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  • 艱難一年 | 金地地平線

    觀點指數研究院

    2019-01-25 15:51

  • 淩克在2018年初舉行的股東周年大會曾總結道,“在2017年宏觀調控漸趨嚴格下,1408億元的銷售來之不易”。“來之不易”或許也適用于金地的2018年。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數 “穩中有進”,用來形容金地的2018,也許再適合不過了。

    按照金地最新業績公告顯示,2018全年累計實現簽約面積877.8萬平方米,同比上升14.5%;累計簽約金額1623.3億元,同比上升15.28%。

    對比2015-2017年616.7億元、1006.3億元以及1408.1億元,年複合增長率逾50%的成績,2018年15.28%的同比增長率,會顯得“差點意思”。

    按照淩克此前在2018年6月舉行的30周年慶典上表態,金地在公司的經營上追求業務規模的不斷壯大,但不唯規模。講究短期目標與長期目標的平衡,講究利潤與規模的平衡,講究效益與責任的平衡。

    淩克2018年接受媒體采訪時透露,金地的理想狀態是保持在20%至25%的年增速。

    金地在2017年初提出的“三年之約”即2019年完成2000億元的銷售目標,也僅需多完成近400億元的銷售,增長率僅需23.21%。

    以此來看,2019年需要完成的目標,正好符合淩克對于金地理想狀態的理解。

    銷售壓力與改變

    淩克在2018年初舉行的股東周年大會曾總結道:“在2017年宏觀調控漸趨嚴格下,1408億元的銷售來之不易”。

    “來之不易”或許也適用于金地的2018年。

    2019年1月4日,金地(集團)股份有限公司發布公告稱,2018全年累計簽約金額1623.3億元,同比上升15.28%。這一數據對金地來講,可以說是近年來同比增長最低的一年。

    數據來源:金地公告、觀點指數整理

    觀察單月銷售金額的變化,全年有4月銷售金額同比出現下跌,其中2月份同比下跌達到了46.22%,單月銷售僅45.9億元,這也是全年銷售金額最低的一個月。

    累計合同銷售金額從2018年2月起至8月同比一直也處于負增長,全年僅1月、9月、10月、11月以及12月,5個月同比增長處于正值。

    數據來源:金地公告、觀點指數整理

    數據來源:金地公告、觀點指數整理

    按照金地的表述,2月份創下全年銷售最低合同銷售金額45.9億元的原因,主要是由于推貨量的影響。

    觀察全年,金地平均推售項目在40個到50個之間,而首兩月是全年推售計劃中項目個數最少的月份。與金地表述類似,銷售同比減少的2月、3月、6月、8月四個月中,僅8月推售項目較2017年有所增加。

    金地也在2018年半年報中指出,上半年銷售金額同比下降的原因在于主要城市受限證、限簽政策的影響,上半年新取證及新推貨資源較少。面對這種狀況以及不斷加碼的調控政策,公司上半年積極調度,一方面通過加快節奏、加速開工等方式爭取提前取證供貨;另一方面結合各城市的不同情況,制定合理的銷售策略,積極面對不利因素的影響。

    2018年下半年,金地不管是周轉速度還是推售項目數量都有所增加,這也使得金地在下半年除8月以外,單月簽約銷售金額同比增長均在40%以上,甚至在7月時達到了74.03%。而9-12月,則保持在44.93%至52.2%的區間內。

