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  • 2019中國房地産卓越100榜報告發布

    觀點地産網

    2019-03-19 14:29

  • 唯有卓越的企業才可能在強強比拼中活下來,成爲行業的領先的標杆,這也是卓越100榜的創立初衷。

    陳詩濤:各位來賓下午好!因爲時間關系,請允許我以2019中國房地産卓越100榜報告的發布來表達我對大家到來的感謝與歡迎。

    現在我正式發布2019中國房地産卓越100榜報告,大家桌面上已經有全文的報告,因爲時間原因,我只會做簡單的點評,詳細報告大家參閱桌面上的這份報告。

    過去一年房地産風雲變幻,穩中求升是一個市場的主調,所以過去一年我們說是艱難的一年。但同時也是充滿挑戰與機會的一年。唯有卓越的企業才可能在強強比拼中活下來,成爲行業的領先的標杆,這也是卓越100榜的創立初衷。

    市場綜述,我們從三個方面做一個概括,首先是宏觀印象,我們給的關鍵詞是“改革40年和房地産、調控常態化和因城施策、穩定”。

    大家看這張表,過去30年中國房地産的變化,增長了1.4億倍,GDP規模增長是73.95倍,房地産的發展速度比國民經濟的發展速度快得多。我們看全國商品房銷售額變動趨勢,每年以1萬億元的速度直線增長,2018已經到達了最高峰。

    行業掃描,我們的關鍵詞是“堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創新”。2018年1—12月密集出台的重點房地産政策,我們進行了梳理,穩字當頭。我們也看到去年一年銷售均價漸趨平穩,房地産獲利的利潤空間縮小。另一個難題就是到位的資金捉襟見肘。

    在土地上,大家會看到2018年房企的土地購置面積累計增速也出現了回落,而土地和錢之後就是人,在2018年房企高管離職人數刷新了5年新高,到10月份高管離職已經超過1900名。

    所以在去年一年,寒冬中房企的融資圖譜是八仙過海、各顯神通,基本上是自籌資金、定金和預售款,還有上年的資金結余,這是主要的資金來源。我們看到未來排名靠前的房企更具規模優勢,很多銀行在2018年對借款的房企門檻提升,以往是百強,現在可能是30強、50強才有希望。去年上半年有14家房企中,恒大、碧桂園、保利的融資額最高,這上面14家行業占比在過去幾年也有很大的提升。

    土地觀察方面的關鍵詞是“並購、低溢價、流拍、趕場與觀望”,去年流拍324宗,前年同期只有148宗。

    2019中國房地産卓越100榜榜單體系由以下構成:房地産企業100強,上市企業30強、地産銷售金額TOP100、商業模式卓越榜、物業服務TOP30,産業地産運營商TOP30,還有單項獎等等。我們的統計時間是2018年自然年。

    大家比較關心的是2019中國房地産卓越100榜指標體系,我們在運營指標方面占了50分,銷售金額20分、權益金額15、總貨值15分,土儲和銷售面積做了參考,管理指標15分,商業模式方面,産品獨特性是4分,革新的生産方式是3分,營銷方式與組織是4分,資金運用與融資是4分,品牌指標是10分,人氣指數是10分。

    這是2019中國房地産卓越100榜前50名的排名,這是51到100名。

    對這個榜單做一個簡單的排名,碧萬恒再奪得前三,銷售、權益、貨值成爲取勝的關鍵。雖然碧桂園提出提質控速,但是它的規模仍然很大,恒大也是有很大的規模。在Top10的陣容中有一些小的變化。千億企業的規模利潤、財務狀況也有統計。

    去年大家談到的關鍵是融資,行業的總體融資成本相對2017年上升了三個百分點。這是去年內地上市房企和物業公司的統計表。

    去年三四線城市的均價上上漲了10.6%,但是市場上基本上還是響起了回歸一二線的呼聲。

    這是上市30強的指標體系,最重要的是運營指標的50分,拿了25分給財務指標,上市公司財務6個指標裏面,毛利率4分,淨利率4分,流動比率、速動比率各3分,負債率3分,淨資産收益率是8分,管理指標、商業模式和品牌指數跟卓越100榜沒有變化。

