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  • 艱難一年 | 華夏幸福正前方

    觀點指數研究院

    2019-01-15 17:41

  • 艱難的一年,在華夏幸福的正前方,是産業新城的模式新局,是資金補給的不確定,更是與平安之間的磨合之徑。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數 “就像在懸崖邊上摸索前行,你永遠不知道向前一步是幸福還是深淵”。

    當衆燒毀欠條、轉行房地産、盤下“硬骨頭”固安……王文學的前半生似乎都在懸崖邊上徘徊,但始終有驚無險。

    2018年,51歲的王文學又將自己推向了迷霧重重的山間,但這一次,他的正前方究竟是幸福還是險途,卻不得而知。

    “銷售2100億元,50%源自于非京津冀區域”,這是華夏幸福在2018年初定下的目標。可喜的是,這一年,華夏幸福的産城異地複制取得顯著效果,僅上半年,京津冀以外區域的核心業務銷售額占比爲38.63%。

    但這一年,是房地産調控最爲密集的一年,也是樓市的艱難一年,重倉環京的華夏幸福頻頻傳來資金緊張與人事變動的消息。

    華夏幸福的正前方似乎充滿了未知,但王文學卻不懼怕未知:“凡是偉大的事業都會經曆磨難,不會一帆風順,我們要有愚公一樣的堅持,堅持心中的理想。”

    産城模式得與失

    以北京爲起點,沿著京開高速向南行駛,很容易被正前方的大紅色廣告牌吸引。

    一個穿著黑色西服的老外抱著手中的牌子開懷大笑,用白色宋體寫的“我愛北京天安門正南50公裏”幾個大字,在紅色背景的襯托下十分顯眼。

    或許,大多數外地人對固安的認知,正是從這塊廣告牌開始的。

    從2002年起,華夏幸福以固安爲起點,開始探索産業新城模式,十六年後,王文學在華夏幸福的股東大會上說道:“選擇産業新城,今生無悔。”

    從“固守京城”到全面布局,王文學一手打造的産城帝國或許可以分爲兩個階段。

    以北京城爲中心,在環京區域建立起堅固的“護城河”,這是華夏幸福産業新城模式的第一階段。

    從2002年到2015年的十四年間,華夏幸福成爲了名副其實的“環京大地主”,幾乎70%的項目和土地都位于環京地帶。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    2016年,華夏幸福走出堅守十余年的一方天地,首次布局中原城市群以及珠三角區域,産城模式進入了第二階段。

    隨後的兩年,華夏幸福産城異地複制的步伐不斷加快。

    華夏幸福董秘林成紅在四月份的業績會上透露,2018年2100億元銷售目標中,規劃50%源自于非京津冀區域。

    據觀點指數公布,2018年上半年,華夏幸福實現銷售額805.04億元,較上年同期增長 15.63%,其中,産業新城業務園區結算收入額151.44億元,占總銷售額的18.81%。

    分區域而言,華夏幸福在京津冀以外區域銷售面積爲325萬平方米,占總銷售面積比例的45.68%,較去年同期增長293.88%;而京津冀以外區域的核心業務銷售額占比則達到 38.63%,較去年同期提升25個百分點。

    不到三年的時間,華夏幸福實現了從津京冀地帶向長三角城市群、中原城市群、粵港澳大灣區等經濟圈的布局。

    即便如此,華夏幸福産城模式的正前方依舊不明朗,畢竟在這場與時間、政策和市場的競賽中,華夏幸福像是帶著“枷鎖”前行。

    一方面,華夏幸福的這種産城模式對政策的依賴性極高,因此,一旦政策轉變,就會帶來巨大的不確定性;另一方面,這種模式的前期投入大,且前期開發的各項費用均由華夏幸福自行承擔。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    “簽約的項目是作爲一個池子儲備在那裏,在合適的地方公司便把合適的項目引導到産業新城裏……所以,簽約投資額是一個池子的概念,我們會每年逐步按照我們的指標、進度、批複,按照我們資源情況,逐步地把它落到我們的項目裏。”在2016年的股東大會上,華夏幸福管理層曾如是表示。

    換個角度看,儲備“池子”就意味著華夏幸福前期須投入大量的資金進行收儲、打造,同時更要承擔招商引資的風險,一旦“池子”無法裝滿,就必須自行承擔“空池子”的風險。

    從華夏幸福的財報獲悉,2018年上半年應收賬款爲281.45億元,占總資産7.27%,同比上升48.84%。華夏幸福表示,應收賬款增加主要是與政府結算園區收入所致。

    這種不能及時買單的方式,容易造成華夏幸福的資金鏈緊繃。2017年全年,華夏幸福實現營業收入596.35億元,淨利潤爲88.07億元,但經營活動産生的現金流量淨額卻爲-162.28億元,是近三年來首次爲負。

    2018年第一季度,華夏幸福經營活動産生的現金流量淨額仍爲負值,即-96.03億元,第二季度末則爲-78.18億元,第三季度末則爲-76.60億元。

    “二股東”平安資管

    “公司的産業園區業務具有投資金額大、業務周期長、業務環節複雜的特點。”

