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  • 艱難一年 | 泰禾千億馬拉松

    觀點指數研究院

    2019-01-16 17:54

  • 泰禾無疑是這一輪比賽中的焦點選手,一舉一動映射著這位馬拉松新跑者的競速心態。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數 馬拉松是一種挑戰極限的長跑,一旦跑者挑戰完第一個“半馬”,就會想挑戰“全馬”,超越自我,不斷刷新紀錄。

    閩系房企泰禾也是如此,在2017年完成“半馬”千億競速之後,2018年站在“全馬”跑道起點,黃其森喊出銷售額再翻一番的兩千億目標。

    比賽落幕,據觀點指數統計,2018年泰禾全年銷售金額爲1380億元,完成七成目標,距離2000億元還有一小段距離。

    翻看比賽錄像,泰禾無疑是這一輪比賽中的焦點選手,一舉一動映射著這位馬拉松新跑者的競速心態。

    千億:包袱如何卸?

    跑步尤其馬拉松講究輕裝上陣,厚重的裝備會加重負擔,讓你跑得十分艱辛。

    成立于1992年的泰禾此前一直偏居福建區域,2013年是這家企業的轉折點。這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊,任志強都感慨“老黃有點瘋”。

    也是在這一年,泰禾正式確立“院子系”産品在全國範圍內鋪開。2013年-2017年,這是高速擴張的五年,泰禾合約銷售由168億元升至1010億元,其中2017年直接由上一年的400億元跨過千億門檻,同比增幅達147.55%。

    跨過千億門檻之後,對于主打高端或改善型産品的泰禾來說,身處在2018年調控政策愈發收緊的房地産市場中,這樣的産品特色一定程度上變成了它的“包袱”。

    據觀點指數公布的數據,2018年泰禾全年合約銷售金額爲1380億元。

    數據來源:企業提供,觀點指數整理

    可以看到,除個別月份外,2018年泰禾整體銷售額還是比上一年提升了一個軌道,但是距離2018年定下的2000億目標還有三成的距離。

    對于銷售業績不達標的結果,市場敏銳地捕捉到起因。在12月泰禾舉辦的投資者關系活動上,投資者直接抛出“限價對公司銷售影響”的問題。

    泰禾對此回應稱:“泰禾住宅産品本身的溢價能力較強,産品品質好,中式文化內涵獲得市場認可,所以一直保持著較高的去化率。”

    “去化率”一詞,看起來像是泰禾拿得出手的盾牌。資料顯示,北京泰禾?金府大院二期在11月取證開盤後,僅用十余天就實現20億元的銷售額,全年銷售累計達50億元;上海信達泰禾·上海院子二期同樣于11月開盤,去化率達100%;武漢院子、合肥院子、蘇州金尊府等均實現較高去化率。

    逆市完成高去化率後,泰禾銷售達到新高。但如馬拉松,假如沒有做好充足的准備,即便拼盡全力到達某個點,其中不愉快的體驗也只能獨自體會了。

    這其中的“不愉快”就以泰禾重倉的北京區域爲例。

    北京泰禾官方微信發布消息稱,2018年北京泰禾銷售額突破了200億元。在光鮮的銷售數據背後,引人關注的是,泰禾·西府大院終于在2018年入市,實現首次推售房源,而邁出這一步泰禾用了近4年的時間。

    據觀點指數了解,2014年2月,北京豐台區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期地塊出讓,土地面積9.6萬平方米。最終,泰禾以總價49.58億元、現場競報限價商品住房面積5萬平方米摘得地塊,溢價48%,樓面價5.5萬元/平方米,用于打造西府大院項目。

    彼時有市場人士認爲,扣除保障房以及商業還建部分,西府大院樓面價已經超過8萬元/平方米;另有消息稱,黃其森對這個盤的期許是“20萬元以下不賣”。

    由于調控政策等原因,西府大院遲遲沒能入市銷售。“西府就是一直在扛著,不然也不至于扛到現在,2016年就可以拿證、入市,爲什麽沒有?就是想追求一個更高的價格。”有資深業內人士對觀點指數表示。

    “扛”到現在的西府大院在2018年10月份取證開盤,售價是11.3萬元/平方米,遠低于此前預期的16-18萬元。

    這樣的“犧牲”不是無迹可尋,早在黃其森喊出2000億目標的時候就提過,泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7-8個月就可以開盤銷售,高周轉能夠有效地規避政策風險和市場風險,“我們的策略是不捂盤,以抵抗市場波動帶來的風險”。

    如今西府大院確實沒有“捂”著了,也換來了銷售、回款的提升,而同期的金府大院二期、北京院子也都做了一定的折價退讓。

    “利潤肯定是達不到預期了,但從另外一個角度,尤其是像泰禾這樣的民企,去化速度周期越快財務成本就會控制得越好,利潤也隨之上去了。”上述業內人士進一步表示,2018年北京市場主要以剛需、剛改的小戶型産品供應爲主,類似于金府、西府這樣的中高端産品比較稀缺,限價下項目價格下調使得性價比充分體現,銷售比較理想。

    加速:融資要更快?

