• 登錄
  • 投稿
  • 銷售金額TOP100點評

    觀點指數研究院

    2019-03-19 13:44

  • 雖然2018年房地産行情不是太好,但是各個房企絲毫不敢放松,在規模相當于話語權的當下,卯足勁沖擊銷售目標。

    從3000億到5000億,再到如今的7000億元,碧桂園以每年2000億元的銷售增長丈量出自己的銷售步伐。萬科、恒大則憑借6069.5億元和5513.4億元的合約銷售位列榜眼和探花。

    1、碧桂園7000億連莊,萬科恒大分獲榜眼、探花

    不提銷售目標的碧桂園,2018年到底會賣多少億?在此之前,雖然碧桂園掌門人楊國強避重就輕,僅透露:“我只能這樣說,2018年肯定比2017年好”,但是從7000億到8000億,相關的猜測已經有多個版本。隨著12月走向末尾,這個答案或許已經開始明晰。

    根據觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100榜單,2018年1-12月碧桂園合約銷售突破7000億元,較去年同比增長27.4%,近乎2016年合約銷售的2.27倍,這一成績也讓碧桂園連續兩年問鼎TOP100榜單。

    從3000億到5000億,再到如今的7000億元,即使沒有銷售目標,碧桂園還是以每年2000億元的銷售增長丈量出自己的銷售步伐。

    2018年上半年,碧桂園實現合同銷售金額約4124.9億元。進入下半年,銷售節奏則有所放緩,6-12月合約完成2892億元的銷售金額,下半年每月公布的合約銷售金額也以權益銷售代替。

    在中期業績會上,碧桂園管理層就表示要“控制速度”,相比上半年70%的去化率,下半年的指標在60%,另外全年拿地支出也將從4000億元調至3000億元。

    不過表現在行動上,碧桂園對于規模的渴求還是沒有減弱。據觀點指數了解,碧桂園的拿地計劃已經在二季度開始放緩,不過于2018年12月10日的經營會上,楊國強則表示會逐步開放投資,也就是在拿地這一塊會更加的積極。再加上原有的3.64億平方米土地儲備,對應超過4萬億元的貨值,相信2019的碧桂園還會保持穩定的增速。

    碧桂園之後,萬科、恒大憑借6069.5億元和5513.4億元的合約銷售位列榜眼和探花。過去的一年中,萬科從“城市配套服務商”升級爲“城鄉建設與生活服務商”,不斷推廣“美好生活”口號,郁亮也多次爲相關業務站台。

    2018年初的業績會上,郁亮回應投資者關于量價問題時表態:“只有你們不斷在提示我們是第一還是第二,第一第二早就不在我們心中了。”

    雖然對于多元化業務尤爲熱衷,但是目前住宅開發業務還是萬科創收的主力軍。2018年9月秋季例會上,萬科的一句“活下去”激發了本就焦慮的行業情緒。回到行業寒冬中要活下去的現實,萬科再次將穩住地産開發業務作爲2018年的首要任務。

    恒大忙著造車、打官司的同時,2018年也超額完成年初定下的5500億元銷售目標。2018中國房地産銷售金額TOP100榜單的慣常亮點還是來自萬科和恒大的2、3位爭奪。

    在1-10月,恒大還是領先萬科155.2億元。不過在11月,憑借單月583.2億元的銷售額,萬科成功超過恒大,以87.4億元的差距占據第二位。

    銷售和造車熱聞之外,過去的一年中,在資本市場上也頻現恒大的忙碌身影。11月19日,恒大再增發于2020年到期的10億美元11.0%優先票據,發行所得款項淨額約9.99億美元,將用于境外債務再融資。

    另外據彭博社報道,恒大抵押香港物業融資120億港元,其中包括80億港元的優先貸款和40億港元的夾層融資工具。

    2、4000億分水嶺,保利融創距離第三還有多遠?

    將目光從三甲中移開,可以看到6000億元之後出現空缺,目前尚無房企能突破5000億元。

    不過對比2017年,可以看到榜單第4名和第5名還是老面孔融創和保利。2家房企的合約銷售額都已經超過4000億元,分別爲4649.5億元和4048.2億元,相比去年分別上漲28.4%和30.9%。

    從2018中國房地産銷售金額TOP100榜單中可以看到,2016年-2018年,TOP5的門檻值均保持相對穩定的增長,由2016年的2100.87億元、2017年的3092.27億元一路向上,今年已經晉升一個台階,來到4000億元。其中,融創和保利保持了相對大的優勢,是2019年TOP4和TOP5的有力爭奪者,相信會交出更好的成績單。

    在金九銀十傳統銷售旺季中,融創牢牢把握銷售機會,一舉超過保利,穩居房企銷售排行榜TOP4的位置。過去的一年中,一直說不會在公開市場拿地的融創,以幾乎兩天一幅地的速度在積極攬貨。據觀點指數不完全統計,截止2018年12月,融創斬獲的土儲已經達到1654.55萬平方米,土地價款超過626.08億元。

