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  • 上市企業30強(G30)點評

    觀點指數研究院

    2019-03-19 13:43

  • 地産G30每年的競爭都異常激烈,在以營運、財務、商業模式、管理、品牌、人氣作爲主要競爭要素的名次爭奪賽中,各家企業使出渾身解數,以求有更好的表現。

    1.八年龍首之爭再上演,中海重登榜首萬科跌至榜眼

    地産G30每年的競爭都異常激烈,在以營運、財務、商業模式、管理、品牌、人氣作爲主要競爭要素的名次爭奪賽中,各家企業使出渾身解數,以求有更好的表現。

    而作爲曆年賽季的壓軸節目,榜首之爭的兩位主角依然是大家熟悉的老面孔,過往的7年中,縱使身邊來往無數,中海和萬科都憑著難得的默契,始終代替對方牢牢占據榜首的位置。今年雙方依舊守住輪流登場的默契,中海憑借突出的財務、營運等優勢,最終贏得狀元之位的角逐。

    一向對自我要求嚴苛的中海,在財務指標上一直處于領先地位,這點除了是國企的慣性使然外,還與中海出色的財務管理能力有關。

    從詳細數據來看,過去的6年中,中海的6項財務指標一直表現突出。以毛利率爲例,2013年中海的毛利率比地産G30平均水平高0.48%,此後優勢不斷擴大,至2018年,這一差值提升至9.18%。

    另外,在今年的地産G30中,新加入淨負債率作爲評選指標,以此反映下行周期中房企的杠杆使用情況及財務風險平衡。如上圖,觀點指數測評2018年度中海的淨負債率爲20%,比地産G30平均水平低91%,可以說是財務管理的一把好手。另外,過去6年中,中海的流動比率也一直處于2以上的水平,與地産G30平均流動比率相比,同樣具有相對優勢。

    不過一如財務上的穩健,過去的歲月中,中海的銷售步伐也較爲謹慎。

    2018年,中海累計實現合約銷售約爲3012.4億港元,同比增長29.81%,完成年度銷售目標的103.88%。映射到拿地動作上,中海的土地投資也略有收縮。2018年,其共計投得63幅地塊,較2017年的76宗減少13宗。

    目光從狀元身上移開,今年奪得地産G30榜眼的是萬科。從榜單數據來看,萬科與中海的財務指標有著3.3分的差距,對比去年已經有所縮小。值得注意的是,今年萬科的淨利率水平較去年有了一定的提升。一方面,是因爲萬科的財務費用率繼續下降,由2010年的4.7%下降至2017年的2.56%。據觀點指數測評,2018年這個數字進一步下降,爲2.34%,較去年下降0.22%,低于行業及主流開發商的平均水平。

    除此之外,過去的幾年中,萬科的營業收入繼續擴大。再加上,結算滯後于銷售24-36個月左右。也即意味著,2018年萬科坐收的銷售收入正好處于行業整體銷售價格增長較快的階段,爲其鎖定高盈利。

    雖然財務表現比中海略爲遜色,但是在銷售上,萬科憑借6069.5億元的規模位居行業銷售第二位,成爲2018年突破6000億元階級的房企之一。面包帶動之下,萬科過往幾年的納儲行動也未曾懈怠,總貨值超過2萬億元,僅次于恒大。得益于此,萬科的營運達到23.5分。

    營運和財務之外,萬科在品牌、管理和商業模式等領域的表現依舊可圈可點。從業務布局來看,目前萬科已形成了“以地産爲主,物業、商業、物流、租賃等創新業務多元化發展”的“1+N”業務體系。在房地産核心主業爲萬科貢獻業績的同時,其他業務也開始陸續添磚加瓦。

    2.千億房企占據26席,地産G30平均淨利率增長轉正

    值得關注的是,2019中國房地産上市企業30強榜單中,銷售過千億的房企達到26家,比2018年度多10家,而回看2017年度,這個數字僅爲11家。這也意味著,2018年31家千億房企中有超過8成都在地産G30中搶得了席位。榜單千億房企的增加,一方面不僅說明整個行業的銷售規模都在向上增長,另外也透露著未來地産G30的門檻將進一步提高。

