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  • 市場綜述

    觀點地産網

    2019-03-19 13:39

  • 不管是“拐點”、“白銀時代”,還是要“活下去”,房地産行業都在用簡潔明了的詞語表達對市場最直觀的感受。

    2018 年是改革開放40周年,40年來中國經濟成績斐然。同時,作爲經濟重要組成部分之一的房地産行業也經曆了一幕幕高光時刻。

    這一年,國內經濟面臨一定下行壓力,繼續處于中高增速的過渡期,而房地産在經濟增長中的角色也出現了相應調整。具體而言,“房住不炒”依然是調控的主基調,在此基礎上,限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級,過去沒有調控的城市也陸續加入,調控範圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。重重壓力之下,中國房地産繼續砥砺前行。

    不管是“拐點”、“白銀時代”,還是要“活下去”,房地産行業都在用簡潔明了的詞語表達對市場最直觀的感受。過去的一年,觀點指數也繼續對行業關鍵數據進行不間斷的監測、分析,並在2019 年初,面向全行業發布,旨在展現地産企業過去一年的發展圖譜。

    宏觀印象

    關鍵詞:改革四十年和房地産、調控常態化、因城施策、穩定

    改革開放40年的發展曆程中,國內經濟增長創下了多個紀錄——過去的5年時間裏,中國的年均經濟增速超過7%,爲世界經濟的增長貢獻了超過30%的力量。

    2018年,中國GDP總量首次跨過90萬億元的門檻,爲900309億元,比上年增長6.6%,實現了6.5%左右的預期發展目標。GDP再創新高的同時,2018年亦有多項經濟指標出現增速回落。短期來看,經濟下行壓力較大。在疊加更加嚴峻複雜的國外環境情況下,“穩”是2018年我國經濟的特定主題。作爲國民經濟的重要支柱産業之一,房地産行業同樣要“穩”。

    回顧行業發展,從1987年深圳土地拍賣槌落起,中國房地産的商品化進程才真正開始。那一年,房地産業的産值爲382.62億元,在GDP中占比3.14%。經過32年的發展,截止2018年,房地産業的産值上漲至59846億元,在GDP中所占的比例爲6.65%。

    這也意味著,32年的時間裏,房地産業的産值規模增長了156.41倍,而GDP規模增長是73.95倍。換句話說,房地産業的發展速度比國民經濟的速度要快得多。

    具體到銷售規模來看,上述增長會更加直觀一些。

    1994年以前,中國商品房銷售額均處于千億以下,1994-2003年銷售額在1000億元-8000億元之間。進入2004年,商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長,2018年達到最高峰。

    統計局數據顯示,2018年商品房銷售額149973億元,增長12.2%,比1-11月份提高0.1個百分點,比上年回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長14.7%,辦公樓銷售額下降2.6%,商業營業用房銷售額增長0.7%。

    可以看到,在國內經濟向高質量增長轉變的大主題下,房地産行業也需要從單純追求規模和增速的包袱中掙脫出來。

    2018年,房地産市場調控體系不斷升級完善,各種調控政策密集出台。

    從調控方向來看,本輪調控依然覆蓋全國範圍,不過逐漸加大對城市主體作用的強調,由過去的一二線城市向三四線城市以及非熱點城市群下沉。具體而言,2018年1月5日,蘭州市對部分區域取消了住房限購,落實分類調控、因域施策,提高調控的精准性。

    12月24日,住建部在北京召開會議,提到2019年要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。同時,著力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制,堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任。

    因此,不僅是“穩”,因城施策、長效機制等調控邏輯,也會在2019年得到延續。

    行業掃描

    關鍵詞:堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創新

    1、“穩”字當頭,房企“穩中求進”中難題待解

    12月份雖然有個別城市發布房産政策,如廣州允許2017年3月30日前出讓的商服類項目可售予個人;珠海鬥門、金灣兩區對外地人不再限購;山東菏澤取消新購住房限制轉讓措施等,但以此來解讀成是樓市松綁的話,未免顯得過于樂觀。

    回首過去,本輪調控範圍之廣、程度之深、持續時間之長,可謂罕見。2016年四季度調控政策開啓,爾後限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級加碼,一直到2018年都尚處于這輪調控中。從住建部12月24日的會議來看,2019年穩地價、穩房價、穩預期依然是不變的目標,因此一定程度上也意味著本輪調控仍將持續。

