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  • 卓越100榜總榜單點評

    觀點指數研究院

    2019-03-19 13:42

  • 榜單中,各分數梯次的房企數量占比,大多呈現往下遞增的趨勢,而48分就像是一個臨界點,將整體劃分成幾乎同等數量的兩大陣營。

    1、碧萬恒再奪前三,銷售、權益、貨值成取勝之匙

    過去三年,卓越100榜的前三甲一直都是那幾個熟悉的名字,碧桂園、萬科、恒大之間,只有名次的變動,卻沒有缺席的情況發生。而這一次,在三者同屬第一陣容的同時,排位也都與去年相同。

    繼去年反超萬科首次加冕之後,今年的卓越100榜中,碧桂園再次位列榜首。2018年,碧桂園公布了5018.8億的權益銷售成績單,而流量銷售額也跨過了7000億門檻。規模的再次提升,助力其在營運指標上獲得高分值。

    回望過去幾年,銷售體量的優勢一直是碧桂園重要的加分項。2016年其從1401.6億攀升至3088.4億,排名隨之從前五之外躍居榜眼。緊接著的2017年,5508億進一步成爲碧桂園登頂的基石。

    碧桂園的邏輯是,利用不斷完善的項目運營管理制度,使開工、銷售、交樓、回款等環環相扣,此後繼續投入新項目。雖然2018年下半年,在全行業整體發展步伐放緩的背景下,碧桂園也開始宣布“提質控速”,但龐大的規模慣性,仍然使其業績獨占鳌頭。

    縱觀2018年的碧桂園,農業與“機器人”也圍繞其地産主線展開。年內除了展示該兩項業務的進展成果外,它還進行了新業務版塊人員架構的調整。這在一定程度上體現了其推進新業務的執念,也間接助推了碧桂園在此次卓越100榜中,管理指標、品牌指標上的較高得分。

    而提起多元化,萬科則頗有發言權;年初總裁之位的順利交接,讓其年內的發揮依舊穩定。除了實現6069.5億的銷售額之外,一年下來,萬科收購凱德旗下20個購物中心、攬下太古冷鏈物流資産包、推進萬村計劃、將物業服務升級爲主營業務等動作,賺足了市場的眼球。

    與碧桂園、萬科不同,恒大能穩住卓越100榜前三位置的關鍵,在于其銷售權益比例的高企,以及巨額的貨值。兩者爲其營運指標增色不少。過去的2018年,恒大取得流量銷售額5513.4億的戰果,踩線完成銷售目標。而在權益銷售榜單中,恒大則以5238億的體量位居首位。由此看來,雖然眼下房企之間的合作開發已成趨勢,但恒大仍然保持著95%左右的權益銷售比。

    在土儲上,恒大繼續著“規模+效益”的增長策略,仍在降低土儲的總規模。2018年中期,其總土儲約3.05億平方米,雖相比上年末的3.12億平方米略微有所減少,但依然是個巨額的“糧倉”。

    而據觀點指數統計,截至去年中期,恒大土儲分布于國內228個城市,其中一二線城市大約占比68%,三線城市占比32%;企業去年的銷售均價則進一步提升至10515元/平方米。龐大的土儲量疊加逐步回歸一二線、均價不斷上漲的因素,恒大的貨值也必然水漲船高。

    2、TOP10陣容穩中小變,中小型房企換檔産品驅動力

    除了金字塔頂端穩定的碧萬恒,此次卓越100榜中,TOP10的主體與去年相比,也只有小幅度的變動。其中,融創、保利緊隨前三甲,依然保持在第四、第五的位置;而中海、華潤、龍湖、綠地、新城則往後依次落位。

    值得注意的是,新城控股今年首次進入了榜單中的TOP10陣營,位列第10。這緣于它2018年規模的增長以及營運能力的提升。年報顯示,新城去年實現了2210.98億的銷售額,並新開業19座吾悅廣場,繼續著“商住”的雙輪發展。

    總體看來,要想在TOP10中爭得一席之地,銷售規模就必須達到2000億的量級,這相比于去年TOP10的門檻,已提升了37.18%。疊加曆年十強陣容的穩定性情況,我們可以發現,房地産行業的集中度走向仍未改變,強者恒強依舊是不變的真理。