    過去的一年中,在政策緊縮、房地産市場下行的大環境中,規模較大的房企往往擁有更突出的優勢——資本更雄厚,土地儲備質量更高,融資成本也更低。因此,做大規模不僅是房企內生的訴求,更是行業優勝劣汰、激烈競爭推動下的客觀結果。

    根據國家統計局發布的數據,2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米,銷售額149973億元,分別比上年增長1.3%和12.2%。

    值得關注的另一亮點是,繼2016年度後,2019年度地産G30平均淨利率增長首次轉正。2011年度地産G30的平均淨利率爲28.91%,爾後逐年走低,至2014年度已經爲13.16%。隨後的2015年度,該指標首次實現增長,爲15.60%。不過2015年度的超常發揮終究未能持續。2016-2017年,平均淨利率同樣步入下滑的命運。

    如上述所言,結算滯後銷售的影響不僅讓萬科受益,同樣也讓地産G30其他企業收獲頗豐。受益于銷售均價的增長,以及可結算貨值充沛,2018年房地産企業淨利潤保持良好的增長態勢。據觀點指數測評,2018年地産G30的平均淨利率爲13.71%,較上一年提高1.54%,同比增長轉正,爲12.65%。

    而據觀點指數不完全統計,截止2019年3月7日,已經有76家房企發布2018年年報業績預告,其中43家淨利潤實現同比增長或扭虧爲盈,剩余33家料淨利下降、首次虧損或持續虧損。

    其中,2019年3月5日,恒大發盈喜公告稱,2018年核心業務淨利潤同比增長90%以上。增長的主要原因是期間提升了産品品質,增加産品附加值,降低銷售、管理費用率及增加交樓面積。在融創發布的盈利預告中,也提及了2018年溢利增長超45%主要是因爲本年度收入的增長及毛利率的穩步提升。

    3.超五成中小型房企毛利率逾30%,ROE創近4年新高

    過去幾年房價上漲帶來的結算正面影響是很明顯的。從報表來看,2019年度地産G30企業的平均毛利率水平爲27.82%,較去年提升1.58%,同時這個數字也是近4年新高。

    具體到各個銷售階級,在2019年度中國房地産上市企業30強榜單中,毛利率超過30%的有12家房企,占榜單的40%。其中,12家高毛利率企業中,僅有1家的銷售規模超過3000億元;有3家銷售規模處于2000-3000億元之間;另外1000億-2000億的房企最多,有5家,占12家房企的41.67%。

    需要注意的是,有3家銷售低于1000億元的房企,毛利率達到了30%以上,占所有上榜地産G30同量級房企的50%。也即意味著,6家1000億以下房企闖入了地産G30榜單,而有一半的毛利率高于30%。

    回到高規模房企來看,不少銷售超過2000億元的房企毛利率是低于30%,更有個別3000億以上房企毛利率低于20%。

    規模與毛利率的平衡,也透露出不同量級房企在公司發展上的不同側重。是在産品結構上致勝,降低費率,還是銷售爲大,做大做強?這或許是行業滾動向前的過程中,給全體房地産企業留下的共同思考。

    不過,雖然2019年度地産G30房企取得相對可觀的毛利率增長,不過放諸到更長的時間來看,受限于土地價格上升、限價以及原材料價格上漲等因素影響,房企的整體結算毛利率仍將承壓。

    和毛利率一樣取得一定上漲的還有地産G30的ROE水平。2013年度地産G30的平均淨資産收益率爲15%,此後的3年中一路向下,到2016年度最低,2017年度上述指標開始逐漸明朗,達到12.67%。時隔一年,地産G30的ROE水平站上新台階,突破14%。

