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  • 2019中國産業地産運營商TOP30點評

    觀點地産網

    2019-03-19 13:55

  • 住宅地産企業遭受了數年不遇的寒冬,作爲連接實體經濟與土地的橋梁,産業地産行業的日子自然也並不好過。

    隨著2018年國內生産總值增速回落至6.6%,我國的實體經濟由于原材料、人工、能源等成本的上升,景氣程度並不能讓人樂觀。

    根據2019中國産業地産運營商TOP30顯示,招商蛇口、上海臨港和張江高科分列一二三名,瓜分了前十中僅有的三個國企或央企名額。而在觀點指數發布的中國房地産企業銷售金額TOP100榜單前十名的常客中,華夏幸福位居殿軍。同時,近幾年發展較爲快速的星河産業集團也殺入了前十之列。

    同時在種種因素的影響下,住宅地産企業也遭受了數年不遇的一場寒冬。作爲連接實體經濟與土地的橋梁,産業地産行業的日子,自然也並不好過。

    標普全球評級在2月份發布的一份評級報告中披露,某産業地産企業由于無限制現金余額較低,在償還短期內到期債務時將高度依賴再融資,緩沖空間極小,而被標普全球評級將評級從“BB-”下調至“CCC+”。這家企業過往在業內的聲譽還算不錯,顯然這樣資金窘迫的狀況在行業中不會是特例。

    在嚴峻的實體經濟形勢下,三四線城市周圍的産業園區率先遭受了比較大的打擊,據觀點指數相關調研,等級較低的城市産業園區的出租率幾乎都有一定程度的下降,部分園區的出租率已經不足50%。而出租率的下降直接導致了企業現金流的緊張,進而影響企業經營。

    産業地産相關政策

    2018年的産業地産政策出台頻率相對密集。在國家層面,從年初的中央經濟工作會議強調科技創新,以投資帶動貿易發展、産業發展,到兩會期間《政府工作報告》中指出2018年的産業政策沿著新動能的培育、制造強國和創新型國家的建設方向推進,作爲實體經濟的重要載體,産業地産收獲了諸多利好政策。

    2018年11月18日,國務院發布了《中共中央、國務院關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》。意見中提到,區域協調發展成爲全新的國家級重點戰略,中央確立了以北京、天津爲中心的京津冀城市群、環渤海發展組群,以上海爲中心的長三角城市群、長江經濟帶發展組群,以香港、澳門、廣州、深圳爲中心的粵港澳大灣區、珠江-西江經濟帶發展組群,以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等爲中心的成渝、長江中遊、中原、關中平原等城市群等,奠定了12個國家中心城市及城市群、都市圈發展格局,以進一步完善市場一體化發展機制,深化區域合作機制,優化區域機制,健全利益補償機制,克服區域産業同質化、惡性競爭的問題。

    而2019年2月18日出台的大灣區規劃,也給産業地産的風向標-深圳,指明了發展的方向。

    與國家層面的政策相呼應的是,各地方政府也出台了諸多針對産業地産行業的優惠和規範政策。

    真正能禁得住考驗的企業,即使在行業寒冬中,也能保持較高的增長,以及穩定的經營狀況。從企業運營的角度來說,無論是資金量,政商關系,商業模式,還是企業管理運營水平,都是産業地産不可或缺的條件。不過,其中最重要的仍然是商業模式,怎樣擴大收入,合理減少支出,對任何一家企業來說都是首要問題。

    商業模式遇險

    産業地産是一個比較大的概念,不同企業的經營模式和業態之間也有不小的區別。從主要收入來源的角度來說,當前産業地産行業大致可以分爲四類。但這四類模式在當下都遭遇了不小的困難與危機。

    第一類是以銷售住宅爲主要收入來源的企業,比如華夏幸福等。住宅開發商擁有豐富的住宅銷售全流程經驗,只要産業園區能吸引到足夠的人口進駐,那麽住宅的銷售就不在話下。同時,我國産業用地的均價約爲住宅用地的1/8甚至1/10,拿地成本相當低廉。

    因而住宅銷售的資金可以輕松覆蓋掉拿地及建設開發的成本,進而盈利。

    但是這種模式比較依賴于住宅地産市場的景氣程度,以及産業園區的地理位置。在當下的時點,住宅地産市場遭遇調控,等級較低城市周邊的産業園區住宅銷量有較爲明顯的下滑,進而會影響到整個企業的現金流與資金鏈。特別是疊加了2019年房企債務集中到期的影響,該模式的産業地産企業遭遇了較爲嚴重的資金緊張問題。