    在房地産行業的“穩步”發展中,房企也極力發揮主觀能動性,冀望“穩”中有“進”。不過從數字端來看,還有很多難題橫亘在前,亟需突破。

    首先是銷售均價漸趨平穩,可供獲取的利潤空間縮小。觀點指數整理國家統計局公布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況發現,過去的2018年12月,一線城市新建商品住宅年底成交價格有所上漲,二三線城市則繼續保持穩定。從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%,漲幅比上月擴大1.0個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.1%,漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

    盈利空間收窄的同時,我們可以看到房企面臨的另一個難題則是到位資金的捉襟見肘。從國家統計局數據來看,對比過去25個月,全國房地産開發企業累計到位資金同比增速出現明顯的下滑,由2017年1-3月達到最高點的21.9%,下降至2018年1-2月最低3%。

    到手的資金不斷縮水,這也使得房企在投資上顯得尤爲謹慎,特別是在拿地上。

    進入2018年,房企累計用于購置土地的價款增速出現較大幅度下滑。其中,購置土地價款同比增速最高的時候爲2018年1-8月,累計增速爲23.7%,購置土地的價款則累計爲8176.91億元。

    2017年1-12月,土地成交價款累計增速最高爲49.4%,累計成交價款爲13643.39億元,這一增速也遠遠高于2018年。土地面積購置上,面臨同樣的境況。和2017年對比,2018年房企土地購置面積累計增速也出現了回落。

    土地和錢是房企立身行業發展的關鍵要素,而人往往是連接二者的主觀存在,因此當找不到錢,拿不到地時,責任只能落實到個人身上。因此2018以來,房企高管離職人數也刷新近5年新高。

    根據市場研究機構數據統計,截至2018年10月,離任的高管人數已經超過1900名,涉及上市公司1278家。從行業上看,房地産、建築裝飾行業高管離職人數增長較多,有超過40%的上市公司高管離任人數超過去年。

    2、八仙過海各顯神通,寒冬中行業的融資圖譜

    爲了度過寒冬,各家房企也使出渾身解數。

    概括而言,進入2018年,在去杠杆的金融現實下,監管部門出台一系列政策,管控房企融資,控制債務規模,在融資政策端的圍追堵截中,過去房企最爲倚重的銀行貸款開始收緊,信托貸款、海外發債等通道受阻。

    從融資曆史來看,房地産融資收緊及放寬經曆了數輪反複。比如,2013年8月,由于國家對房地産進行嚴厲調控,同年,定增、公司債等房企融資通道幾乎被堵塞。8個月後,以地産項目融資爲目的的定增核准通過,房企股權融資正式放開。

    進入2016年8月後,在新一輪的調控政策下,房企以項目融資爲目的的定增通道關閉,隨後監管層對房企發債的審批尺度更爲嚴格,而且持續至今。

    長時間的資金縮流,讓房企發現依靠外部資金已經不能完全解決問題,還需要通過自己的努力,爲業務發展挖渠引水。最爲直接的方式就是加快推貨,通過加快銷售回款回籠資金。

    根據國家統計局公布的數據,2018年1-12月,房地産實際到位資金合計225359.90億元,同比增長7.8%,環比增速下滑1.2個百分點。其中上年資金結余、自籌資金、定金及預收款是主要的到位資金來源,分別爲59397.01億元、55831億元以及55418億元,占總實際到位資金的比例依次爲26.36%、24.77%和24.59%。

    具體來看,受調控政策影響,雖然個人按揭貸款和定金及預收款累計值的增速出現較大回落,但是依然是房企實際到位資金的主要來源之一。2017年7月以後,定金及預收款累計值占房地産行業實際到位資金的比例基本位于20%以上,2018年1-12月達到24.59%。

    自籌資金的累計增長速度呈現出比較明顯的波動上漲趨勢,其中2017年1-2月至2017年1-9月的自籌資金累計值同比增速均爲負數;2018年1-4月後,可以看到錄得較爲可觀的上漲,最高爲2018年1-9月的11.4%。