    數據來源:金地公告、觀點指數整理

    需要留意的是,從全年累計銷售金額和累計銷售面積同比增長來看,金地全年銷售均價保持平穩,從2017年全年銷售均價1.84萬元/平方米,微升至1.85萬元/平方米。

    縱觀2018年全年,金地有7個月的單月銷售均價低于全年銷售均價。這也意味著,二三線城市等價格較低的區域銷售貢獻有所上升。

    數據來源:金地公告、觀點指數整理

    金地總裁黃俊燦同樣在30周年慶典上表示,除了繼續深耕一二線城市,金地未來會對三四線城市也投入了更多的關注,這或許能讓金地在2019年更加從容。

    拿地窗口與一二線

    雖然受限于一二線城市對于房地産的限制等原因,但是對于金地來講,一二線城市依然還是重點的發展方向。不過,在2018年,金地對于三線城市的投資力度也有所加大。

    數據顯示,2017年金地共在土地市場新獲74個項目,合計新增建面1060.3萬平米,同比增長97.2%;總地價916.9億元,同比增長160.7%。

    而2018年,金地共在土地市場新獲74個項目,合計新增建築面積878.22萬平方米,同比減少17.17%;總地價827.88億元,同比減少9.7%。

    雖然不管從土地面積和總地價上來看,金地在土地投資上均有所降低,但據研究報告指出,這與金地對拿地窗口把控以及堅決不拿高價地不無關系。

    實際上,金地在拿地動作上,也側面印證了上述研報言論。

    據觀點指數統計,在6月份以及12月份,金地在新增土地面積、計容建面面積方面出現高峰,其中,6月份購地總價193.07億元也是全年最高值。另外,金地甚至在9月份出現單月購地成交總價僅1.2億的情形。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    不過,隨著土地價格的逐漸升高,金地拿地成本依然有所增加。2015年至2018年,金地拿地成本分別爲6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米以及9427元/平方米。其中,2016年至2017年拿地均價同比增長分別爲15.4%、15.52%、9.01%。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    正如黃俊燦所言,金地在繼續堅持深耕一二線城市的同時,也加大了對三線城市的關注。

    據金地2018年中期報告顯示,截至2018年中期,已布局全國50個城市,總土地儲備近4100萬平方米,其中一二線城市占比超過85%。

    數據顯示,在2017年,金地對一線城市的總投資額占比爲37%,二線投資額占比54%,三線投資額占比9%。

    而金地2018年新購入的項目中,一二三線城市土地面積占比分別爲15%、53%、32%;計容建築面積占比分別爲16%、51%、33%;成交總價占比分別爲35%、49%、16%;項目個數占比分別爲18%、59%、23%。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    除了城市布局策略上的微調之外,與萬科相似,“小股操盤”是金地近年土地投資策略之一。按照金地2018年中期報告披露的數據,權益土地占比爲53.66%。

    據了解,金地從2014年開始調整投資步調,深耕一線以及強二線城市,土地權益也逐漸從70.83%的比例降至50%左右。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    實際上,土地更貴、融資更難、開發周期拉長等是越來越多房企選擇合作開發項目的原因,更何況,主要土地儲備都在一二線城市的金地。

    穩健財務與融資

    隨著土地購置的增加,金地仍然能保持較爲穩健的財務指標,資産負債率依然保持在80%以下。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    據金地2018年半年報顯示,截至2018年6月30日,債務融資余額爲738.04億元,債務融資加權平均成本爲4.79%,資産負債率爲76.63%,剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後,公司實際資産負債率爲67.33%,淨負債率爲74.16%。

    在2015年末至2017年末,金地債務融資余額分別爲393億元、366.47億元、553.54億元;債務融資余額加權平均成本分別爲5.32%、4.52%、4.56%。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    可以看出,金地融資的成本基本跟隨資本市場環境的變化而變化。2015年,國家多次降息降准,金地融資成本也從5.32%減少0.8個百分點至2016年的4.54%;隨後對于房地産市場的管控,使得融資成本上升,上升至2018年中期的4.79%水平。

    據觀點指數不完全統計,在2018年,金地發行了70億公司債券、20億中期票據以及70億超短期融資券,公司債利率範圍5%至5.7%、中期票據利率4.8%、超短期融資券利率範圍3.75%至5.3%。僅公司債利率水平而言,在2017年,金地的利率範圍爲4.85%至5.05%。

    按照金地披露的數據顯示,融資渠道主要來源于銀行借款以及公開市場融資,兩者基本各占一半。其中,公開市場融資近年才逐步增加,從2015年的31.41%的占比升至2018年中期的53.23%的占比。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    另外,跟隨2018年房企頻發超短債的潮流,金地在2018年也發行三次超短期融資券,總發行規模70億。但在2017年,金地僅使用過該融資工具一次,發行規模30億。

    對于金地來講,長期負債才是主要的融資品種。

    數據顯示,金地在2015年長期負債占全部有息負債比重爲60.34%,2016年爲78%,2017年爲75.77%,2018年中期爲81.21%。長期負債爲主的債務期限結構,最顯著的好處就是短期償債壓力不大。

    數據來源:金地公告,觀點指數整理

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。

    撰文:廖堯    

    審校:歐陽穎

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