    而與大型房企擁有集聚的資源優勢不同,中小型房企似乎正處于另一種稍顯不同的生存狀態。

    榜單中,各分數梯次的房企數量占比,大多呈現往下遞增的趨勢,而48分就像是一個臨界點,將整體劃分成幾乎同等數量的兩大陣營。相較于大型房企,中小型房企名次間的分差更小,排名的競爭也更爲激烈。

    與以往一樣,營運指標是房企排名的基礎,而其他指標則決定著分數的上限。在TOP20以下的部分梯次中,有一些房企因爲獲得較高的管理、品牌、商業模式等分值,從而取得排名上的領先。這在某種程度上說明,中小型房企的競爭力已從單純的規模化效應,開始加入團隊、産品力的驅動因素。

    事實上,在穩地價、穩房價以及因城施策的背景下,實現規模躍進的風險系數已不斷提高,于是大型房企總體上放慢了銷售增速,穩中求進;而中小型房企在規模比拼之外,更需要依靠精耕細作來確立自身的市場地位,此時優化産品系、打造産品IP、鑄造産品形象等,就變得尤爲重要了。

    3、千億擴容解碼,規模與利潤的進與退

    2010年萬科銷售額在業內首次突破千億,它于年報中表示,這個“具備某種貌似神秘的標志性特征”的數字,“僅僅因爲人類選擇了十進制而已”;以此來淡化千億指標的裏程碑意義。

    但此後,“千億”一直是房企談及規模必定會涉及的字眼,即使是在銀根收緊、樓市平穩、土地降溫,蒙眼狂奔節奏戛然而止的2018年,達到千億量級的房企數量仍不斷增加。數據顯示,這一年已有31家房企規模達到千億以上;這相比于2016年的12家、2017年的17家,已有了較大幅度的提升。

    由此可見,雖然“規模”已不是房企競爭的唯一決勝法門,但行業仍將“千億”作爲考量開發商實力、尋求話語權的標尺之一。

    但細細看來,規模與利潤仍如魚和熊掌一般,不可兼得。據觀點指數統計,此次卓越100榜的29家千億上市房企中,淨利率大部分位于10%至20%的區間內,而低于10%的有9家,超過20%卻只有3家。

    再者,2018年末,這29家上市房企的毛利率、淨利率、淨資産收益率、資産負債率的均值分別爲27.46%、13.24%、14.04%、79.96%;而新晉級的千億房企,各項數值則分別爲26.55%、10.41%、11.97%、81.22%。這說明房企在進擊千億的過程中,利潤已爲規模做出了一定程度的讓步;與此同時,略高的資産負債率,也在爲規模做鋪墊。

    爲了實現整體銷售規模的快速增長、降低資金的周轉壓力,部分房企采取了合作開發的模式,作爲分散風險的護城河。

    在2018年的千億新兵中,大約有3家房企自2016年起,合作項目大幅增加,以致銷售權益比從90%降至目前的70%以下,攤薄了股東應占淨利潤的比例,以此換來近三年約61%的業績複合增長率,並由區域深耕向全國布局轉身。

    但驅動業績增長的,並不只限于運營模式的定調。期內,房企還在構思著利用股權激勵計劃,提升員工的主觀能動性。

    以中南爲例,7月份其公布2018年股票期權激勵計劃,擬向公司董事、高管等授予的股票期權數量爲23,260萬份,約占總股本的6.27%。該激勵計劃對應著此後三年歸母淨利潤的增長目標,這將促進公司更好地運轉。

    總體而言,盡管在過去的2018年都跨入了同一陣容,但千億新兵們的方法、路徑各異,其所表現出來的發展姿態也不盡相同。這在他們的業務拓展中便能窺見一二。

    例如去年財務表現較好的金茂,曾于年中設立城市運營創新孵化母基金,該項資金將被用于“大科技、大文化、大健康”産業及地産類投資,推動金茂向多元化投資平台轉型。而雅居樂的“1+N”使得地産主業之外,環保、教育、建設各項業務也都有所發展,尤其是2018年環保業務的並購動作,較爲引人關注。

    除此之外,榮盛發展的文旅與産業、遠洋的養老與地産金融、富力的酒店業務等,都展現出千億成績單的另一面。在規模攀爬中,他們大多不願以單一的地産業務去面對複雜的市場環境,于是都在延伸的領域中各顯身手。

    4、土儲繼續分化,誰言“小年”少補倉?