    這是我們站在行業之顛的30家上市房企,排名前面的是中海、萬科、碧桂園、恒大。

    在過去幾年,中海和萬科一直在輪流占據榜首的位置。萬科去年的淨利率較2017年是有所提升的,我們看到它的財務費用也持續下降。這是萬科曆年的財務費用變化趨勢。

    在30強裏面過千億的房企過了26家,他們的利率平均增長都是轉正的,ROE創下近4年的新高。但是還是會看到償債能力轉弱,高息率公司的債規模翻倍。資産負債率已經達到79.75%,這30家企業的平均淨負債率達到了110.68%,較其它企業高得多。

    細分到個體,淨負債率低于50%的只有萬科、中海、龍湖等等幾家。

    傳統的渠道受阻,今年我們看到美元債海外融資規模大漲,這裏我們做了一系列的表,大家可以詳細閱讀我們的報告全文。

    這是銷售Top100。在年底的時候我們做了一些微調。碧桂園是7000億,之後是保利和融創,去年有4成房企超額完成了目標,其它的很多沒有完成。

    在中國房地産行業的發展曆史中,很多外資和港資的企業一直擔當了資本運營各方面的老師的角色,所以觀點一直很注意這一塊,一直在推出非內地房企卓越榜,在2018年凱德做了很多動作,出售了20個購物中心,收回84億資金,投入到廣州、上海。恒隆內地的物業達到35.77億的收入,所以非內房企卓越榜,凱德、新鴻基和恒隆占據前三。

    這是品牌價值卓越榜。

    管理團隊卓越榜,龍湖是綜合得分最高的,融創在業內以狼性文化著稱,榮登榜眼。今天上午有60多位代表去了華潤,華潤是商業模式的冠軍,大家可以看到它的很多優點和可持續的發展。

    現在我發布中國物業服務TOP30。萬科、彩生活、碧桂園、金地、龍湖占據前5。我們參考的指標是管理面積、管理項目、城市布局,財務指標、管理指標、品牌指標、創新指標以及人氣指數。未來5年是中國物業管理行業最佳的機遇和窗口期,在規模和口碑上占據優勢的企業會更有發展前景。在物業收入裏面超過100億的有萬科,亞軍彩生活以輕資産在行業裏面占據前列。

    這是我們做的點評,大家可以看看存量市場和物業的情況。大家也知道最近物業的上市潮,包括新城悅、佳兆業、永生生活、碧桂園等等,未來物業會出現並購潮。物業公司都在加強智能化與增值服務,管理面積最多的三家已經超過了6億平方米。

    現在發布的是2019年中國産業地産運營商TOP30,第一名我們給了招商,第二是臨港,第三是張江高科,還有深圳的星河也是排名比較前的。我們入選的指標,選擇管理面積、項目個數、入住率、經營收入、園區總區域等等指標。

    産業地産分類非常多,大家有非常多的疑問,我們看2018年産業地産的政策,我們認爲産業地産有幾個模式,第一是銷售爲主的,比如說華夏幸福。第二是輕重資産並行,通過股權獲利的,包括億達這樣的企業。第三是産業和金融結合的模式,比如說張江高科。第四是定制廠房和園區一級開發,大家看到的宏泰發展和聯東U谷就是這種企業,大家各有各的優勢。

    這是區域榜,我們只摘取了4個一線城市發布了區域榜,區域榜在過去的一年,我們看到北京是外地和本地企業龍頭鬥,大洗牌,去年北京的銷售面積同比下降了20.4%,上海是萬科、綠地加融創,上海新增的供應量很多,但是整體的成交與2017年持平,2018年廣州微降,保利廣州占據龍頭地位。深圳是很多外地的開發商借道舊改進入,萬科、華潤、龍光問鼎前三。

    我們對9家典型企業做了專門的報告,深度解析這些企業爲什麽卓越。關于報告的全文,大家可以進入觀點地産網下載,也可以參考我們的觀點指數。可能我們的報告不盡完美,希望大家給我們批評指正。

    審校:勞蓉蓉

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