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  • 艱難一年 | 陽光城日與夜

    觀點指數研究院

    2019-01-03 18:24

  • 原以爲你已經准備好一切向前沖的時候,卻被環境拖了後腿。對于2018年,朱榮斌說他有些不甘。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數  “一定有些什麽是我所無能爲力的,不然日與夜怎麽交替得那樣快。”

    加入陽光城的日日夜夜裏,朱榮斌的生活幾乎被工作塞滿,他甚至放棄了博士學位和許多愛好,“現在我的業余時間就是批文件”。

    原本,“2020年達到千億”是林騰蛟給前任訂下的任務,2017年坐上執行董事長位置的朱榮斌要接過這面大旗。

    2018年10月9日,陽光城官方宣布正式突破一千億。林騰蛟掩不住內心的喜悅,向所有員工派發一枚金戒指,盒子上寫著“千億紀念”。

    猶記得,剛剛履新陽光城的朱榮斌,第一次露面就表了決心:“不管我的業務現在是什麽規模,但是我的人才團隊要匹配一個千億企業。人的數量、組織架構、對管理層的要求,都按照千億企業去布置。”

    帶著雄心壯志,朱榮斌和他的老同事吳建斌准備在陽光城大展身手。人才戰略、激勵機制、加快周轉速度、布局三四線、産品標准化、加強現金流等,這些動作貫穿了陽光城的整個2018年。

    但這一年的現實也很艱難,在這被稱爲史上房地産調控最密集一年,金融環境不容樂觀,“底子薄”的陽光城受制于財務資金掣肘,土地投資大大縮水。

    原以爲你已經准備好一切向前沖的時候,卻被環境拖了後腿。對于2018年,朱榮斌說他有些不甘。

    規模化發展標簽

    很多人把陽光城規模的突飛猛進歸功于林騰蛟的“人才行動”,事實也是如此。

    拉來頭部房企的核心人物,是複制的最簡單快速方式。2011年銷售僅23億的陽光城,次年引進了曾任龍湖運營總經理的陳凱。

    陳凱掌舵的三年裏,陽光城大刀闊斧開始進行改革,並進一步制定“一帶多點”的城市發展戰略,同時遷都上海,正式拓展全國版圖。

    從偏于一隅到全國布局,陳凱功不可沒。除此之外,“高周轉”、“股+債”這些關鍵詞,也成爲了作爲以陽光城爲代表的閩系房企發展標簽。

    成爲“並購王”是在張海民時代,接過陳凱手上的權力,張海民掌舵的2015年-2016年兩年時間裏,開啓了並購之路。

    據觀點指數統計數據,兩年間陽光城並購項目達到29宗,收獲土儲936.53萬平方米,占總新增土儲的73.09%。

    並購力度最大的2016年,取得項目13個,土地面積爲284.14萬平方米,建築面積爲835.9萬平方米,在總新增土儲中所占的比重爲85.49%,與2014年在並購市場上顆粒無收形成鮮明對比。

    數據來源:企業報告、觀點指數整理

    土地市場上的大舉進擊,很快體現在銷售業績上,陽光城實現了從2014年231億元、2015年310億元到2016年487億元的中高速增長。

    不過,並購的另一面效應也逐漸顯現出來,由于受制于現金流以及並購項目較爲複雜,不能在短時間內轉換爲銷售,導致大量資金沉澱和現金流缺口,陽光城高杠杆率也是事實。

    此時,林騰蛟拉來了以財務見長的吳建斌,隨即朱榮斌出任執行董事長。

    隨著“雙斌”的到來,陽光城開始呈現“碧桂園式”發展路線:2017年,陽光城實現合約銷售951億元,同比增長95%;獲取土地項目達到120個,並提出了“未來達到兩千億,甚至更多”的遠大目標。

    按照2018年1500億的規模推算,保持60%年增長率,意味著陽光城到2020年的銷售額將達3000億元。

    數據來源:企業報告、觀點指數整理

    2018上半年,陽光城共補充土地儲備約551.85萬平方米,累計土地儲備4267.54萬平方米,儲備貨值近5842億元。這些土地儲備,提前鎖定了陽光城未來3到5年的銷售業績。

    事實上,高速發展留給“雙斌”的問題也很多,受制于資金壓力,2018年原定800億土地投資額只使用了不到400億,遠遠低于2017年的1396億元。

    朱榮斌有點“委屈”,不是不想拿地,實在是沒錢拿。

    錢從哪裏來?

