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  • 艱難一年 | 綠地中流

    觀點指數研究院

    2019-01-02 16:12

  • 無論是基建的4000億,還是商貿集團的500億目標,張玉良想“一夜之間就造出個羅馬”。

    編者按:我們處在一個前所未有的創新時代,預測未來已經非常艱難,要如何才能做到更進一步——重構未來?對于房地産行業的未來,這是一個特別的命題,所有人都有自己的判斷,每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何,一切關于未來的猜想,想要重構未來,都應是基于過去的經驗和總結。

    故此,觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數,通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現,重磅推出“艱難一年”系列深度報道,讓我們一起去觀察,這些房企怎樣應對艱難的2018年?又爲2019年打下了什麽樣的基礎?他們怎樣重構自己的未來?

    觀點指數 62歲的張玉良並無退意,過去這一年,他不出意外地成功連任了綠地控股董事長兼總裁,成爲又一個打破國企管理層60歲退休規定的“掌舵人”。

    不過,隨著年齡的自然增長和行業競爭加劇,留給他的時間並不太多,在開始全新的三年任期後,張玉良再次“大象轉身”。

    2018年10月,綠地宣布新一輪戰略規劃,一改過去以房地産爲主業,大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略,重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大産業集團。

    對整個房地産行業而言,2018年的這場“寒冬”令不少房企正經曆著“至暗時刻”,萬科喊出活下去,碧桂園宣布暫緩投資,向內收斂是房企的過冬術。

    但這顯然不是張玉良的風格,當多元化陀螺早已旋轉起來,這個敢于冒險的領導人,並不會輕易停下手中揮舞的鞭繩。

    另一方面,地産主業從曾經的銷冠滑落至第六,更是綠地無法回避的挑戰。由此,在尚未跨過4000億銷售門檻時,張玉良便提出,未來三年綠地年均銷售規模保持在5000億元以上。

    多元化陀螺

    雖然坐擁近萬億的龐大總資産,但外界對綠地到底是一家怎樣的企業始終充滿“疑惑”。從收入構成的直觀呈現來看,如今綠地已不能算是一家純粹的房地産企業,多元化一直是它的標簽。

    2018年三季報顯示,期內,綠地房地産營收和基建業務營收幾乎持平,分別達到1041億元和1009億元,此前的半年報中,基建的營收甚至一度超過地産,放在任何一家房企,這大概都是無法想象的。

    而在綠地最新提出的戰略規劃中,2020年大基建産業目標經營收入超過4000億元,占據整個集團的半壁江山。

    與此同時,對2018年新成立的商貿集團,綠地的目標也並不低調——2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長,確保到2021年營業收入達500億元、利潤總額10億元。

    顯然,無論是基建的4000億,還是商貿集團的500億目標,張玉良想“一夜之間就造出個羅馬”。

    對規模的渴求一直是綠地最顯著的特點,爲此,除地産主業之外,綠地也從不固定于某個單一的産業。從2005年後開始的能源、汽車,到如今的基建、商貿,綠地旗下經營各種業務的公司也如野草般生長起來。

    用張玉良自己的話概括,戰略就是下雨打傘,環境一旦變化了,策略馬上就要變。

    一位綠地的創業元老曾在書中回憶:“那時候大張旗鼓,幾乎一個星期就成立一個分公司。”

    也曾有傳說,有一次張玉良走在上海的大街上,突然對腳下的人行道地磚産生了興趣,于是産生了專門生産地磚的念頭,並很快選擇了一家台資企業合作,但最後結果以失敗告終。

    或許對張玉良來說,要多元化還是專業化從來就沒有明確界限,他就像一個戰略下的機會主義者,只要是能將綠地做大的機會都會去嘗試,而且每涉足一塊新業務,都要迅速做大。

    以已經形成規模的基建業務爲例,雖然在成立之初,綠地就曾涉足過綠化改造和動遷房建設等基礎設施業務,但從2015年基建作爲單一産業發展至今,也不過短短4年時間,期間增速甚至遠超房地産主業。

    綠地年報顯示,2014年到2017年,綠地基建業務分別完成250.95億元、426.62億元、1048億元的營業收入,年複合增長率超過60%。

    爲迅速擴大規模,綠地從2015年開始已連續第四年參與國企混改,收購標的全部爲基建企業,包括貴州建工、江蘇省建、西安建工以及2018年最新的天津建工,四次一共花了55億元。

    有綠地的員工這樣說過,一旦張玉良對新業務定下了營收規模的目標,手下的人就必須付出所有努力去達到,“我們的工作,沒有60分這一檔,只有0分和100分、完成和未完成。”

    如今,爲抓住上海國際進出口博覽會的機會,綠地將原來大消費業務相關的商業集團更名爲商貿集團,而張玉良的重心也放在了這一新興業務上。

    市場對綠地這樣頻繁的戰略變化啧啧稱奇,每一個高達千億的業務轉型背後,這家企業就像一塊橡皮擦一樣,用難以置信的速度迅速調整。

    只是,當多元化的陀螺旋轉起來,綠地似乎已無法停止,在不斷地布局與結局後,又一次次重新走回局中。

    地産“依賴”