    縱使泰禾“忍痛”地卸掉了一些包袱,但身上的負擔仍舊不輕。

    除了北京區域的順利出貨,泰禾在福建、華東、廣深其他三大區域並不是都這麽幸運,項目難産、捂盤等並不是個例。

    “調控壓力一大,泰禾這些院子系産品更避不開周轉率、回款率低的問題。”業內人士對觀點指數表示。

    根據泰禾財報,截至2018年9月30日,存貨增至1679.27億元,存貨周轉率爲0.09次。按此估算,泰禾消化完當前存貨需要超過3000天。

    數據來源:企業財報,觀點指數整理

    在銷售端“無以爲繼”的情況下,泰禾意識到,既然包袱不好卸,那就調整跑步技術,加快跑步頻率。

    回首泰禾這一程馬拉松,融資步伐邁得特別快,仿佛黃其森把他供職金融機構逾10年的融資財技都給使了出來。

    據觀點指數了解,泰禾2018年通過ABS、REITs、信托、私募、員工持股、美元債、股份質押等手段頻繁進行融資,獲批的各類融資産品總額度已達300億元,且有104億元融資産品在等待審批。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    10-11月,泰禾與上海銀行以及與大信托、招商銀行分別簽署200億元戰略合作協議,總共獲得總共400億的授信額度。

    截至目前,泰禾第一大股東泰禾投資集團及其一致行動人已基本完全質押所持股份,其中泰禾投資股權質押已達100%,質押股份數6.09億股,占公司總股本的48.97%。

    2018年12月14日,泰禾連發多個公告,除以6.35億元出售福建三個項目100%股權以及股東繼續質押股份外,泰禾全資子公司北京泰禾錦繡置業有限公司擬以項目收益權轉讓形式融資,將北京院子二期項目收益權轉讓給北京國際信托,以融資35億元。

    據悉,北京院子二期是泰禾以近60億元拿下的地塊,2018年10月10日泰禾公告稱,爲滿足項目運營的資金需求,北京泰禾錦繡置業已向萬向信托申請不超過10億元貸款。

    借錢是一方面,而在黃其森喊出2000億目標時,還有下半句是“2018年泰禾負債率要力爭降至75%。”

    截止第三季度末,泰禾資産負債率爲84.78%,相比年初87.83%相比有所下降,但離75%差距仍不小。此外,三季度末泰禾總負債達2052.44億元,相比年初的1813.02億元增加13.2%,有息負債則達1435.50億元。

    數據來源:企業財報,觀點指數整理

    截至2018年9月30日,泰禾短期負債爲188.8億元,相比于2017年的218.16億元小幅度減少;長期借款則爲538.01億元,同樣比2017年底705.26億元的長期借款有所下降。

    數據來源:企業財報,觀點指數整理

    現金方面,截至2018年第三季,泰禾在手貨幣資金爲174.41億元,相比年初增加5%。需要注意的是,泰禾所持現金並不足以覆蓋188.8億元短期負債,現金短債覆蓋倍數爲0.92;對比一年內到期的短期有息負債646.73億元,顯得有些吃力。

    數據來源:企業財報,觀點指數整理

    從淨利潤看,截至2018年9月30日,泰禾淨利爲14.44億元,同比增長15.35%,但相比于負債增速這樣的償債能力還要再加把勁。

    事實上,這幾年泰禾已逐漸改變舉債拿地的擴儲模式,從2013年斥195.3億大手筆通過土拍頻繁拿地開始,到2016年泰禾逐漸轉爲通過並購、參股等方式拿地,嚴控成本。

    2018年12月初,泰禾在投資者關系活動上透露,2018年通過收購和招拍挂方式取得土地10宗,新增土地面積186.78萬平米,新增儲備建面209.77萬平米,土地投資68.96億元,相比2017年投資總金額552.40億元大幅下降87.52%。

    按此計算,2018年泰禾新增土地均價約3692元/平方米,而過去5年,除2015年未公布土地投資金額外,2013-2017年泰禾每年新增土地均價分別爲每平方米8206元、5966元、6727元、5166元。

    人才:補充高能量?