    “流拍”“低溢價”幾乎成爲了描述2018年土地市場的高頻詞。

    囿于資金周轉因素以及降杆杠、提高土儲質量的需求,房企在這一年裏呈現出較爲謹慎的擴儲態度。相比于2017年,大部分房企的拿地銷售比都有所下降。但拿地銷售比只能反映房企們的投資策略,它能在一定程度上表明擴儲增速的下降,卻並不足以體現房企拿地總量的收縮。

    國家統計局數據顯示,2018年房地産開發企業土地購置面積2.91億平方米,比上年增長14.2%;土地成交價款1.61萬億元,比上年增長18.0%。由此看來,“手有余糧,心中不慌”仍是房企堅守的信條。

    一般認爲,在市場低點時堅持土地投資,在高點時利用已籌謀的“糧草”加快推貨節奏,才是房企發展的正確打開方式。去年面對調控常態化的房地産市場,擁有規模優勢,現金流相對充裕的房企就迎來了“廣積糧”的時機,這使得土地資源進一步流向頭部房企。

    過去的2018年,新增土儲TOP100中仍有一半以上集中在TOP10房企手上。此次的卓越100榜中,權益土地儲備規模位列前十的,也依舊是那些龍頭房企的面孔。而在權益貨值榜中,體量過萬億元的已達到8家,TOP10權益貨值總計同比去年增長了45%。

    這些土儲記錄的保持者,除了依靠招拍挂的方式之外,更少不了收並購的助力。盡管基于資金成本的考慮,房企的收並購並沒有往年踴躍,2018年國內收並購成交宗數同比下降了近三成,但總體來看,金額較大的交易仍有不少。

    其中,融創2018年把收並購的重心放在了萬達文旅資産的整合上,其1月份95億元入股萬達商業,10月份再以62.81億元收購萬達原文旅集團;進入2019年,它則以125億元接下了泛海位于北京、上海地産項目的大單。萬科也于去年收購華夏幸福5家項目公司的部分股權,緊接著拿下嘉凱城旗下項目的控股權,近來又完成了廣信資産包的交割。

    而對于實行“全方式拿地”的陽光城來說,收並購也是其招拍挂、一級整理、舊改之外的重要一環。陽光城收並購的城市布局較爲合理,而且項目在周轉加速的同時,毛利率也處于高位。在2018年,陽光城以49.7億元收購了渝能地産,再次實現了曲線擴儲。

    5、昂貴的金錢,融資難關下房企的內外兼修

    2018年,銀行放款渠道與方式得到進一步規範,房地産外債資金用途也受到限制,疊加“房住不炒”以及限價限購的市場環境,許多房企在輾轉運營中,頓覺囊中羞澀,不得不在融資上下功夫,爲自身輸血。

    有數據統計,去年房企共發行190支公司債,發行規模2435億元,同比增長177%,幾近翻番;而ABS産品則共發行了265支,涉及金額2802.0億元,同比增長了74.4%。但真金白銀也體現出昂貴的一面,行業總體融資成本相較于上一年度提升了近3個百分點。

    面對較高的利率,不少房企除了發債、進軍房地産金融之外,還搭乘年內港股的上市熱潮,增添融資路徑。2018年內地企業赴港IPO募集金額爲2737.63億港元,其中房地産及物業管理公司募資172.71億港元,僅次于TMT、交通及基礎設施、金融及服務等行業,與熱度不減的生物科技領域處于伯仲之間。

    查看赴港上市的企業名單,有部分房企也位列于此次的卓越100榜中,包括已經登陸資本市場的正榮地産、弘陽地産、美的置業等,以及還在排隊靜候的中梁控股、海倫堡等。

    啓動上市的利好顯而易見,例如正榮地産,就借此時機改善了債務結構,其加權平均利率于2018年中期有著下降的趨勢。此外,正榮地産與弘陽地産上市後,也進一步獲得了資本市場的關注,從而有了更多的融資機會;年內,兩者發債再融資累計達到12次左右。