    此外,與金科的股權爭奪戰依然是融創2018年的熱點詞,也成爲市場關注的焦點。不過這場沒有硝煙的戰爭究竟會走向何方,則且要看孫宏斌和黃紅雲的作爲了。

    喊出要沖擊行業“前三”的口號後,保利的步伐明顯加快了,只是在走向第四名的路上,還有一個強有力的競爭者融創。加上保利置業408億元的合約銷售額,2018年1-12月保利系的合約銷售額爲4456.2億元,距離第四名還有193.3億元的距離。

    對于保利來說,2018年比較大的改變除了對行業地位的追逐外,還有多元化業務的布局。在房企紛紛喊出“多元化”的行業趨勢下,力爭重返前三的保利在2018年9月12日宣布更名爲“保利發展控股”,去掉名字中原有的“地産”二字。目前,建築、物業、商業、公寓、金控是保利多元化業務的五大代表。

    可以預見,在萬科、恒大、碧桂園等房企均搶先布局多元化的情況下,未來保利想要重返前三,面臨發力的不再僅僅是住宅業務板塊,還有更多的創新業務。

    3、15家房企晉升,千億房企擴圍至31家

    對比2017年,2018年的房企千億陣營頗爲熱鬧。有31家房企成功突破1000億元的合約銷售額,這個數字對比2017年的17家增加了14家,近乎90%。

    2018年有15家房企取得突破,晉升千億房企俱樂部,不過同時也要留意到,有1家房企滑落,無緣2018年千億房企的稱號。在行業競爭加劇中,不進則退,稍有不慎就會被後來者趕超。

    觀點指數統計千億房企銷售增長情況發現,同比增長率超過80%的有3家房企,其中一家爲中梁地産,同比增長率爲87.99%。2016年其銷售額僅爲337億元,2017年爲758億元,僅過兩年就已經突破千億。1425億元的合約銷售對比2016年增長了422.85%。

    同比增長率處于50%-80%的房企有10家,包括中國金茂、新城控股和陽光城均在列。在商業上有所布局的新城控股,近些年的銷售步伐也逐漸加快。2016年,新城控股的合約銷售僅爲650.6億元,排名TOP100銷售榜17位,2018年則突破2000億元,同比增長74.82%。

    迎來“雙斌”的陽光城,深得樣本企業“精髓”,2018年也正式突破千億,錄得合約銷售1628.56億元,同比增長71.16%。不過沖擊規模的同時,因爲資金等問題,原本要拿出800億元投資拿地的陽光城,截止2018年9月底,實際花費僅爲216億元。朱榮斌回應媒體時表示:“今年本來我還想多買點地,但是由于資金等問題,還是有點掣肘,有點不甘。”談到2019年,朱榮斌認爲情況會比2018年好一些,“至少不會更差了”。

    在上述31家千億房企中,同比增長率處于30%-50%的企業達到6家,包含3家千億級房企,2家2000億房企和1家4000億房企。同比增長率低于10%的僅有2家。

    回首過往,2015年僅7家房企實現千億,2016年也才是12家,行至2018年千億房企已經占據TOP100榜單的三成。按此速度,2019年千億房企或將接近50家,占TOP100榜單的一半。

    4、近四成房企超額完成目標,行業分化中被擠壓的小房企生態

    各家房企收獲年末成績的同時,我們也可以看到TOP100榜單中的規模分化越來越明顯。

    觀點指數統計發現,2018年1-12月銷售金額20強占據TOP100榜單的半壁江山。具體而言,2018年TOP1-3三家房企,即碧桂園、萬科和恒大的合約銷售總額爲18599.8億元,占100家房企總銷售額的18.55%;TOP4的融創和TOP5的保利合約銷售額總計爲8697.67億元,占據榜單總額的8.67%。TOP6-10、TOP11-20的占比則分別爲12.80%和15.71%。換句話說,銷售20強合計占榜單總額的55.73%。

    在所有階梯房企中,排名21-50位的房企銷售額合計占比最大,爲26.01%,是唯一超過行業前三甲的群體。這也意味著僅碧桂園、萬科和恒大的銷售額就超過榜單後半截,根據觀點指數統計,TOP51-100五十家房企的合約銷售總額爲18300.29億元,占比18.25%。

    隨著調控升級及常態化,一些規模更大的房企更容易獲得市場的認可,在拿地和融資上也獲得相對的優勢,而小房企的生存空間急劇壓縮,未來的日子將更加艱難。

    從目標完成率來看,2018年有48家房企對外公布銷售目標,從150億元-5500億元不等。根據2018年1-12月的完成情況,有37家房企超額完成目標。其中目標完成率超過130%的有7家,最高的爲五礦地産,目標完成率達到176.31%。

    目標完成率位于120%-100%之間的最多,有25家,占48家房企的52%。這也說明,雖然2018年房地産行情不是太好,但是各個房企絲毫不敢放松,在規模相當于話語權的當下,卯足勁沖擊銷售目標。

    48家房企中,有11家房企未能達標。這些都是布局和産品相對單一的房企。舉例而言,上述房企中有不少專注于京津冀和豪宅産品,在調控愈加深、廣、全的大環境下,相比區域型企業,布局全國化的分散和平滑風險的能力也越強。

    審校:勞蓉蓉

  • 致信編輯 打印


    相關話題討論



    你可能感興趣的話題