    融資步子邁得再快,也需要補充能量才能在這全馬賽程上堅持下去。

    泰禾無疑是2018年在人事動作最大的房企之一,人才是這家企業這一年重要的能量來源。

    較早的人事信號來自于5月初,一張“泰禾華東集團有限公司上海區域上半年業績沖刺動員書”的圖片在網上傳播。文件中提及,從5月4日起至6月30日,總監及以上級別管理人員取消所有休假(周末及節假日);同時,倡議總監以下員工放棄所有休假。

    7月底再傳消息,有媒體報道稱泰禾開始大面積裁員,總比例達30%,涉及北京、上海等區域,裁員規模在二三百人左右,其中一些城市公司投資部現有人員將被縮減至一兩個人。

    隨後,泰禾回應稱,大規模裁員30%的消息不實,但是集團確實在進行人員調整,對現有員工結構進行優化,且透露正在推進“千人計劃”。

    按照泰禾的說法,公司正處于規模的快速擴張期,各板塊都求賢若渴,“千人計劃”便是針對公司各板塊、各條線招納人才。

    “千人計劃”同時也隱現在高管層面,龍湖煙台總經理李亮、華夏幸福高管陳波和李斌、萬達企業文化中心副總經理伍小峰、建行總部投資銀行部總經理黃曦等,泰禾四處招兵買馬、連續挖角。其中,被“挖角”到泰禾擔任副總裁的許珂、陳建豪,卻在履職不到半年時間就紛紛離職。

    准確來說,2018年泰禾進行的是人才“換血”,在挖來人才的同時,不少高管也紛紛出走,包括副總裁丁毓琨、副總裁沈力男、財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇等。

    數據來源:企業公告,公開報道,觀點指數整理

    人員變動背後,或是組織結構調整、人才隊伍提升,或是資金緊張、費用收縮,對于泰禾來說,更明顯的原因之一可能是規模擴張和銷售的壓力。

    據悉,廣深區域總裁已在近兩年內更換了三次。最早在2017年9月,泰禾副總裁兼廣深區域總裁田九坡離職,他同時也是泰禾第一任廣深區域總裁;2018年4月,分管廣深區域的泰禾老臣丁毓琨離職;隨後于8月,接替丁毓琨接管廣深區域的許珂也離職,離他加盟泰禾還不足半年。

    在這背後,廣深區域的難題不免浮現出來。在泰禾的四大區域版圖離,廣深區域是最後踏足的片區,具體包括廣州、深圳、佛山、珠海、中山、東莞、惠州以及海南。

    除海南、惠州項目推進受困外,深圳尖崗山地王同樣備受關注。

    2018年12月19日,原定于當日下午拍賣的深圳寶安尖崗山豪宅地塊A122-0357地塊,因無人競拍而遭流拍,也是深圳2018年唯一流拍的居住用地。有市場觀點認爲,流拍的原因之一或許是受到僅一路之隔的泰禾院子影響。

    2015年12月,泰禾以總價57億元摘得深圳尖崗山兩宗住宅用地,其中一宗樓面價達7.99萬元/平方米,成爲深圳單價地王。

    由于限價、規劃調整等原因,目前這兩宗擬開發爲深圳院子的地塊,仍處在建設甚至閑置當中,項目曆經三年尚未入市。

    就目前情況而言,在許珂之後,泰禾還需尋覓新的“廣深區域總裁”來推動區域項目的進展和突破。

    此外,像泰禾如此大的人員變動,個中原因或許不能單純只用銷售結果倒推。進一步說,這在一定程度上折射出企業訴求的改變——想要跑兩千億全馬的泰禾,對于人才的要求自然跟偏居福建時有所不同。

    “企業到了怎樣的發展階段就對人才有怎樣的要求,到了200億、500億、1000億的時候就會需要怎樣的人才、組織架構。泰禾肯定意識到了人才是支撐自身規模的瓶頸和短板,所以才有意識地調整。”資深業內人士郭毅表示。

    經曆招兵買馬和老將出走,目前泰禾僅副總裁隊伍便多達20人,其中不少已是新面孔。

    “換血”過後,這個新的管理團隊乃至各個板塊新的人員隊伍,會對泰禾這馬拉松賽程産生多大的能量,可能還得等待時間去檢驗。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。

    撰文:林心林    

    審校:歐陽穎

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