• 登錄
  • 投稿
  • 艱難一年 | 融創階梯

    觀點指數研究院

    2019-01-14 18:17

  • 融創的2018年,有贏,也有輸,一切尚不能蓋棺定論。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數 “我們沒有要趕超誰,我們一直是榜樣。”孫宏斌一直很有自信。

    1月4日,融創發布公告稱,2018年全年合約銷售額爲4649.5億元(合同銷售金額爲人民幣4608.3億元,預訂銷售金額爲人民幣41.2億元),同比增長27%。

    據觀點指數了解,融創中國2018全年的銷售目標爲4500億元。據此計算,2018年融創目標完成度約爲103%。

    融創其實壓力不小,與第三名恒大有超過1300億元的差距,第五名保利也在虎視眈眈,通往第一的路並不好走。

    害怕壓力顯然不是融創的風格,逆市拿地、接盤萬達文旅團隊、樂視泥淖、金科股爭……每一件事情都需要迎難而上。

    “就是做生意,肯定有輸有贏,如果每件事都贏,那風險控制得非常好。但不可能每件事都贏,有的機會就不是你的。做了10件事,有8件贏了,2件輸了,這公司都挺好的。”這就是孫宏斌和融創。

    融創的2018年,有贏,也有輸,一切尚不能蓋棺定論。

    融創“爭四”

    2018年的你追我趕之後,融創和保利的第四之爭以前者的勝利落下帷幕。

    1月4日,融創公告宣布,2018年全年共實現合約銷售金額人民幣4649.5億元(合同銷售金額爲人民幣4608.3億元,預訂銷售金額爲人民幣41.2億元),同比增長27%,合約銷售面積約3056.2萬平米,合約銷售均價約人民幣1.52萬元/平米。

    公告中顯示,2018年,融創中國權益合約銷售金額爲人民幣3289.4億元,同比增長23%,權益合同銷售金額爲人民幣3262.8億元,同比增長23%。

    按照4500億元的銷售目標計算,2018年融創目標完成度爲103%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    下半年通常是融創的銷售爆發期,主要因爲是其慣例推盤高峰期。2018年,融創同樣牢牢把握住“金九銀十”的傳統銷售節點,一舉超過保利,穩居行業第四的位置,9月銷售額達到全年最高點533.5億元,10月實現銷售額522.4億元。

    當然,與2015年到2017年三年間整體合同銷售額複合增長率超過130%的階段相比,2018年,在整體行業增速下降的形勢之下,融創的銷售增幅也所有放緩。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    但是,對于已經達到一定規模的企業來說,實現高速增長並不容易。而且,從企業高層的言辭中也可以窺探出,融創可能在未來一兩年會主動放慢節奏,更多考慮安全性。

    “我們是安全第一,這一兩年都要把安全放在第一位。未來保持現在的規模難度不大,但增長也很難。”孫宏斌在2018年8月業績會如是表示。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    從圖中可以清晰地看到融創的進階史:2011年,融創合同銷售金額尚且排在行業第18位;2012年升至第13位;2013年第11位;2014年突入前10;2015年行業排名第9;2016年排名第7;2017年實現銷售金額3620億元,同比增長140%,行業排名第4;2018年保住了第四的位置,開始向前三出發。

    兩駕馬車

    在擴張的過程中,深耕一二線核心城市是融創的策略。截至2018上半年,融創總貨值3.29萬億中,超過92%的土地儲備位于一二線及環一線城市,布局城市74個,遠少于恒大的228個和碧桂園的261個。

    2018年,融創拿地標准爲“IRR高于50%,淨利率高于15%”,較2016、2017年拿地標准“IRR高于30%,淨利率高于10%”有了明顯提升。

    與相同規模的企業相比,城市聚焦、並購拿地,融創在發展過程中異常謹慎。

    在2016、2017年公開土地市場頻出地王的時候,融創選擇從過熱的招拍挂市場中抽身,尋找二級市場的收並購機會。

    截至2018年中期,融創新增土地儲備約2920萬平米,權益土地儲備約1545萬平米,平均土地成本爲3620元/平米;包括舊改等協議狀態的土地,融創土地儲備規模達到2.31億平米,總貨值3.29萬億元,超過92%土地集中在一二線及環一線核心城市。

    根據融創的計劃,下半年在拿地上還將堅持“多看少動”的策略,繼續上半年的謹慎策略,堅持高拿地標准,審慎把握土地獲取節奏並嚴格控制規模。

    土地儲備是發展的糧草,基于對市場的敏銳判斷,實際上,2018年公開市場上開始有了一些融創的身影。對融創來說,2018下半年是個拿地的好時機。據觀點指數不完全統計,截止目前,融創2018年從公開市場斬獲的土儲已經達到1654.55萬平米。

    在調控從嚴、企業銀根收緊的現狀下,土地市場降溫明顯,地塊流拍、延期拍賣、底價成交成爲常態,“入冬”成了行業的共識。

    有市場人士分析稱,對于融創此類現金流充裕的龍頭房企來說,逆市拿地是必須操作的策略,市場調整期的抄底邏輯一定是對的。只有把握機會拿下低成本、性價比高的地塊,未來才會有好的投資回報和收益。