    多元化過程中,與王健林“揮一揮衣袖不帶走一片雲彩”不同,綠地對住宅開發業務始終是依賴的。

    “萬綠之爭”遠去後,受制于商辦的限售政策,近三年綠地已由曾經的銷冠跌落至第六,規模上的落後令張玉良不得不加快追趕。

    根據觀點指數公布的數據,2018年綠地共完成銷售額3680億元,未實現年初4000億的目標,同比增長幅度達到20%。

    與此同時,盡管基建業務已有超過千億的營收,但相比于地産業務高達26%的毛利率,基建的毛利率僅在3.16%左右,對上市公司整體的毛利貢獻較爲微薄,另外包括能源、汽車、商品銷售等多元業務的毛利率也都處于3%-5%的水平。

    換而言之,綠地上半年61億元的歸母淨利潤中,主要還是來自于房地産業務。

    因此,爲保證地産規模以及公司整體的利潤,在獲取土地上,綠地在2018年也較過去兩年表現得更爲積極。

    據觀點指數不完全統計,2018年前11個月,綠地累計獲取項目109個,新增權益土地面積約1900萬平方米,權益計容建築面積3836萬平方米,權益土地款約720億元,平均土地成本不到2000元/平方米。

    相比之下,2015年到2017年,綠地分別新增項目個數爲69、68、69,權益土地金額則是484億元、846億元及457億元。

    有接近綠地的人士對觀點指數表示,雖然基建的利潤貢獻短期內不及市場預期,但在拿地,尤其是獲取低價大項目上,基建板塊是不可或缺的因素。

    比如在2016年初成功控股江蘇省建後,綠地就在同年中標南京地鐵5號線工程PPP項目,合同總價達196.13億;在獲取項目的同時,綠地不僅能夠獲得地鐵沿線的土地,還可以通過投資、開發地鐵,涉足地鐵上蓋物業的開發、建設、運營,以及地鐵車廂廣告運營等多項業務。

    不難發現,從早期的超高層地標、産業園區,到近年的特色小鎮、空港高鐵物流、軌道上蓋和沿線物業開發,張玉良總能抓住政府所想。

    事實上,如果綠地只是一家純粹的房企,地方政府也不會對其青睐有加。當政府劃定一個新興區域發展時,一般市場化的企業會有所觀望,但綠地算賬的方式卻不相同。

    因此,雖然張玉良希望每個業務都能快速發展並獨當一面,但對于現階段的綠地而言,地産和各個多元化業務並不能拆分來看,他們既渴望獨立走路,但又必須在一個籃子裏彼時共生。

    資本市場天平

    另一個不可回避的現實是,隨著新業務鋪開和拿地增多,天平的另一端上,綠地在資金方面正面臨不小的壓力。

    半年報顯示,截至6月底,綠地控股總資産高達9038億元,同時負債高達8042億元,較2017年底增加491億元,創下新高;資産負債率達到89%,處于較高水平。

    盡管現金流得到改善並持續爲正,且手握768.44億元的貨幣資金,但從融資表現上,綠地短期之內仍面臨壓力。

    12月21日,綠地發行1.5億美元定息債券,票面利率高達9.125%。相比之下,萬科之前發行的6.3億美元中期票據,利率僅爲5.35%。就算與民營企業相比,綠地的這筆美元債也並不便宜。

    與大多數房企一樣,面對融資緊縮的掣肘,張玉良手中最大的籌碼是加大地産銷售的回款。

    上半年,綠地的回款率高達90%,共計回款1476億元。然而,隨著行業出現銷售下行,三季度時,回款率表現已有所回落,低至82%。

    對于綠地的財務表現,資本市場反應並不樂觀。

    過去一年,綠地控股股價從最高點10.42元/股回調了近四成,市值已由最初的超過3000億跌至不足800億,不及綠地總資産的一成。當中有A股大環境的影響,但投資者的不看好也是重要原因。

    半年報顯示,綠地控股的股東中,張玉良及格林蘭團隊以高達29.13%的持股比例占據第一大股東之位。另外,上海地産、上海城投兩家國資委企業分別持有25.82%及20.55%,加上其他機構持有股份,綠地在市場上流通的股份份額不到18%。

    值得注意的是,2013年曾以5.62元的最低認購價,斥資58億元參與綠地增資擴股的平安創新,經過過去兩年大量減持,已不再是綠地股東。平安的退出,大股東鮮少增持,市場對綠地有不確定情緒。

    張玉良對此同樣無可奈何,面對小股東們對市值的渴求,除了表示“正在努力加強市值管理”,他似乎難以給出更有說服力的解答。

    顯然,在保證現金流的底線後,規模與利潤的天平中,以“世界的綠地”爲目標的張玉良始終更青睐前者。

    只是,隨著年齡的自然增長和行業競爭加劇,留給他的時間並不太多。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的態度記錄和報道;洞察全局,綜合分析,運用材料與數據,還原真實。​

    撰文:黎倩

    審校:歐陽穎

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