    解決資金問題,成爲陽光城的頭等大事。入職陽光城後,吳建斌就發揮所長,一直致力于降杠杆,並馬不停蹄地進行各種融資。

    繼2017年發行30億永續債後,進入2018年後,隨著國家整體金融環境趨緊,企業非標融資受到限制,陽光城融資的工具也呈現多元化。除傳統發債渠道外,吳建斌也嘗試了不少資産證券化手段,包括購房應收款、辦公物業、長租公寓、供應鏈ABS等。

    數據來源:企業報告、觀點指數整理

    數據來源:企業報告、觀點指數整理

    據觀點指數不完全統計,2018年陽光城發行各類多元融資工具,達到370億元的資金額度。

    12月10日,陽光城公告稱,該公司境外全資子公司陽光城嘉世國際有限公司完成19.375億港元一年期的高級擔保債券交割,債券到期日爲2019年12月10日,該債券將在新加坡交易所挂牌上市,而債券收益將主要用于對現有債務進行再融資。

    穆迪給予B2評級,稱陽光城受到高杠杆的限制,爲了支持快速增長和向新地區擴張而進行的大規模土地收購。

    不過,穆迪預計陽光城將在土地收購方面采取更爲慎重的方式。因此,未來兩年,該公司的債務增長可能會放緩。

    數據顯示,截至2018年6月底,陽光城的現金余額爲333億元人民幣,不足以償還約442億元人民幣的短期債務。穆迪預計,未來12個月,該公司將繼續利用營運現金流,籌集新的融資,以滿足再融資需求。

    換而言之,陽光城將管理其短期債務的再融資,保持合同銷售強勁增長以及在未來12至18個月內,采取更審慎的土地收購方法,以改善流動資金和財務指標。

    數據來源:企業報告、觀點指數整理

    不過此前據吳建斌透露,受到大環境的影響,陽光城財務狀況的改善還沒有達到預期。

    數據顯示,陽光城前三季度淨借貸比爲208%,較2017年底252%有所降低,但融資成本提高至7.9%。

    在吳建斌的規劃裏,2018年底陽光城淨借貸比將降至200%,100%是最佳的水平,當然這是一個美好的期許。

    心有猛虎,不過降杠杆將是個長期任務。

    作爲A股上市公司,融資渠道有限,在融資環境趨緊以及市場進入下行狀態時,加強回款將成爲房企最重要的資金來源。

    爲此,吳建斌將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列爲陽光城的發展重點,並且要求補充更多短平快的土地。數據顯示,1-9月,陽光城合計回款590億,回款率在80%左右,第四季度將繼續專注抓回款,提高全年的回款率。

    除了充分利用吳建斌的財技,陽光城還爲自己找到了不少外援。

    3月12日,陽光城曾與平安信托達成合作協議,擬就房地産項目投資、新型産業方向及其他資本項下投資開展全面合作,預計在2年內完成360億元資金合作規模。5月18日,陽光城簽約浙金信托,擬在1年內完成50億資金合作規模的規劃。

    冬天何時過去?

    有人說,陽光城挖來“雙斌”是爲了複制碧桂園,但在朱榮斌看來,林騰蛟看中的是“中海基因”。

    據觀點指數報告,2018年全年,陽光城達到1500億的規模。然而,單純追求千億規模已不合時宜,陽光城的目標是要打造真正意義上的大企業。

    用林騰蛟自己的話說,作爲老板,做到完全不過問是不容易的,但他給職業經理人足夠權力和信任。

    “雙斌”在過去一年裏一直忙于重構陽光城,無論是核心管理層、組織架構、信息化,還是公司的整體戰略,一切都是新的。

    規模上升、明星經理人,也令外界開始對陽光城重新評估,但在吳建斌眼裏,目前的陽光城仍是小企業,周轉不夠快是他們當下最大的煩惱,“現在我最苦惱的是沒供貨,只要出來馬上就賣光了”。

    與大多數房企一樣,對于高周轉的重要性,吳建斌毫不懷疑,甚至更爲極致:“房企必須高周轉,房地産最大的風險就是周轉太慢,只要是高周轉,就是個好企業。”

    不過,正如朱榮斌所言,進擊的陽光城就好比“天天大吃大喝”,最後想要沒有“三高”,是很難做的。觀點指數研究發現,對比過去的2011-2014年,雖然2017年陽光城貨幣現金對短期負債的覆蓋率有所提升,爲0.31,但是和過往兩年相比還是有所下降。

    短期負債總額方面,2017年末陽光城的短期負債總額爲1170.97億元,同比增長124.53%,其中短期借款和一年內到期的非流動性負債和約485.21億元,同比增長163%。截止2018年上半年,陽光城的流動負債總額爲1186億元。

    對于負債,朱榮斌從不避諱:“我最關心的還是現金流,負債高一點,說明公司在高發展,只要是好的資産,我不怕借錢買,但是關鍵是現金不能斷流,要讓我有錢用,要保證我的錢夠用。”

    對于過去的2018年,朱榮斌給自己和公司打出了90分高分:“我們集團領導層的團隊是很全了,但中層和基層還有差距,還需要一兩年時間打造。”

    陽光城正在努力打造一支“夢之隊”,擁有“雙斌”兩張王牌,林騰蛟願意押上所有砝碼。

    近日出席活動時,林騰蛟表示,真正的冬天還沒有到來,很多企業都已經在抱怨過不下去了。但我相信,沒有一個冬天不會過去。

    但朱榮斌和吳建斌要帶領陽光城度過寒冬,還需要付出不少日日夜夜。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。​

    撰文:楊曉敏    

    審校:歐陽穎

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