高。

    TOP10陣容穩中小變,中小型房企換檔産品驅動力

    除了金字塔頂端穩定的碧萬恒,此次卓越100榜中,TOP10的主體與去年相比,也只有小幅度的變動。其中,融創、保利緊隨前三甲,依然保持在第四、第五的位置;而中海、華潤、龍湖、綠地、新城則往後依次落位。

    總體看來,要想在TOP10中爭得一席之地,銷售規模就必須達到2000億的量級,這相比于去年TOP10的門檻,已提升了37.18%。疊加曆年十強陣容的穩定性情況,我們可以發現,房地産行業的集中度走向仍未改變,強者恒強依舊是不變的真理。

    而與大型房企擁有集聚的資源優勢不同,中小型房企似乎正處于另一種稍顯不同的生存狀態。

    榜單中,各分數梯次的房企數量占比,大多呈現往下遞增的趨勢,而48分就像是一個臨界點,將整體劃分成幾乎同等數量的兩大陣營。相較于大型房企,中小型房企名次間的分差更小,排名的競爭也更爲激烈。

    與以往一樣,營運指標是房企排名的基礎,而其他指標則決定著分數的上限。在TOP20以下的部分梯次中,有一些房企因爲獲得較高的管理、品牌、商業模式等分值,從而取得排名上的領先。這在某種程度上說明,中小型房企的競爭力已從單純的規模化效應,開始加入團隊、産品力的驅動因素。

    千億擴容解碼,規模與利潤的進與退

    雖然“規模”已不是房企競爭的唯一決勝法門,但行業仍將“千億”作爲考量開發商實力、尋求話語權的標尺之一。而細細看來,規模與利潤仍如魚和熊掌一般,不可兼得。

    據觀點指數統計,此次卓越100榜的29家千億上市房企中,淨利率大部分位于10%至20%的區間內,而低于10%的有9家,超過20%卻只有3家。

    再者,2018年末,這29家上市房企的毛利率、淨利率、淨資産收益率、資産負債率的均值分別爲27.46%、13.24%、14.04%、79.96%;而新晉級的千億房企,各項數值則分別爲26.55%、10.41%、11.97%、81.22%。這說明房企在進擊千億的過程中,利潤已爲規模做出了一定程度的讓步;與此同時,略高的資産負債率,也在爲規模做鋪墊。

    爲了實現整體銷售規模的快速增長、降低資金的周轉壓力,部分房企采取了合作開發的模式,作爲分散風險的護城河。

    在2018年的千億新兵中,大約有3家房企自2016年起,合作項目大幅增加,以致銷售權益比從90%降至目前的70%以下,攤薄了股東應占淨利潤的比例,以此換來近三年約61%的業績複合增長率,並由區域深耕向全國布局轉身。

    土儲繼續分化,誰言“小年”少補倉?

    一般認爲,在市場低點時堅持土地投資,在高點時利用已籌謀的“糧草”加快推貨節奏,才是房企發展的正確打開方式。去年面對調控常態化的房地産市場,擁有規模優勢,現金流相對充裕的房企就迎來了“廣積糧”的時機,這使得土地資源進一步流向頭部房企。

    過去的2018年,新增土儲TOP100中仍有一半以上集中在TOP10房企手上。此次的卓越100榜中,權益土地儲備規模位列前十的,也依舊是那些龍頭房企的面孔。而在權益貨值榜中,體量過萬億元的已達到8家,TOP10權益貨值總計同比去年增長了45%。

    這些土儲記錄的保持者,除了依靠招拍挂的方式之外,更少不了收並購的助力。盡管基于資金成本的考慮,房企的收並購並沒有往年踴躍,2018年國內收並購成交宗數同比也下降了近三成,但總體來看,金額較大的交易仍有不少。

    昂貴的金錢,融資難關下房企的內外兼修

    2018年,銀行放款渠道與方式得到進一步規範,房地産外債資金用途也受到限制,疊加“房住不炒”以及限價限購的市場環境,許多房企在輾轉運營中,頓覺囊中羞澀,不得不在融資上下功夫,爲自身輸血。

    這一年,內地企業赴港IPO募集金額爲2737.63億港元,其中房地産及物業管理公司募資172.71億港元,僅次于TMT、交通及基礎設施、金融及服務等行業,與熱度不減的生物科技領域處于伯仲之間。

    查看赴港上市的企業名單,有部分房企也位列于此次的卓越100榜中,包括已經登陸資本市場的正榮地産、弘陽地産、美的置業等,以及還在排隊靜候的中梁控股、海倫堡等。

    地産業務之外,爲了拓展利潤增長點,增強物業板塊的獨立性與融資能力,開發商旗下的物業公司也紛紛赴港敲鍾。據觀點指數統計,2018年,雅生活服務、新城悅、佳兆業物業等5家物業管理公司,共通過IPO募資約59億港元。

    但無論如何,對外融資過程中的高舉高打,總會降低房企抵禦風險的能力;促進資金回流,才是面對下行周期的“王道”。在這一年裏,碧桂園、首創置業、華發股份、當代置業等不同規模層次的房企,都先後提出了“高周轉”計劃,力爭用自有資金去拉動公司運轉,增強內生性動力。

    城市群時代,房企的布局選擇題

    對于許多開發商來說,雞蛋不能放在同一個籃子裏,于是他們更傾向于不同能級城市的布局,而隨著“城市群”與“都市圈”概念的興起,房企們也逐漸不再著眼于一城一池,而是整個區塊,享受由核心城市輻射開來的光暈,帶來的與周邊城市的協同效應。

    除了碧桂園、萬科、恒大、華潤、富力等以大灣區爲大本營進行全國擴張之外,諸如龍光、佳兆業、時代中國、越秀地産、合景泰富、奧園、敏捷等,也都憑借地緣優勢,在深耕大灣區的同時,逐漸輻射布局到周邊城市。

    從卓越100榜企業的布局可以看到,2018年上述各房企在灣區都有擴圍的動作。1月份佳兆業首入陽江、3月份卓越進駐佛山、6月份龍光時隔五年重入東莞、7月份奧園首入江門鶴山……凡此種種,都是例證。

    而在另一個城市群,長三角也是房企布局的焦點。例如新城控股,其年內共拿下164幅地塊,當中長三角地塊數量占比就高達一半左右;綠地控股去年攬地118宗,也有34.45%位于長三角,且區域內多個城市皆有落子。

    除此之外,擁有雄安新區助力的京津冀地區,以及成渝城市群、中原城市群等,也都是房企較爲深度鋪排的圈子。正如華夏幸福、榮盛發展之于京津冀,金科、藍光之于成渝,建業、正商之于中原等,各路人馬各占地利。

    審校:歐陽穎

  • 致信編輯 打印


    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    資本金融