    第二類是輕重資産並行,重資産項目通過股權獲取利潤,同時獲取品牌輸出的能力。輕資産利用品牌影響力獲取項目,並開發建設園區和廠房但不持有,通過管理和運營獲取報酬,類似于近年來商業地産領域的輕資産化發展。這種模式比較典型的案例是億達中國。輕重資産並行的策略,可以讓企業對不同的市場做出相應的調整,同時也減輕了資金沉澱的壓力。

    不過在2019年初實體經濟景氣度下降,企業在輕資産項目中往往會更加謹慎的招商,以維護品牌影響。這樣一來,出租率可能會更容易下降,收入也會受到影響。而2019年的融資與償債壓力對很多企業而言都無法輕易承受,這一商業模式的企業也概不能外。

    第三類是將産業和金融相結合的模式,這種産融結合的模式以張江高科和上海臨港較爲突出。産業地産企業在招商過程中,對入駐企業進行投資與幫助,與政府部門建立PPP機制,發揮中小企業融資平台、小貸公司等平台的作用。讓入駐企業能夠加快發展速度的同時,産業地産商也能從其中分得一部分投資回報,同時也能夠發揮孵化器的作用,讓小微企業做大做強,緩解區內企業起步資金困難、融資成本較高等實際問題。

    不過産融結合需要大量的資金,以及相關政府部門的配合。因此該模式對于所在城市的地理位置和經濟環境有較爲苛刻的要求,進而在可複制性上略顯不足。當下,一個顯而易見的現象就是,這種模式的企業發展十多年至今,一般只有一個在一線城市周邊的核心園區,較少成功複制經驗。據觀點指數觀察,近幾年一些企業花費巨資想要實現異地複制,但後續往往不盡如人意。

    第四類以建設定制廠房或園區一級開發爲主,典型企業有宏泰發展和聯東U谷等。其主要收入來自于開發報酬與政府土地出讓金、稅收等,收入相對穩定,但對項目園區的招商、運營和後續建設參與性不高。

    四種模式均有利弊,在實踐中也都各有千秋。而善于學習的中國企業也不會滿足于單一模式的運營,據觀點指數相關調研,已經有很多産業地産企業近年來正在向其他企業的商業模式學習。雖然轉型不是一朝一夕可以完成的,但多種模式的結合或許將會孕育出更加高效的産業地産行業。

    業態結構沖擊

    商業模式是産業地産企業的運營內在邏輯,而業態結構是産業地産企業的外在框架。選擇不同的業態結構對産業園區來說,也意味著不同的發展路徑。

    當前我國主要的産業園區業態有制造業、高科技、商務數碼電子等産業。

    其中制造業主要涵蓋了裝備制造、材料制造、生物醫藥等以生産爲主的工業産能,所需生産面積最大。高科技包括通訊信息、集成電路、機器人等科技含量較高的研發性業態。而商務數碼電子則以集約化辦公爲主,一般所需面積較小,業務以互聯網+、物聯網、人工智能、大數據等爲主。

    在中美貿易戰背景下,工業産品出口受到了較大的沖擊。根據國家統計局數據,2016年下半年以來的新出口訂單指數從50%左右的穩定水平,在2018年9月後下降至47%左右。

    工業産品出口下降首先影響到的就是制造業,尤其是傳統制造業。因此産業地産行業中,以制造業爲主的産業園區的出租率也有不斷走低的趨勢。而相對來說,高科技和商務數碼電子産業由于可替代性低,國內需求較爲充足,所受到的影響有限。

    在觀點指數産業地産TOP30的企業中,單個園區項目一般最多只會有一到兩種主導産業。雖然越高端的産業越穩定,但每種業態具體在哪個城市的哪個區域落地,當地的産業結構和工業發展水平仍然應是首要考慮條件。

    如果好高骛遠地將高端産業落地在基礎設施、人才數量和配套都有不足的城市,那麽也可能會水土不服。一二線城市産業用地價格和建設成本較高,而三四線城市産業基礎不足,這也許就是産業發展的一條悖論。

    審校:勞蓉蓉

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