    3、資源集聚,優質房企搶占關鍵賽道

    2018年以來,外部環境的日益複雜及施壓,讓房地産行業的分化更加嚴峻。對比而言,排名靠前的房企更具規模優勢。

    2018年,流向房地産的資金受到嚴厲監管,不少銀行對借款的房企設立較高的門檻,過去是只對百強房企放貸,而現在更多的會看行業前三十名。

    從觀點指數監測的重點上市樣本企業來看,2018年上半年合計融資額約爲2.1萬億元,同比增長約9%,這一增速也遠高于行業到位資金4.6%的同比增長速度。因此可以看到,重點房企在融資數額以及融資增長上還是占據相當的優勢。

    具體到企業來看,2018上半年14家重點上市房企中恒大和碧桂園的融資數額是最高的,其次爲保利發展。合計來看,上述14家房企的融資總額占行業到位資金的比例也不斷上升,由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。因此可以看到融資優勢在不斷向優質房企尤其是規模房企集聚。

    和資金同步,土地資源也在向規模房企集聚,龍頭房企拿地數量相比其他中小房企更積極,優勢更加明顯。以華潤置地爲例,2018年1-12月,其合計收獲98宗土地,總樓面面積2190.3萬平方米,權益土地出讓金983.13億元。而對比2017年同期,上述數字僅爲64宗,總樓面面積1196.56萬平方米,權益土地出讓金653.37億元。

    傳統房地産開發業務之外,2018年12個月房企也在積極布局新業務。當然,在面粉和資金中占據絕對優勢的規模房企,表現得也較爲積極一些。當中有恒大積極造車,萬科推進物流、長租、商業等業務,以及保利的更名。

    “不要把所有雞蛋放在一個籃子裏”,作爲大衆最爲熟知的投資原則,在銷售增速放緩、行業利潤空間式微,以及融資成本高企等行業背景下,房企更需要多元化,積極分散風險。

    土地觀察

    關鍵詞:並購、低溢價、流拍、趕場與觀望

    爲了降低土地市場的熱度,尤其有效抑制地價倒逼房價上漲,2016年開始,一線及熱點城市相繼祭出調控大招,提高房企拿地門檻,包括不僅限于拿地資金來源、競配建、保證金及付款期限等。

    2018年這一波土地限制政策繼續延續,並有愈演愈烈的趨勢。

    受此影響,觀點指數監測的行業土地出讓金情況中,單月土地出讓金增速放緩,由2017年10月的同比增長177.15%出現波動下滑,進入2018年除開1月、5月以及8月的單月拿地金額同比增長比較快以外(分別爲42.47%、87.26%和36.16%),其余月份同比增速均爲個位數,不少月份還出現同比下滑的情況,其中2018年9月和10月下滑最爲明顯,跌幅均超過40%。

    從各個城市來看,觀點指數監測的包括北上廣深、成都、海口等在內的23個重點城市中,推地面積和成交面積兩者的差值2018年逐漸加大,這也意味著相比過去房企的拿地意願相對減弱。根據市場相關機構的統計,2017年一二線城市合計住宅土地流標爲148宗,而截止2018年12月17日,年內流標高達324宗,同比增長140%。

    一二線城市以外,三四線城市的土地流標率也居于高位。市場相關機構數據顯示,截至2018年12月中旬,三四線城市流標住宅土地高達1177宗。高于2017年全年的957塊、2016年的442塊和2015年的200塊。

    觀點指數監測數據顯示,23個重點城市土地成交中,二線城市成爲絕對主力。細分來看,2018年1月,二線城市住宅土地成交面積占所有23個城市成交總面積的85.94%,隨後出現上漲,2018年5月爲98.07%,2018年6月-9月維持在92%-94%之間。

    從溢價率來看,一線城市的溢價率也始終處于低位,兩者的溢價率之差在2018年逐步縮小。這是因爲隨著資金收緊,房企在土拍市場中逐漸恢複理性,再加上較爲嚴苛的土地限制政策,大多數地塊以底價或者低溢價率成交。

    同時需要注意的是,在土地市場的角逐中,中型房企變得更加積極,在規模優勢凸顯的當下,如何發展壯大成爲它們拿地的推動因素。而一些大房企因爲已經具備相當規模,因此對比之下利潤和創收則顯得更爲重要。

    審校:勞蓉蓉

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