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  • 物業服務:後房地産時代空間與想象

    觀點指數研究院

    2019-03-19 13:53

  • 未來5年將是中國物業管理行業最佳的機遇和窗口期,將來在規模和口碑上具雙重優勢的企業,將更能占據行業上風口。

    “白銀時代”到來,地産開發進入後房地産時代,持續幾十年浩浩蕩蕩的房地産開發過後,數量衆多的存量物業開始爲資本帶來更多想象。

    以地産開發商更名和轉型爲例,房地産開發企業開始更多地標榜自身爲“運營商”而非“開發者”。而撕開物業管理的一角,2018年一個重要的行業現象是,房地産商將旗下物業板塊公司分拆獨立上市,成爲行業的一個明顯趨勢。

    直至進入2019年,還有房地産企業陸續不斷向港交所提交物業公司上市申請。顯然,行業變得“激蕩”,也通過物業公司頻繁的收並購展現出來。據了解,自2015年以來,物業服務企業之間的兼並、收購就不斷上演,在2015年物業公司收並購達到高潮的時期,甚至超過200家。

    從觀點指數所研究樣本企業來看,綜合物業服務企業運營、管理、品牌、創新以及人氣等各項指標和能力所評比出的TOP30物業服務企業,部分頭部企業的物業管理面積已接近6億平方米。

    值得一提的是,這些頭部物業企業中大部分就有房地産開發背景,以榜單中排名前十的物業服務公司爲例,幾乎沒有哪家企業是完全獨立的第三方。而即便把這份名單擴展至前三十,完全沒有房地産開發背景的物業企業也屈指可數。

    另外從營業收入方面來看,已有頭部物業企業實現了營收超過百億,而與之形成對比的是,部分物業企業營收還未達兩位數。依靠關聯方的擴張,物業服務企業開始展現出像房地産開發企業近年來的規模增長態勢,頭部企業各方面能力開始實現超越。

    而綜合幾方面財務指標,毛利率是物業服務企業普遍表現較好的一項,一些即使在規模上尚未形成優勢的企業,在這方面也保持較好,反而個別頭部企業在對于企業營業成本的控制上略遜一籌。

    顯然,行業集中度不斷提升,許多背靠房地産開發企業的物業服務公司變得更具優勢。另一方面,僅依靠提供傳統基礎物業服務,已不能滿足物業公司競爭力的需要。物業服務企業不斷探索增值業務,以尋求新的利潤增長點。這一切,都讓物業服務行業變得更具想象。

    存量風口與物業

    物業服務行業作爲後房地産時代的藍海,在房地産開發開始放緩甚至停滯的情況下,被認爲是資本、特別是房地産開發商尋求增長極的新支點。

    根據國家統計局最新公布數據,2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米,同比2017年增長1.3個百分點,增速同比回落6.4個百分點。與此同時,從房屋竣工面積上看,2018年1-12月,全國實現的房屋竣工面積93550萬平方米,相比2017年下降7.8%,下降幅度比2017年擴大3.4個百分點。

    事實上,行業現階段的衆多現象表明,經過二三十年開發,我國增量房市場已經逐漸見頂,增量房開發開始陷入瓶頸,“白銀時代”到來已成爲房地産行業的普遍共識。另一方面,經過了幾十年的開發,國內存量房市場卻開始展現出前所未有的前景。

    與此同時,我國城鎮化率在2017年爲58.52%,預計在2020年,國內城鎮化率將達到60%,還在持續推進的城鎮化率也被認爲是國內物業管理行業的利好因素之一。

    中國産業信息網披露的一項數據表明,到2018年末,僅在住宅市場方面,全國城鎮實有的住宅面積就達到203.25億平方米,而如果按照80平方米每套的城鎮家庭住房建築面積計算,至去年末,全國城鎮存量住宅套數達到25406萬套。而預計到2020年,全國實有的住宅面積將達到221.21億平方米,全國城鎮存量住宅套數預計將進一步增加到27652萬套。

    一個事實是,根據物業管理行業相關機構近期發布的報告顯示,目前,我國物業管理行業面積就已經達到約246.65億平方米,行業面積複合增長率12.01%;與此同時,數據指出全國物業管理行業所實現的營業收入已超過6000億元,複合增長率達13.66%。

    國資委公布的一項數據也顯示,我國物業行業到2030年潛在的市場規模將達1.3萬億元,也就是說,按照這個規模增長,僅至2030年我國物業管理行業就有超過兩倍的增長空間。以上這些數據表明,我國物業管理行業的市場在逐年增長,行業待挖掘的空間巨大。

    在消費升級、存量物業面積持續增長的背景之下,國內許多行業人士認爲,未來5年將是中國物業管理行業最佳的機遇和窗口期。數量巨大的存量物業亟需物業服務企業和資産運營公司的管理,而毫無疑問的是,將來在規模和口碑上具雙重優勢的企業,將更能占據行業的上風口。

    從近兩年公開的數據來看,爲搶占物業服務市場這座“橋頭堡”,同時爲配合從“資産開發者”到“資産運營商”身份的轉換,房地産開發企業不惜紛紛著手分拆旗下物業服務公司上市,將其盡早地推向資本市場。

    據觀點指數不完全統計,自2014年內地首家赴港上市物業公司彩生活登陸資本市場以來,至2017年,分別就有中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國陸續走向了資本市場。

    2018年,物業企業尋求上市更是達到了高潮,期間除了南都物業趕赴上交所上市,雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務紛紛從房地産母公司中分拆出來登陸香港資本市場。