    該人士表示,大企業由于項目多、資金鏈長,回旋余地比小企業大很多,因此不用在市場很熱的時候搶“地王”,預計投資、拿地、收並購的機會會一直持續到2019上半年。

    事實上,融創2017年收購的萬達項目中,也涵蓋大部分可供銷售住宅項目。2018下半年,這場世紀大交易還在持續,融創直接將萬達文旅團隊收入囊中。

    收購萬達文旅項目,是融創布局文旅板塊的開端——2017年7月,以438.44億元收購萬達西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目91%股權;2018年10月,再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司。

    至此,13個萬達文旅城的規劃設計、建設管理、品牌許可、運營咨詢、運營管理等服務,全權由融創負責,融創在萬達這場交易中耗資總計501.25億元。

    據觀點指數了解,地産主業和文旅板塊是融創目前最主要的兩塊業務。除此之外,孫宏斌在中期業績會上稱,“沒有什麽多元化業務的考慮了”。

    在他看來,這兩個板塊已經足夠,主業弄得好,就沒有必要多元化。

    據了解,2018年,融創成立了文旅集團,2019年也會有更多文旅城開業。但從效益來看,文旅集團所占營收比例並不高。截止2018年上半年,融創營收構成中,銷售住宅及商業物業權重貢獻占比95.19%,物業管理收入、文旅業務收入及其他收入總計貢獻率不足5%。

    兵蟻與白衣

    孫宏斌和“白衣騎士”畫上等號,淵源來于幾場大手筆支援。

    作爲一名合格的商人,孫宏斌150億馳援樂視,並不是看在賈躍亭的份上,而是砸在樂視的品牌上。畢竟,融創要轉型升級,有一個現成的平台要省事得多。

    但當樂視的多米諾骨牌持續發酵,孫宏斌還是不得不願賭服輸。融創2018年披露的業績公告中,融創對樂視投資計提165億元減值撥備,即對圍繞樂視的全部投資一次性計提損失。

    孫宏斌形容這次計提,不是“壯士斷臂”,而是“連頭都割了”。

    即便如此,他依舊沒有完全放棄這筆投資。2018年9月,融創以底價7.7億元接盤樂視控股持有的樂融致新18.38%股權和樂視影業21.8%股權,融創成爲樂融致新和樂視影業第一大股東。

    持續加注的籌碼,融創在樂視投資上的對錯損益尚未可知。但在融創的投資上,充滿不確定性的又何止一樁兩件。

    孫宏斌入股金科,用的也是“白衣騎士”的名頭。

    2016年9月21日,融創間接全資附屬公司聚金物業認購金科地産非公開發行股票907,029,478股,占金科股份擴大後的已發行股份總額約16.96%,認購價爲每股人民幣4.41元,總代價爲約40億元。

    那時候,黃紅雲夫婦的持股比例爲26.58%,牢牢占據實際控制人之位,融創也將此次入股歸爲“投資”類型,隨後金科股價一路走高,賓主盡歡。

    好景不長,2016年11月,融創即通過旗下兩物業管理公司在二級市場增持金科股份股票共計162,304,282股,占金科股份總股本3.04%。

    權益變動完成後,融創中國將合計持有金科股份1,069,333,760股,占金科總股本的20.00%。2017年1月24日,融創將持股比例提升至23.15%;同年5月1日,提高至25%。

    直至2018年10月25日,金科股份公告稱,孫宏斌一方持有公司股份達到27.6783%,而黃紅雲一方持有公司股份數占公司總股本的27.6781%,融創中國合計持有公司股份數以0.0002%的極微弱優勢超過黃紅雲先生及其一致行動人,成爲金科第一大股東。

    時隔兩天後,黃紅雲便宣布與女兒黃斯詩結爲一致行動人,合計持有金科股份1,601,515,668股,占總股本的29.9925%,重奪第一大股東之位,逼近要約紅線。

    事實上,三季度與黃斯詩一同進入十大股東名單的,還有黃紅雲侄子黃偉,持股比例1.67%,截至目前,黃偉尚未與黃紅雲正式簽署一致行動人協議。但是,鑒于雙方親屬關系,外界已基本認定他們是名義上的利益共同體。

    如若加上黃偉的持股,黃紅雲一方實際控制的持股量將達31.6625%,簽署一致行動人協議將觸發要約收購的條款。

    巧妙的安排無處不在。11月18日,金科公告稱,董事會同意將已不符合解鎖條件的激勵對象12人已獲授的限制性股票全部予以回購注銷。

    公告指出,本次回購並注銷的已授予限制性股票數量爲83.75萬股,占目前金科總股本533,971.5816萬股的0.016%。本次回購注銷完成後,金科股份總數將由533,971.5816萬股變更爲533,400.8316萬股。

    在股票回購注銷後,黃紅雲及其一致行動人所持有的股份,占金科股份總股本約30.02%。在獲得上市公司控制權的同時,規避要約收購的風險。

    孫宏斌一方也在持續買入金科股票,持股比例或已達到29.26%,與持股比例爲29.9925%的黃紅雲一方勢均力敵。

    相比起拿地開發銷售,並購是讓融創更進一步的捷徑,若能將A股上市的金科控制權握在手中,融創或許就不再是第四。

    這場曠日持久的拉鋸戰,去向不明,勝負未分。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。

    撰文:陳玲    

    審校:歐陽穎

  • 致信編輯 打印


    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    資本金融