    衆所周知,淨資産收益率代表著股東權益的收益水平,是衡量公司運用自有資本的效率。在算式的兩端,淨資産收益率=淨利潤/平均淨資産,若往深處演變,則淨資産收益率=,也即是淨資産收益率=淨利潤率×總資産周轉率×杠杆系數。

    從今年的各項指標來看,不可否認地産G30的利潤率變高了,前面也提及這是産品結構以及均價上漲帶來的利好。另外總資産周轉率也即翻桌率也有明顯的提升,這些都促成了地産G30淨資産收益率的上升。不過,需要警惕的還有房企高杠杆系數的運用,這種商業模式風險高,不確定性大,顯然是相對脆弱的商業模式。

    4.償債能力再轉弱,高息率公司債規模翻倍

    從2016年末以來,各地提高了發布樓市調控政策的頻次,金融端也開始收緊。直至2018年底,融資閘門才略微開啓。市場目光如影隨形,房企的債務結構、杠杆水平、短期償債能力也成爲重點關注的對象。

    回到地産G30中較爲關鍵的償債能力指標,可以看到,2019年度中國房地産上市企業30強的平均流動比率水平出現了一定下降,較2017年度下降0.09,達到了近8年新低。資産負債率也接近“8”字頭,高達79.75%,較去年上升2.03%。

    從淨負債率指標觀察,可以看到地産G30的財務資金鏈安全參差不齊,但總體來說經營風險依然很高。據觀點指數預測,地産G30房企2018年平均淨負債率爲110.68%,較上市房企平均70%左右的水平要高得多。

    細分到企業個體的經營風險來看,不少企業的資金鏈較爲緊繃,其中地産G30中有4家的淨負債率高于200%,最高的達到408.68%;100%-200%的有8家,占30家房企的26.67%;50%-100%的最多,有13家;僅有5家淨負債率低于50%,包含萬科、中海、龍湖。

    從國家統計局發布的數據來看,可以發現2018年房地産企業傳統的融資渠道的確受到了一定影響,自籌資金、定金及預收款成爲絕對的融資主力。2018年,房地産開發企業到位資金165963億元,比上年增長6.4%,增速比上年回落1.8個百分點。其中,國內貸款24005億元,下降4.9%;利用外資108億元,下降35.8%;自籌資金55831億元,增長9.7%;定金及預收款55418億元,增長13.8%;個人按揭貸款23706億元,下降0.8%。

    有別于往年,加上上年資金結余,2018年1-12月房地産行業總開發資金來源中自籌資金占總資金來源的24.77%,定金及預收賬款占比同樣超過20%,達到24.59%;另外提及的上年資金結余則爲59397.01億元,占比最高,爲26.36%。

    傳統渠道受阻,房企難免要爲融資費盡心力,整體的資金壓力也漸趨明顯。2019年開年以來,可以看到除了忙銷售以外,房企的輸血行動已經開始。據觀點指數不完全統計,截止2019年3月7日,房地産企業共發起209次融資行動,涉及發行公司債、美元債、資産證券化、銀行貸款、擔保貸款、股權融資等,融資總額達到4778.25億元。

    細分來看,公司債規模翻倍,海外融資規模大漲。截止2019年3月7日,房地産企業發布的融資公告中,公司債達到1377.625億元,占總融資額的28.83%,其中1月最多,達到812.13億元。2月爲417.5億元。

    事實上,2019年上半年是房企美元債集中到期時段,因此除了境內公司債外,有相當部分房企將目光放向美元債的再融資能力上。在觀點指數統計的融資情況中,截止2019年3月7日,房地産企業的美元債發行規模達到1796.59億元,占比高達37.6%。

    在“借新還舊”這個命題上,顯然占據明顯溢價優勢的是大型房企、國企或財務管理突出的民營企業,而一些規模較小的則只能更多地選擇“保命”而不是“保本”。據觀點指數了解,上述美元債融資中,有不少企業的利率達到13%以上,更有個別利率高達15%。受此影響,截止2019年3月7日,房企的平均融資成本達到7.15%,位于最近幾年的較高區間。

    審校:勞蓉蓉

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