    地産業務之外,爲了拓展利潤增長點,增強物業板塊的獨立性與融資能力,開發商旗下的物業公司也紛紛赴港敲鍾。據觀點指數統計,2018年,雅生活服務、新城悅、佳兆業物業等5家物業管理公司,共通過IPO募資約59億港元。

    但無論如何,對外融資過程中的高舉高打,總會降低房企抵禦風險的能力;促進資金回流,才是面對下行周期的“王道”。在這一年裏,碧桂園、首創置業、華發股份、當代置業等不同規模層次的房企,都先後提出了“高周轉”計劃,力爭用自有資金去拉動公司運轉,增強內生性動力。

    正如年內遞交IPO的中梁控股,其內在“體質”的優化,就爲其上市路途注入了強心劑。得益于銷售結轉收入以及盈利的增加,中梁2018年上半年淨資産負債比率已大幅降低;與此同時,其現金流也漸次充足。

    從數據中得以窺見,在2018年的房地産開發資金來源中,定金及預收款、個人按揭貸款合計爲7.91萬億,占總資金的35.11%,同比上年的34.74%略有增長,這在一定程度上體現了房企們對銷售回款的逐漸重視,尋求投入的資金能早日落袋爲安,以便填補下一階段的資金需求,應對當下的償債高峰期。

    6、城市群時代,房企的布局選擇題

    布局一二線還是三四線,一直以來都是房企面臨的選擇題。

    總體來看,盡管三四線城市2018年銷售均價上漲達10.6%,但由于棚改退潮、供應增加、需求透支,下半年樓市呈現降溫趨勢。而一二線城市受推盤增加的影響,在第四季度的拉動下,全年銷售面積同比增長0.4%,較2017年提升2.4個百分點。

    由此市場上響起了“回歸一二線”的呼聲。2018年全年,一線城市流拍土地21宗,二線城市流拍519宗,而三四線城市流拍達1268宗,流拍數量遠超一二線城市。房企似乎已把拿地擴儲的重點重新放回在了更高能級的城市。

    但不能因爲一時之長短,而斷定一二線和三四線的孰優孰劣。中長期來看,一線城市土地較爲稀缺,未來潛在供應空間並不大,而三四線目前還貢獻了全國銷售面積的60%以上。從規模維系的角度考慮,二線及強三線仍將是房企布局的重要陣地。

    對于許多開發商來說,雞蛋不能放在同一個籃子裏,于是他們更傾向于不同能級城市的布局,而隨著“城市群”與“都市圈”概念的興起,房企們也逐漸不再著眼于一城一池,而是整個區塊,享受由核心城市輻射開來的光暈,帶來的與周邊城市的協同效應。

    近期國家發改委發布文件指出,以促進中心城市與周邊城市(鎮)同城化發展爲方向,培育發展一批現代化都市圈,形成區域競爭新優勢,爲城市群高質量發展、經濟轉型升級提供重要支撐。

    而隨後粵港澳大灣區規劃出台,提出將依托以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路爲主體的快速交通網絡與港口群、機場群,構建區域經濟發展軸帶,形成主要城市間高效連接的網絡化空間格局。同時,完善城市群和城鎮發展體系。

    除了碧桂園、萬科、恒大、華潤、富力等以大灣區爲大本營進行全國擴張之外,諸如龍光、佳兆業、時代中國、越秀地産、合景泰富、奧園、敏捷等,也都憑借地緣優勢,在深耕大灣區的同時,逐漸輻射布局到周邊城市。

    從卓越 100 榜企業的布局可以看到,2018 年上述各房企在灣區都有擴圍的動作。1 月份佳兆業首入陽江、3 月份卓越進駐佛山、6 月份龍光時隔五年重入東莞、7 月份奧園首入江門鶴山……凡此種種,都是例證。

    而在另一個城市群,長三角也是房企布局的焦點。例如新城控股,其年內共拿下 164 幅地塊,當中長三角地塊數量占比就高達一半左右;綠地控股去年攬地 118 宗,也有 34.45% 位于長三角,且區域內多個城市皆有落子。

    除此之外,擁有雄安新區助力的京津冀地區,以及成渝城市群、中原城市群等,也都是房企較爲深度鋪排的圈子。正如華夏幸福、榮盛發展之于京津冀,金科、藍光之于成渝,建業、正商之于中原等,各路人馬各占地利。

    審校:勞蓉蓉

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