    除此以外,大部分物業企業還把在新三板上市作爲登陸A股和港股的跳板,如果算上近年在新三板上市的企業,登陸資本市場物業公司的數量則更多。據統計,在2016、2017年,物業公司在新三板上市的企業分別達24家、23家,至2018年,除去已摘牌企業,新三板挂牌物業企業共50余家。

    物業並購潮與規模賽跑

    雖然尋求上市的物業服務企業在不斷增多,但值得注意的一個現象是,與房地産企業開發銷售百強占據了近70%的市場份額相比,目前物業行業的集中度仍處于較低水平,行業收並購和洗牌仍處于初始階段,頭部企業的規模在持續增長。

    據行業研究機構披露的一項數據,目前整個物業服務行業企業數量達到11.8萬家,而在現時國內物業管理行業246.65億平方米的管理面積中,頭部物業服務企業所占管理面積規模仍然較少。

    與此同時,在觀點指數所研究的樣本企業裏面,TOP10物業服務企業管理面積占TOP30管理面積比例超過60%。值得注意的一點,行業數據所反映出的一個變化是,管理面積在規模以上的物業管理企業數量在持續增長。此外在營業收入方面,這些頭部物業公司也逐漸表現出向規模以上收入靠近的態勢,物業管理行業集中度還在持續推進。

    近年的公開數據顯示,收並購成爲了物業企業快速提升規模的一個重要手段。據了解,2017年以來,部分主要物業公司典型的收並購就達到30余宗。進入今年以來,雅生活服務還先後擬收購青島、哈爾濱兩家物業公司股權。

    研究機構披露更早的數據則指出,在2015-2016年,物業行業市場統計到的企業收購數量總計超過300家,累計收購的物業管理面積逾6.2億平方米。在收並購頻繁發生的2015年,物業企業收購的物業服務公司就超過200家。

    一方面,物業企業熱衷于收並購,是因爲收並購可以使公司規模版圖在短時間內得到快速的擴張;另一方面,這種以資金爲優勢的擴張方式對物業企業品牌知名度的要求相對較低,這一定程度上降低了物業企業獲得新增項目的門檻,因而一部分物業企業在發展前期往往依靠收並購發展規模。

    值得一提的是,隨著越來越多房地産開發公司分拆物業企業上市,物業服務企業依靠關聯方開發獲得管理面積變得比收並購更爲重要。據了解,在管理面積排名靠前的物業服務企業中,有超過90%的企業就有著房地産開發的背景。

    與此同時,行業研究數據也表明,即使關聯方開發項目占比在減弱,那些具有開發背景的物業服務企業,其管理面積中大部分仍是通過房地産開發母公司開發的物業而來。

    除此以外,除了收並購和依靠關聯方兩種方式擴張物業管理規模,物業服務企業還盡可能通過自身品牌的打造積極開拓第三方物業資源。據了解,即便是房地産開發企業旗下公司,大部分物業服務企業都保持著一定規模的第三方管理面積。

    根據2018年中期數據,在雅生活服務所有管理面積當中,有超過55%的管理面積屬于第三方拓展。此外,該項數字在金地物業等一些物業服務企業的占比則顯得更高。

    守住物業制高點:智能化與增值服務

    規模前提僅作爲行業發展前期優勢所在,事實上,物業管理行業所特有的服務差異化難度大、以價格優勝以及人工投入成本高的特點,決定了物業服務企業在保持基礎服務擴張同時,還必須開拓新的增值服務以獲得更多的利潤增長點。

    另一方面,物業管理正因爲是勞動密集型行業,需要投入大量管理人員,所以物業公司規模越大其投入的人力資源就越多,這個意義上講,物業公司的規模擴張對于其成本的把控和利潤保持也是一大挑戰。

    2017年的一項研究數據表明,在物業管理行業的成本結構中,人力成本在整個物業公司的成本構成中占比最大,達到55%以上,其次才是一家物業公司正常運行所需的其他費用以及日常運行和維護費用。而部分上市公司年報數據也顯示,物業企業人工成本占營業成本甚至超過60%。

    行業的一個普遍現象是,爲提升物業管理效率,同時降低人工成本,物業企業開始借助人工智能、大數據以及互聯網新技術,搭建O2O社區服務平台,連接起用戶、商家與服務提供者。這一方面提升了企業管理效率、降低成本,同時也進一步拓展了企業提供增值服務的想象空間。

    以目前物業公司所提供服務爲例,物業服務企業提供的傳統基礎物業服務主要包括安保、清潔、園藝以及維修維護等,而以社區金融、電商、家政、養老、空間運營爲主要服務內容的業主增值服務和以物業代理、工程服務、咨詢服務等爲主的非業主增值服務正逐步成爲物業服務企業創造利潤增長極的制高點。

    數據顯示,物業服務行業增值服務收入占總收入比例在逐年提升;與此同時,物業服務企業增值服務利潤占比的提升近年來則變得更爲明顯。從單個企業來看,部分企業如雅生活服務、碧桂園服務、中海物業、保利物業、永升生活服務在2018上半年增值服務收入占比分別達到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

    而無論如何,物業管理本質上講就屬于服務行業,一家物業服務企業想要長時間立足行業市場,服務的品質和口碑最爲關鍵。這個層面上來看,智能化的投入和增值服務的延展也許還能爲企業如何提升服務質量和服務體驗提供足夠多的思考和啓發。

    審校:勞蓉蓉

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