    實際上,華夏幸福已察覺出問題所在,並在2017年年報中承認當前業務所面臨的種種境遇。所以,爲了走出迷霧山間,遠離險途,華夏幸福必須在園區結算收入來臨前,找到新的資金源。

    2017年全年,華夏幸福的融資總額爲1105.43億元,其中銀行貸款余額412.48億元,債券期末余額489.55億元,信托、資管等其他融資余額203.4億元。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    長期以來靠借款“維持生計”,就導致華夏幸福的負債常年高居不下。2017年,華夏幸福的總負債爲3048.32億元,同比增長43.88%,截至2018年9月30日,總負債爲3355.07億元,與年初相比增長了306.75億元,負債率84.43%。

    但是,當一個絆腳石出現的時候,往往意味著前方可能存在更多的絆腳石。

    “銀行停止開發貸”、“華夏幸福資金鏈斷裂”等消息在2018年開年陸續從坊間傳來。爲了解決資金問題,51歲的王文學不得不將自己一手創建的龐大地産王國切割開來。

    2018年7月,華夏控股向平安資管協議轉讓其持有的華夏幸福5.8億股股票,占華夏幸福總股本的19.70%,轉讓價款爲137.7億元。

    本次權益變動後,華夏控股及一致行動人鼎基資本的持股比例由62.37%變爲42.67%,平安資管的持股比例爲19.88%。

    中國平安的引入,讓華夏幸福在債務面前得以喘息,但隨著“二股東”一起來的,還有人事大調整和權力再平衡。

    9月13日,平安人壽提名孟森、王威作爲第六屆董事會董事候選人。隨後,有傳聞表示,平安的馬明哲力邀華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事吳向東擔任華夏幸福高管,一同前往的還有華潤置地有限公司執行董事、高級副總裁、首席財務官俞建。

    12月4日,俞建獲任爲華夏幸福聯席總裁,分管財務及融資等業務。隨後,吳向東離職且加盟華夏幸福的消息迹近落地。

    王文學或許喜憂參半,畢竟在這場出讓了權益的重大重組後,穩住了陣腳,但他龐大的地産帝國,仍然需要撥正方向。

    平安加盟後,華夏幸福還將産業小鎮整體並入了産業新城集團,還傳出裁撤京南集團的消息。

    彼時,熟悉華夏幸福的人士向觀點指數表示:“京南集團是華夏幸福的重鎮,是不可能被裁撤的,只是由于異地複制更需要人,所以優化一下結構。”

    艱難的一年,在華夏幸福的正前方,是産業新城的模式新局,是資金補給的不確定,更是與平安之間的磨合之徑。

    幸福正前方

    王文學向來都不是把希望寄托在別人身上的人。

    華夏幸福在財報中曾表示,“産業園區開發業務和房地産業務相輔相成,互相促進”。華夏幸福稱,公司通過開展産業園區業務,對委托區域進行整體規劃,完善區域基礎設施、公共設施建設,通過産業發展服務和園區運營服務實現區域産業、人口的導入,提升區域價值,創造房地産、商業等第三産業消費需求;公司通過開展房地産業務,爲所在園區提供更好地居住環境,服務産業人口,提升區域粘性。

    實際上,正是由于華夏幸福與政府合作開發産業新城,因此,這家企業在拿地方面相較于其他任何房企都有絕對的優勢,以至于華夏幸福不用拿貴地,更不用“囤糧過冬”。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    有市場人士分析稱,這種模式通常是與政府簽訂了排他性協議,協議中通常會約定一定數量的土地供公司做前期開發建設,因此華夏幸福在拿地方面基本上沒有競爭者,可以持續以低價獲取土地。

    據觀點指數不完全統計,2018年全年,華夏幸福新增土地儲備257.94萬平方米,但全年土地成交費用總額僅爲102.47億元。

    相比之下,“龍頭房企”萬科在土地方面的花銷要比華夏幸福多得多。2018年全年,萬科新增項目241個,總建築面積達5070.5萬平方米,需支付的權益地價達到1659.82億元。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    有了“先天優勢”,華夏幸福在住宅開發和銷售方面顯得如魚得水。

    單從華夏幸福的住宅銷售額來看,2017年爲1200.51億元,同比增長26.5%,2016年、2015年分別增長66.30%、41.16%。

    據觀點指數統計,2018年全年,華夏幸福在房地産銷售方面錄得銷售金額1660.0億元。而2018年上半年,華夏幸福的産業園區配套住宅實現簽約銷售額638.12 億元,占上半年總銷售額805.04億元的79.27%,2017年,住宅銷售額則占總銷售額的78.87%。

    近六年,華夏幸福的住宅銷售額與總銷售額之間比例均在60%以上,無疑爲華夏幸福的産城業務提供了一定的資金儲備。

    數據來源:企業財報、觀點指數整理

    但觀點指數也統計發現,華夏幸福在2018年的房企月度銷售排名中的表現並不均衡,而在2018年這個以規模說話、以銷售額爲大的行業,掉出了房地産銷售TOP10的華夏幸福,如何重提速度,如何爲産城業務蓄力,依舊是幸福正前方的巨大挑戰。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。

    撰文:龔麗欣    

    審校:歐陽穎

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